Danıştay’dan arsa sahiplerine büyük müjde!
Danıştay verdiği kararlarla ezber bozmaya devam ediyor!
Bu kararlardan birisi de, arsasını kat karşılığı müteahhitlere vererek aldıkları daire ve ofisleri satan arsa sahiplerinin vergilendirilmesi ile ilgili. Danıştay verdiği bu kararlarla, yıllarca tartışması devam eden ihtilaflı önemli bir konuyu daha çözüme kavuşturdu, son noktayı koydu! Bu kararlar, arsasını daire/işyeri karşılığı müteahhitlere veren arsa sahiplerini de oldukça rahatlattı.
Yıllarca tartışması devam eden bir konu!
Evet, özellikle ülkemizde şehirleşmenin başladığı 80’lı yıllardan bu yana hep gündemde olan, arsa sahiplerinin uykusunu kaçıran ve kafasını sürekli meşgul eden, Maliye ve Danıştay’ın bir türlü görüş birliğine varamadığı konulardan birisi!
Peki, bu konudaki yasal mevzuat nasıl?
Belki inanmayacaksınız ama arsa karşılığı inşaat işleriyle ilgili ilk yasal düzenlemeler, 7104 sayılı Kanunla 2018 yılında yani 1980 yılında şehirleşmenin başladığı kabul edildiğinde tam 38 yıl sonra, KDV Kanunu’nda gerçekleştirilen değişikliklerle yapıldı! Bu şekilde, vergi mevzuatındaki büyük bir boşluk da giderilmiş oldu. Çok ilginç değil mi? 2018 yılına kadarki uygulama ise, gelen tüm eleştirilere rağmen ikincil mevzuat kapsamındaki düzenlemelerle (Genel Tebliğ ve özelge) sürdürüldü.
İlgili düzenlemeye göre, arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut/iş yerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından da arsa payına karşılık arsa sahibine konut/iş yeri teslimi söz konusu (KDVK, Mad. 2/5).
Maliye’nin arsa sahipleriyle ilgili görüşü nasıl?
Maliye’nin, arsa karşılığı inşaat işlerinde arsa sahiplerinin vergilendirilmesi ile ilgili görüşü;
- Arsa sahibi gerçek kişilerin konut/iş yerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi,
- Müteahhitlerden arsa payı karşılığı alınan konut/iş yerlerinin satışı
olmak üzere ikiye ayrılıyor.
1) Arsa sahibi tarafından müteahhide arsa payı teslimi
Burada fazla bir sorun bulunmuyor, arsa sahibi gerçek kişilerin konut/iş yeri karşılığı verdikleri arsaların iktisap tarihi genellikle 5 yıldan fazla oluyor! Gerçek kişilerin bedel ödeyerek iktisap ettikleri taşınmazların iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak kabul ediliyor ve gelir vergisine tabi tutuluyor (GVK. Mad. Mük. 80). Taşınmazın 5 yıllık süre geçtikten sonra satılması durumunda elde edilen gelir, vergiye tabi bulunmuyor. 5 yıllık sürenin hesabı gün olarak yapılıyor. Arsanın iktisap tarihi ile müteahhitlerle eş zamanlı karşılıklı faturalaşmanın yapıldığı tarih arasında geçen süre 5 yılın altında kalıyorsa (pek rastlanmıyor), o zaman arsa sahiplerinin arsa payı devrinden kaynaklanan kazançları değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi bulunuyor.
2) Arsa payı karşılığı müteahhitlerden alınan konut/iş yerlerinin satışı
Bu konuda yaşanan ihtilaflar ve tartışmalar işte tam olarak burada ortaya çıkıyor.
Arsa sahipleri “5 yıllık” süreyi biliyor, “Arsayı aldım, 5 yıl geçtikten sonra müteahhide verdim. Ne zaman satarsam satayım vergi yok” diyorlar.
Ancak, Maliye’nin görüşü tam aksi yönde! Maliye; arsa sahiplerinin arsa payı karşılığında müteahhitlerden aldıkları konut/iş yerlerini arsadan bağımsız yeni bir iktisap olarak kabul ediyor ve bu şekilde iktisap edilen konut/iş yerlerinin elden çıkarılması halinde, değer artışı kazancının tespiti yönünden iktisap tarihi olarak, bu konut/iş yerlerinin tapuya tescil edildiği tarihi esas alıyor (GİB’in 25.03.2011 tarihli ve 76 Sıra No.lu Gelir Vergisi Sirküleri). Yani, arsa iktisabındaki 5 yıllık süreyi, arsa payı karşılığı alınan konut/iş yerlerini yeni iktisap olarak kabul etmek suretiyle yok sayıyor, arsa payı karşılığı alınan konut/iş yerleri için yeni bir 5 yıllık süre başlatıyor.
Maliye; arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi karşılığında iktisap edilen gayrimenkullerin satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber, aynı kişiye farklı tarihlerde, farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte, değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda, bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde satılması durumunda, yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın ticari kazanç olarak gelir vergisine ve bu satışların KDV’ye tabi olduğu, söz konusu gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde ticari organizasyon oluşturmayacak şekilde satılması halinde ise, elde edilen kazancın değer artışı kazancı olarak gelir vergisine tabi bulunduğu görüşünde bulunuyor (GİB Ankara VDB’nin 06.06.2014 tarihli ve 84974990-130[1-2012-34]-571, Muğla VDB’nin 23.08.2019 tarihli ve 96620903-120-E.101608, Mersin VDB’nin 17.11.2016 tarihli ve 18008620-130[ÖZG-2013-66]-67 sayılı özelgeleri).
Danıştay 3 ve 4. Daireleri de Maliye ile aynı görüşteydi!
Evet, bu konuda Danıştay 3 ve 4. Daireleri, Maliye ile aynı görüşteydi!
Danıştay 3 ve 4. Daireleri’nin bu konuda verdikleri kararlar,
“Arsa üzerinde birden çok bağımsız bölümden oluşan yapı yapılması, arsanın vasfını değiştirmekte ve üzerindeki mülkiyet hakkının paylara bölünerek birbirinden bağımsız hale gelen bu payların ayrı ayrı elden çıkarılmasına olanak sağlanmaktadır. Tapuda ayrı bağımsız bölümler olarak tescil edilmiş her taşınmaz satışı ayrı ve bağımsız işlem olup, aynı takvim yılında birden fazla bağımsız bölüm satılması, sürekliliğin göstergesidir. Dolayısıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca edinilen bağımsız bölümlerin aynı yılda birden fazla veya birbirini izleyen yıllarda bir veya birden fazla satılması halinde, devamlılık unsurunun oluştuğunun kabulü ve elde edilen kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekir.”
Şeklindeydi (Danıştay 4. Dairesi’nin 14.02.2022 tarihli ve E.2018/4303, K.2022/713, 14.03.2022 tarihli ve E.2018/2069, K.2022/1541, 28.09.2020 tarihli ve E.2016/16302, K.2020/3287, 25.05.2023 tarihli ve E.2020/6197, K.2023/2807, 14.03.2022 tarihli ve E.2018/1561, K.2022/1540, 03.02.2021 tarihli ve E.2016/14661, K.2021/699, Danıştay 3. Dairesi’nin 06.10.2022 tarihli ve E.2019/6118, K.2022/3606, 22.09.2022 tarihli ve E.2019/3202, K.2022/3304, 25.06.2019 tarihli ve E.2016/5077, K.2019/4523 sayılı Kararları).
Danıştay VDDK bu kararların tamamını arsa sahipleri lehine bozdu!
Danıştay VDDK, arsa karşılığı müteahhitlerden alınan konut/işyerlerinin arsa sahipleri tarafından satılmasının arsanın değerlendirilmesi olarak kabul edilmesi gerektiği, ortada ticari bir organizasyonun varlığı ve gayesi söz konusu olmadığından, bu konut/iş yerlerinin satışının ticari faaliyet olarak kabul edilemeyeceği ve vergilendirilemeyeceği görüşünde (Danıştay VDDK’nın 02.10.2024 tarihli ve E.2023/881, K.2024/874, aynı tarihli ve E.2023/652, K.2024/872, aynı tarihli ve E.2023/62, K.2024/877, aynı tarihli ve E.2024/518, K.2024/890, aynı tarihli ve E.2023/1644, K.2024/879, aynı tarihli ve E.2023/63, K.2024/878, aynı tarihli ve E.2023/1025, K.2024/875, 26.04.2024 tarihli ve E.2022/1100, K.2024/404 sayılı kararları).
Konu ile ilgili olarak verilen kararlar şu şekilde özetlenebilir:
“Maliki olduğu arsalara inşaat yapılması sonucunda edindiği bağımsız bölümleri zaman içinde satan davacının elde ettiği gelirin büyüklüğü, hukuken bu faaliyetin ticari olarak nitelendirilmesi için yeterli bir sebep oluşturmaz. Davacının arası üzerinde tek bir daire inşa edilip satılsaydı, bunun satışından elde edilen gelir nasıl ki ticari kazanç olarak nitelendirilemeyecekse, birden çok taşınmazın satışının da ortada ticari organizasyonun varlığına dair hiçbir işaret yokken ticari olarak nitelendirilmemesi gerekir. Ayrıca, söz konusu bağımsız bölümlerin bir defada blok halinde satılması veya yıl içinde birer birer satılması, elde edilen gelirin niteliğinin saptanmasında bir fark oluşturmayacaktır. Zira, ticari bir organizasyonun devamlılık arz etmesi gerekmektedir. Ortada ticari bir organizasyon olmaksızın satış işleminin bir defada yapılması ile dönem dönem veya kısım kısım yapılması arasında, elde edilen gelirin ticari kazanç olup olmaması bakımından bir fark bulunmamaktadır. Bu nedenle, davacının kat karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca edindiği bağımsız bölümlerin farklı yıllarda satışından el edilen kazancın ticari kazanç olarak vergilendirilmesine olanak bulunmadığından, cezalı tarhiyatlarda hukuka uygunluk bulunmamaktadır.”
Ayrıca, Danıştay VDDK ve onayladığı vergi mahkemeleri ısrar kararlarından, arsa karşılığında alınan konut/iş yerlerinin yeni bir iktisap olarak kabul edilemeyeceği, bu nedenle söz konusu konut/iş yerlerinin satışında değer artış kazancı elde edilip edilmediğine arsanın iktisap tarihine bakılarak karar verilmesi gerektiği anlaşılıyor.
Danıştay VDDK Kararları arsa sahiplerini rahatlattı!
Danıştay VDDK’nın, Maliye’nin yaptığı tarhiyatları onayan Danıştay 3 ve 4. Dairelerinin kararlarını bozarak, Vergi Mahkemelerinin aksi yöndeki ısrar kararlarını onaması, arsasını kat karşılığı müteahhitlere vererek karşılığında aldıkları konut/iş yerlerini satan arsa sahiplerini oldukça rahatlattı!
Artık bu çekişmeye son vermenin zamanı geldi!
Gerçekten de Danıştay – Maliye – Arsa Sahipleri arasında yıllarca yaşanan bu çekişme ve inatlaşmaya artık son verilmesinin zamanı geldi de geçiyor. Bunun çözümü oldukça basit: İlgili Vergi Kanunlarında değişiklik ve/veya yeni düzenleme yapılması gerekiyor. Yaşanan bunca tartışmaya ve açılan binlerce davaya rağmen, bu zamana kadar neden düzenleme yapılmadı anlaşılır gibi değil! Konuya Maliye ve kamuoyu tarafından bakıldığında ciddi bir vergi kaybı, arsa sahipleri yönünden bakıldığında ise endişe ve korkulu bir bekleyiş, ciddi bir kafa karışıklığı ve katlanılan ciddi tutarlarda maddi maliyetler söz konusu.
Bizim önerimiz, daha fazla vakit kaybetmeden bu konuda yasal düzenleme yapılması, yalnız bu düzenlemeler yapılırken, vergilendirme için somut ve gerçekçi, yargı tarafından kabul edilebilir, tartışmalara kapalı objektif ölçütlerin getirilmesi lazım. Örneğin, şu an Maliye’nin yaptığı gibi sadece satış sayısına (skora) bakılarak, elde edilecek kazanç belirlenmemeli, bu ve benzeri kriterlerden vazgeçilmeli.