Dar gelirliye konut üretimi devletin işi, kentsel dönüşümde ‘ruhsat krizi’ var
Türkiye genelindeki en büyük konut projelerinin inşaatını sürdüren Artaş Grubu’nun (Avrupa Konutları) patronu Süleyman Çetinsaya ile sohbet ediyoruz. Türkiye ekonomisinde 2002 yılı ikinci çeyrek büyüme rakamlarını da hatırlatarak inşaat sektörünün küçülmeye devam ettiğini belirtiyor ve lafın ortasından giriyor: “Bankalar, inşaata da konuta da kredi vermiyor. Şu anda sadece çok parası olan vatandaşlar, bir de yabancılar konut alabiliyor. Son dönemde inşaat sektörü yüzde 20 daha daraldı. Yeni şantiye kuranların sayısı çok az. Maliyetler zaten 3 ya da 4 misli yükselmiş durumda. Şöyle bir düşünün 5-10 sene önce sektörde kaç firma vardı? Şimdi devam eden kaç firma kaldı? İnşaatı çok kolay ve çok kârlı, müteahhidi de çok para kazanıyor sanıyorlar. Böyle düşünenlere evlerinde küçük çaplı bir tadilata başlamalarını öneriyorum. Başlasınlar görelim, maliyetler nereye gelmiş? Tadilatı yapmak kolay mıymış? Biz yüzde 10-15 kâr bulduysak şükrediyoruz. Şu anda biz kendi projelerimizde yüzde 30 peşinat alıp yüzde 70’i 18 ay vade ile satıyoruz. Çünkü inşaatı da 18 ayda bitiriyoruz.”
Süleyman Çetinsaya böyle konuşunca ben de vatandaş adına “Peki inşaat daraldı, maliyetler, konut fiyatları, kiralar uçtu. Vatandaş ne yapacak” diye soruyorum. Çetinsaya, aynı açıklıkla yanıtlıyor: “Dar gelirli vatandaşa konut üretmek devletin işi, TOKİ’nin işi ki bunu ben yıllardır söylüyorum. Bizim gibi firmaların dar gelirli vatandaşa konut üretmesi imkânsız ve son dönemde daha da imkânsız hale geldi. Biz dar gelirli vatandaşa konut üretemeyiz. Çünkü her şeyden önce ciddi bir arsa maliyetimiz var ve zaten lüks konut üretiyoruz. Benim Kartal’da projem var arsa ve inşaat toplamda metrekare maliyeti 20 bin lira. Halkalı’daki metrekare maliyet 1.200 dolar. Biz A ve B Grubuna konut üretiyoruz. Dar gelirliye konut üretirsek batarız. Şu anda hiçbir arsa sahibi yüzde 40’tan aşağı arsasını vermiyor ama devletimizin arsa imkânı sonsuz. Devletin bu imkânları dar gelirli vatandaşımız lehine kullanması da son derece makul. TOKİ, Hazine arsalarını uygun şekilde planlasın ve her yıl belli miktarda sosyal konut üretsin. Bu konutlar 120 metrekareyi geçmemeli ve sosyal konut kavramına uygun olmalı. Ağırlık da 2+1 dairelerde olmalı. Vatandaşa 20 yıl vadeli kira bedellerine yakın taksitlerle satılsın ama bence 5 yıl da satılamaz şerhi konulsun. Çünkü daha öncekilerde gördük ki bu tür projelerde ‘simsar çeteler’ kuruluyor ve birileri 20-30 isim bulup daireleri alıyor, 2-3 misli fiyata da satıyor. Bu yüzden 5 yıl satış engeli süre tahdidi hakkaniyet için kamu kaynaklarını ihtiyacı olanla buluşturmak için çok önemli. Sayın Cumhurbaşkanımızın açıklayacağı detayları vatandaş adına bizler de merakla bekliyoruz. Keşke daha önceden bu yönde sürekliliği olan projeler başlamış ve bir sisteme oturmuş olsaydı.”
Üçte iki çoğunlukla yıkım mümkün, ruhsat imkânsız
İnşaatın duayeni Süleyman Çetinsaya’yı bulmuşken memleketin ‘kanayan yarası’ kentsel dönüşümün neden hızlanamadığını da soruyorum. Çünkü bu konuda da Cumhurbaşkanı Erdoğan proje bazında bir dönüşüm bölgesiyle ilgilenmedikçe ilerleme pek olamıyor. Fikirtepe ve Kirazlıtepe’yi bizzat Erdoğan ‘el koyarak’ çözdü ve oralarda inşaatlar hızlandı. Süleyman Çetinsaya, kentsel dönüşümle ilgili çok önemli bir engelin aşılamadığına vurgu yapıyor: “Kentsel dönüşümde öncelikle arsa (hak) sahiplerinin insaflı olması lazım ama bu mümkün görünmüyor. Depreme dayanıklı daha değerli bir gayrimenkul sahibi olmakla pek ilgilenen yok. Daha fazla daire isteniyor. Bu yüzden imzalar tamamlanamıyor. Üçte iki çoğunluk sağlanınca tahliye ve yıkım yapabiliyorsun ama çok ilginç bir şekilde ‘bir kişi bile muvafakat vermezse’ inşaat için inşaat ruhsatı alamıyorsun. Ben bunu Sayın Bakanımıza da anlattım. ‘Sonuçta vatandaşın anayasal hakkıdır’ denildi. Önerimiz, ‘tamam vatandaşın itiraz ve mahkeme hakkı saklı kalsın ama bu hak ruhsatı engellemesin, üçte iki çoğunlukla ruhsat alınabilsin ve inşaata başlasın, vatandaş haksızlığa uğradığını düşünüyorsa davasını açsın’ şeklinde oldu. Bu önerimiz kabul görmedi. Ruhsat alamayacağını bilen hangi müteahhit, bir kentsel dönüşüm macerasına girebilir? Dolayısıyla kentsel dönüşümde aslında ‘ruhsat krizi’ yaşanıyor.” Belediyelerin de genellikle kentsel dönüşümden uzak durduğunu söyleyen Süleyman Çetinsaya, “Çünkü onlar da doğal olarak vatandaşla karşı karşıya gelmek istemiyor. Vatandaş istediği olmazsa küser ve oy vermez” diyor.
100 milyon dolara satın aldığı MİLPA arsası için ne dedi?
Geçtiğimiz hafta içinde Artaş Grubu, Pendik’te MİLPA’ya ait 2 milyon 93 bin metrekare arsayı satın aldı. MİLPA, halka açık şirket olduğu için satışla ilgili detaylar Kamuoyu Aydınlatma Platformu’na (KAP) yansımış ve arsa bedelinin KDV hariç 99 milyon 893 bin 84 dolar olduğu da belirtilmişti. İnşaat sektöründe son dönemdeki en büyük arsa satışını ve bu arsayla ilgili planlarını Süleyman Çetinsaya’ya sordum ama her zamanki ihtiyatlı duruşuyla, “Tabii ki satış henüz resmen tamamlanmadı. Çünkü halka açık şirketlerde onay süreçleri vardır, bu onayları beklemeliyiz. Arsada nasıl proje olacağı da şu an hiç belli değil çünkü imar durumunun ne olduğu ve nasıl bir projeye daha uygun olduğu adım adım ortaya çıkar. Hayırlısıyla satın alma süreci tamamlandığında bunlarla ilgili çalışmalarımızı da kamuoyuyla paylaşırız.”