AVM’lerde ortak giderlerin paylaşılması ve düzenlemelere aykırılık halinde uygulanacak yaptırım

Ümit Işık

Otak Akıl Politika Geliştirme Derneği

Demokratikleşme Masası Koordinatörü

 2000’li yıllardan sonra yaygınlaşan Alışveriş Merkezleri (AVM) kültürü toplumun bir alışkanlığı olmuş ve zamanla bu yerler insanların hafta sonlarını geçirdiği mekânlara dönüşmüştür. 2022 yılı itibariyle ülkemizde yaklaşık 448 adet AVM bulunmaktadır. Şehir merkezlerinde ve hatta yan yana AVM’lerin kurulması ve çalışma saatlerindeki sınırsızlık yerel esnaf ve sanatkârları zora sokmuş, bazılarının kepenk kapatmasına yol açmıştır. AVM’lerin olumsuz etkilerinin giderilmesi ve kurala bağlanması gerektiği yüksek sesle dillendirilmeye başlanması üzerine bu yönde bir düzenleme yapılma zorunluluğu ortaya çıkmıştır.

Bu amaçla 14.01.2015 tarihli ve 6585 sayılı Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun çıkarılmış ve bu kanuna dayanılarak hazırlanan ve alışveriş merkezlerine ilişkin ilke ve kurallar ile alışveriş merkezi maliki ile yönetiminin, yetkili idarelerin ve diğer ilgili kurum ve kuruluşların alışveriş merkezlerine ilişkin görev ve sorumluluklarını düzenlemeye yönelik Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik 26.02.2016 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmıştır.

Yıllarca esnaf ve sanatkârların şikâyetleri arasında yer alan şehir içindeki AVM’lerin düzenlenmesi talepleri üzerine çıkarılan anılan yönetmelik söz konusu şikâyetlerin tümünü gidermiş olmasa da AVM’ler için bir çerçeve çizmesi bakımından yerinde bir düzenleme olmuştur.

AVM’lere ilişkin düzenleme yapılmasına rağmen AVM’lerdeki ortak giderlerin paylaşımı konusundaki anlaşmazlık ve şikâyetler bitmemiştir. Bu sorunun devam etmesi üzerine bu yılın Ağustos ayında anılan yönetmelikte yapılan değişiklikle bu sorun giderilmeye çalışılmıştır.

Bu yazımızda AVM yönetimleri ve işletmeler arasında tartışmalara neden olan ortak giderlerin ne olduğu, ne şekilde paylaştırılacağı ve son değişiklikler ışığında yönetmelikte yapılan düzenlemelere uyulmaması halinde nasıl bir yaptırım uygulanacağı hususlarına yer verilmiştir.

AVM’lerin tanımı

Yönetmeliğe göre alışveriş merkezinin;

- Bir yapıya veya alan bütünlüğü içinde yapılar topluluğuna,

- En az beş bin metrekare satış alanına,

- İçinde en az biri büyük mağaza niteliğini taşımak şartıyla beslenme, giyinme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri ihtiyaçların bir kısmının veya tamamının karşılandığı en az on işyerine ya da büyük mağaza niteliği taşıyan işyeri bulunmasa dahi beslenme, giyinme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri ihtiyaçların bir kısmının veya tamamının karşılandığı en az otuz işyerine,

- Bu yönetmelikte belirtilen ortak kullanım alanlarına,

- Merkezi bir yönetime,

sahip olması gerekmektedir. Bu şartları taşımayan yapılar örneğin işhanı, esnaf çarşısı vs. işyerlerinin bulunduğu yerler AVM niteliği taşımamakta ve söz konusu Yönetmelik kapsamında bulunmamaktadır.

Ortak alanlar

Alışveriş merkezinde, engelliler ile yaşlı ve çocukların ihtiyaçları dikkate alınarak kullanımı ücretsiz olacak şekilde; sosyal ve kültürel etkinlik alanı, acil tıbbi müdahale ünitesi, ibadet yeri, bebek bakım odası, çocuk oyun alanı ve dinlenme alanları ile ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer alanlar oluşturulmak zorunludur.

Buna göre kullanımı ücretsiz olmak şartıyla ortak kullanım alanları;

- Sosyal ve kültürel etkinlik alanı,

- Acil tıbbi müdahale ünitesi,

- İbadet yeri,

- Bebek bakım odası,

- Çocuk oyun alanı ve dinlenme alanları ile

- Ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zorunlu olan diğer alanlardan,

oluşmaktadır. Bu alan ve ünitelerin yapılma şart ve kurallarına Yönetmelikte detaylarıyla yer verilmiş olup her bir eksiklik halinde idari para cezası öngörülmüştür.

Ortak giderler

Yukarıda yer verdiğimiz ortak alanlar AVM’lerdeki kiracıların da katlanmak zorunda olduğu ortak giderlerin kaynağı olan ancak AVM’ye değer katan ve müşteri memnuniyeti sağlayan yerlerdir.  Yönetmelikte “Ortak Gider”, ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile alışveriş merkezinde fiilen çalışan bordrolu yönetim personelinin göreviyle ilgili giderleri kapsayan yönetim gideri şeklinde tanımlanmıştır. Ortak giderler AVM’de satış alanına sahip perakende işletmeler tarafından karşılanmaktadır.

Ortak gelir ise ortak kullanım alanlarından elde edilen geçici kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, ATM ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile Yönetmeliğin 11’inci maddenin üçüncü fıkrası kapsamında tahsil edilen avanslardan elde edilen her türlü geliri ifade etmektedir. Örneğin Bankalara tahsis edilen ATM’ler için elde edilen gelirler AVM sahibinin tasarrufunda olmayıp AVM’nin tahsil edildikleri yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılır. Bir takvim yılındaki ortak gelir tahsilatının ortak gider toplamından fazla olması durumunda ise, ortak gider toplamını aşan kısım, bir sonraki yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılacaktır.

Ortak giderlerin paylaştırılması

18.08.2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan söz konusu yönetmelikteki değişikliğe göre Ortak giderler, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının, alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılacaktır.

AVM’lerde satış alanı, münhasıran büro amaçlı kullanılan işyerleri ile konaklama, depolama, üretim tesisleri/alanları ve ortak kullanım alanları hariç olmak üzere alışveriş merkezlerinde işyerlerinin toplam alanını ifade etmektedir.

Buna göre örneğin, 10 bin m² alanı olan bir AVM’nin 1000 m² ortak alanı ve 1000 m² de büro amaçlı kullanılan işyerleri ile konaklama, depolama, üretim tesisleri/alanları belirlenmiş ise AVM’nin satış alanı toplamı 8 bin m² olacaktır. Satış alanı 80 m² olan işletmenin ortak giderlere katılımı %1 (80/8000) oranında olacaktır. Yani 100 bin TL ortak gider belirlenmiş ise 80 m² satış alanına sahip işletme adına 1000 TL ortak gider hesaplanacaktır.

Reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden herhangi bir bedel tahsil edilemeyecektir. Diğer bir ifadeyle AVM yönetiminin yapacağı reklam, pazarlama ve danışmanlık gibi giderler AVM’ye talebi arttırmaya yönelik ve AVM maliklerince karşılanması gereken harcama kalemleri olduğu için ortak giderler arasına alınıp işletmelerden talep edilemeyecektir.

Ortak giderler için işletmelerden bir önceki yılın kesinleşen ortak giderlerinin yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle hesaplanan tutar üzerinden avans alınması mümkün bulunmaktadır. Avans alınması halinde, avansın ait olduğu yılı izleyen şubat ayı sonuna kadar mahsup işlemi gerçekleştirilecektir. Buna göre örneğin bir AVM’nin 2021 yılındaki ortak giderleri 100 bin TL ise 2022 yılında yeniden değerleme oranının %20 olduğu varsayımı üzerine 120 bin TL üzerinden işletme payına düşen kısımdan avans alınabilecektir. Ancak bu avansa ilişkin 2023 yılının şubat ayının sonuna kadar mahsup işlemi yapılmalıdır.

Öte yandan, ortak gider katılım payları perakende işletmelerden, giderlerin tür ve tutarları ayrı ayrı belirtilmek şartıyla yazılı olarak talep edilebilecektir. İşletmelere yazılı açıklama yapılmadan ve gider kalemleri tek tek belirtilmeden (AVM Raporu hazırlanmadan) sözlü olarak ortak gider talep edilmesi mümkün değildir.

Bu amaçla her yıl bir önceki takvim yılına ilişkin ortak gelir ve gider raporu hazırlanarak nisan ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilmelidir. Daha önce mart ayı sonuna kadar olan yükümlülük Nisan ayı sonuna ertelenmiştir. Raporun hazırlanmasına esas teşkil eden gelir ve gider belgeleri ile hizmet sözleşmelerinin birer örneği, talepleri halinde on beş gün içinde perakende işletmelere verilme zorunluluğu vardır. Ortak gelir ve gider raporunda asgari olarak aşağıdaki hususlar yer almalıdır.

- Alışveriş merkezinin adı ve iletişim bilgileri ile rapor dönemi.

- Alışveriş merkezi maliki ve yönetiminin ad, unvan ve iletişim bilgileri ile vergi dairesi ve vergi numarası.

- Alışveriş merkezinin satış alanı.

- Büyük mağaza sayısı ile boş ve dolu olanlar belirtilmek suretiyle iş yeri sayısı ve bu iş yerlerinin satış alanları.

- Ortak kullanım alanlarının niteliği ve sayısı ile bu alanların ayrı ayrı ve toplam büyüklükleri.

- Tür ve tutarları ayrı ayrı belirtilmek suretiyle ortak gelir ve giderler.

- Birim satış alanına düşen ortak gider tutarı.

- Ortak gider katılım payı dağıtımına esas ortak gider tutarı, perakende işletmeler tarafından karşılanan ortak gider tutarı ve boş iş yerleri ile perakende işletmeler adına malik tarafından karşılanan ortak gider tutarları.

- Alışveriş merkezi içindeki her bir perakende işletmenin adı, unvanı, satış alanı, hesaplanan ortak gider katılım payı, malik tarafından karşılanan katılım payı ile bu işletmelerden alınan avans ve yapılan mahsup işlemi neticesinde işletmelerce ödenen veya işletmelere iade edilen tutarları gösteren ortak gider katılım payı tablosu.

- Elektrik, su, doğalgaz gibi ortak giderlere ilişkin sayaçları numaralarıyla birlikte gösteren sayaç düzen krokisi.

Yönetmelik değişikliğiyle birlikte, ortak gider katılım payı hesaplama ve tahsilatları ile raporlamalarının mevzuata uygun olup olmadığının kontrol ve tespiti amacıyla alışveriş merkezi yönetimlerine bağımsız denetim yükümlülüğü getirilmiştir. Buna göre Alışveriş merkezi yönetiminin avans, ortak gelir ve gider hesaplama ve raporlama işlemleri ile ortak gider paylaşımına ilişkin diğer işlemlerinin Yönetmeliğe uygunluğu, Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yetkilendirilen bağımsız denetim kuruluşunca denetlenerek rapora bağlanması öngörülmüştür. Bu maddeye aykırı uygulamaların ayrı ayrı ve ayrıntılı olarak belirtildiği bu rapor, her yıl temmuz ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilecektir. Denetimi yapacak bağımsız denetim kuruluşu, alışveriş merkezi maliki veya yönetimince belirlenecek olup bağımsız denetim gideri, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden tahsil edilmesi mümkün değildir.

Öte yandan, Alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeden, bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak gider katılım payı tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilmeyen kısım iş yeri malikince karşılanması ve kiraya verilmemiş iş yerlerine ait ortak gider katılım payları ise bu iş yerlerinin maliklerince karşılanması öngörülmüştür.

Düzenlemelere aykırılık halinde ceza

6585 sayılı Kanun’un uygulanmasıyla ilgili olarak oluşan tereddütleri gidermeye, ikincil düzenlemeler yapmaya ve her türlü idari tedbiri almaya Ticaret Bakanlığı yetkili kılınmıştır. Bu kanuna dayanılarak anılan bakanlıkça çıkarılan ikincil düzenlemelerle (Yönetmelik) getirilen hükümlere aykırılık halinde idari para cezası öngörülmüştür.

Konumuzla ilgili olarak uygulanabilecek idari para cezaları anılan kanunun 18/1-ğ maddesine dayanmaktadır. Anılan maddeye göre;

“ğ) (Değişik:3/11/2022-7420/34 md.) 16’ncı maddesinin birinci fıkrasının (b) bendine istinaden belirlenen mesleki davranış kurallarına ve yapılan düzenlemelere aykırı hareket edenler ile bu maddede ayrı bir idari para cezası öngörülmemiş olması durumunda, aynı fıkranın (ç) bendine göre Bakanlıkça alınan tedbirlere ve yapılan ikincil düzenlemelere uymayanlara her bir aykırılık için on bin Türk lirasından üç yüz bin Türk lirasına kadar”

idari para cezası verebilmektedir.

Kanunun 18/1-ğ maddesinde öngörülen ceza; fiilin büyük mağaza, zincir mağaza, bayi işletme ve özel yetkili işletme tarafından işlenmesi hâlinde beş katı, alışveriş merkezi tarafından işlenmesi hâlinde ise on katı uygulanmaktadır. Buna göre örneğin acil tıbbi müdahale ünitesi olmayan bir AVM 100 bin TL ile 3 milyon TL arasındaki bir idari para cezasına muhatap olabilecektir. Yine bu maddenin birinci fıkrasının (ğ) bendinde belirtilen idari para cezalarının verilmesini gerektirir fiilin bir takvim yılı içinde tekrarı hâlinde, her bir tekrar için iki katı idari para cezası uygulanmaktadır.

Bahsedilen maddede alt ve üst sınırları belirtilen idari para cezalarının uygulanmasında Bakanlıkça ceza tutarı belirlenirken, işlenen kabahatin haksızlık içeriği, tekrarı ve sayısı, kabahat dolayısıyla elde edilen menfaatin ve neden olunan zararın büyüklüğü ile failin kusuru ve ekonomik durumu gibi hususlar dikkate alınmaktadır.

Sonuç olarak;

- Ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim giderlerinden oluşan ortak giderler, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılmalıdır.

- Reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri gibi ortak gider niteliğini haiz olmayan giderler ile belgelendirilmeyen giderler için alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden herhangi bir bedel tahsil edilmemelidir.

- Avans alınması halinde, avansın ait olduğu yılı izleyen şubat ayı sonuna kadar mahsup işlemi gerçekleştirilmelidir.

- Ortak gider katılım payları perakende işletmelerden yazılı olarak talep edilmeli ve bu yazıda giderlerin tür ve tutarları ayrı ayrı belirtilmelidir.

- Her yıl bir önceki takvim yılına ilişkin ortak gelir ve gider raporu hazırlanarak nisan ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilmelidir. Raporun hazırlanmasına esas teşkil eden gelir ve gider belgeleri ile hizmet sözleşmelerinin birer örneği, talepleri halinde on beş gün içinde perakende işletmelere verilmelidir.

-Alışveriş merkezi yönetiminin avans, ortak gelir ve gider hesaplama ve raporlama işlemleri ile ortak gider paylaşımına ilişkin diğer işlemler, Kamu Gözetimi, Muhasebe ve Denetim Standartları Kurumu tarafından yetkilendirilen bağımsız denetim kuruluşunca denetlenerek rapora bağlanmalı ve bu rapor, her yıl temmuz ayı sonuna kadar alışveriş merkezindeki perakende işletmelere gönderilmelidir.

- Ortak kullanım alanlarından elde edilen geçici kiralama, reklam, pazarlama, kültürel ve sanatsal faaliyet, baz istasyonu, ATM ve diğer ortak kullanım alanı gelirleri ile tahsil edilen avanslardan elde edilen her türlü gelirden oluşan ortak gelirler, tahsil edildikleri yılın ortak giderlerinin karşılanmasında kullanılmalıdır.

-Alışveriş merkezi içindeki perakende işletmeden, bu maddeye göre tahsil edilmesi gerekenden daha az ortak gider katılım payı tahsil edilmesi durumunda, tahsil edilmeyen kısım iş yeri malikince karşılanmalıdır.

- Kiraya verilmemiş iş yerlerine ait ortak gider katılım payları bu iş yerlerinin maliklerince karşılanmalıdır.

Yukarıda yer verilen her bir fiilin ayrı para cezasını gerektirdiğini ve bu fiillerin bir takvim yılı içinde tekrarı hâlinde, her bir tekrar için iki katı idari para cezası uygulanacağını bir kez daha hatırlatmak isterim.