Değer artış kazancı elde edenlere müjde!

Selçuk Turgay AZAK

Vergi Müfettişi - Ekonomist

Bilindiği üzere, Gelir Vergisi Kanununun (GVK) mükerrer 80 inci maddesinin 1 inci fıkrasının 6 ncı bendine göre, satın alınan gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarılması durumunda değer artış kazancının ortaya çıkması suretiyle gelir vergisinin konusuna girdiği hususu düzenlenmiştir.

GVK’nın 1 inci maddesinde, üzerinden vergi hesaplanacak gelirin safi olarak dikkate alınacağı ifade edilmiştir. Bu kapsamda değer artış kazancı hesaplanırken elden çıkarılan gayrimenkul için elde edilen satış hasılatından, söz konusu gayrimenkulün satın alma bedelinin düşüleceğinin anlaşılması gerekir.

GVK’nın ‘Safi Değer Artışı’ başlıklı mükerrer 81 inci maddesinin ilk fıkrasında bu konuya değinilmiş, son fıkrasında da maliyet bedeli için oluşacak enflasyon nedeniyle endeksleme yapmak suretiyle maliyet bedeli güncellemesi yapılacağı ifade edilmiştir. Söz konusu endeksleme yapılırken Yurt içi ÜFE (Yİ-ÜFE) değeri ve elden çıkarıldığı aydan önceki endeks değeri dikkate alınacaktır.

Günümüzde özellikle gayrimenkul sahipleri gayrimenkul fiyat artışlarının fazla olmasından kaynaklı elden çıkardıkları söz konusu kıymetler için yüksek gelir vergisi ile karşı karşıya kalma ihtimalini kara kara düşünebilmektedirler. Ancak, son yıllarda küresel enflasyonun yüksek seyretmesi Yİ-ÜFE değerinin de aylar itibariyle yüksek çıkmasına sebep olmuştur.  Anılan değerin yüksek olması gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedelinin önemli oranda artmasına ve bununla birlikte matrahın yani değer artış kazancının azalmasına ve akabinde ödenecek gelir vergisinin düşmesine sebep olacaktır. Ayrıca ilgili Kanunun yine mükerrer 80 inci maddesinde elde edilen değer artış kazancının 317 Seri No'lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2022 yılında 25.000 TL’lik kısmının istisna olduğu düzenlenmiştir. Toparlayacak olursak Yİ -ÜFE değerinin yüksek seyretmesi ve istisnanın varlığı değer artış kazancı kapsamında ödenecek gelir vergisinin mükelleflerin çekinecekleri kadar yüksek çıkmasına engel olacaktır. Bu kapsamda mükelleflerin gayrimenkullerini satmaları durumunda elde ettikleri satış hasılatının yüksek olduğunu varsayarak, gayrimenkulün satış değerini düşük göstermek ve benzeri vergi kaçırma yollarına girmemeleri gerekir.

Son olarak durumu bir örnekle açıklayalım:

Bay A, Aralık/2021 döneminde 500.000 TL karşılığında aldığı apartman dairesini, Nisan/2022 döneminde 800.000 TL karşılığında satmıştır. GVK’nın mükerrer 81 inci maddesine göre, Mart/2022 endeks değeri 1321,9 ve Kasım/2021 endeks değeri 858,43 olduğundan endeksleme oranı yaklaşık 1,54 (1321,9 / 858,43) şeklinde ortaya çıkacaktır. Bu oranın maliyet bedeline uygulanması durumunda endekslenmiş maliyet bedeli 770.000 TL (500.000 * 1,54) olarak gerçekleşecektir.

Dolayısıyla değer artış kazancı 30.000 TL (800.000 – 770.000) olacak, söz konusu değer kazancının 25.000 TL’lik kısmının da istisna olduğunu düşündüğümüzde gelir vergisi matrahı 5.000 TL (30.000 – 25.000) olarak vuku bulacaktır. GVK’nın 103 üncü maddesi kapsamında ilk gelir dilimi için dikkate alınan oran uygulandığında ödenecek gelir vergisi 750 TL (5.000 * 0,15)  olarak gerçekleşecektir. Bu örnekte görüldüğü üzere sadece 4 aylık zaman zarfında, alınan ve satılan bir gayrimenkulden hatırı sayılır bir kazanç elde edilmesine rağmen, endeksleme ve istisna müessesi ile ödenecek gelir vergisi son derece düşük çıkmaktadır. Bu sebeple, satın aldıkları gayrimenkulleri satan mükelleflerin ödeyecekleri gelir vergisi konusunda hemen karalar bağlamalarına gerek yoktur.