AVM’lerde kiracılarla seri sorunlar yolda!…
Bayram yazıları daha keyifli veya yumuşak olur ya da olmalıdır. Umutlar, iyilikler, güzellikler daha çok öne çıkar; biraz da umutsuzluklar, kötülükler, çirkinlikler gizlenir.
Ne yazık ki bayram öncesi yazımız keyifli olamamıştı. Şimdi bu yazımız da keyifli sayılmaz, eğer avukatları kızdırıp onlara yeni bir iş çıktığını göz ardı edersek…
Yazımızın konusu, AVM’ler ile kiracılar arasındaki seri nitelik kazanacak yeni sorunlar olacak. Zira konu ciddi bir şekilde taraflar arasında şimdilik gözden ırak veya arka planda tartışılmaya başladı bile.
Dilerseniz konuyu açalım.
Bilindiği üzere; koronavirus salgını ile birlikte kamu otoritesi tarafından iş dünyası için çeşitli kısıtlayıcı kararlar alındı, uygulamaya konuldu. Bu kararlardan doğal olarak AVM’lerin içindeki (kuaför, güzellik salonu, yiyecek ve içecek yerleri, sinemalar, bilardo ve oyun salonları gibi) bazı iş yerleri de nasibini aldı ve kapatıldı. Bu arada yine AVM’lerin içindeki ağırlıklı uluslararası nitelikli veya çok şubeli giyim, spor, kozmetik gibi iş yerleri kendi kararlarıyla iş yerlerini kapattı.
Bunun üzerine kamu otoritesinin herhangi bir bağlayıcı kararı olmamasına rağmen AVM’ler tarafından ortak bir tavırla aynı anda o zaman kapatma kararı alındı. Şimdi de AVM’er yine kendi kararlarıyla kısa bir süre önce açıldı.
Buraya kadar bir sorun yok. Sorun şimdi AVM’lerin açılmasıyla ortaya çıkmaya başladı. Konu çok ciddi şekilde gündemde. Sorun, temelde iki başlıkta toplanıyor:
1- AVM ile kiracılar arasındaki kira ile ilgili çok çeşitli sorunlar
2- AVM ve kiracıları ile Maliye arasındaki muhtemel sorunlar
Bu arada konuyu sadece AVM’ler çerçevesinde sınırlandırmak da doğru değil. Başta Antalya, Bodrum, Fethiye, Marmaris, Çeşme gibi sahillerdeki ve İstanbul, Ankara, İzmir gibi kentlerdeki büyük ve ağırlıklı uluslararası marka otellerde de bu durum söz konusu. Yani otel sahibi ile otelde yer alan çiçekçi, kuaför, pastane, lokanta, spor ve SPA merkezi, market, oyun salonu, hediyelik eşya ve giyim mağazaları gibi yerleri kiralayanlar arasındaki sorun.
1- İşte AVM’ler ile kiracıları arasındaki kira ilgili sorunlardan bir kaçı…
- Kiracı tarafından kira bedellerinin gözden geçirilmesi ve indirilmesi talebi,
- AVM ve otellerin kapalı kaldığı sürece kira alınmaması isteği,
- Çarşı mağazalarına yönelme nedeniyle iş yerini sorunsuz boşaltma arzusu,
- Kira ile ilgili talepleri sözleşme veya protokol ile çözme çabası,
- Koronavirus sonrası AVM’lerin geleceği,
…
2- Şimdi de gelelim AVM ve kiracıları ile Maliye arasında muhtemel sorunlara…
- AVM’nin rızaen birkaç aylık kirayı almaması durumunda kiracının vergi stopaj sorumluluğu doğar mı?
- Kira alınmaması durumunda “emsal kira bedeli” uygulaması olabilir mi?
- Aynı şekilde kira alınmamasına rağmen hizmetin ifa edilmiş olması nedeniyle KDV yükümlülüğü ortaya çıkar mı?
- Doğacaksa bunu uzlaşı yoluyla karşılıklı fatura ile çözmek mümkün olur mu?
- Taraflar arasında yeni sözleşme veya protokol yapılırsa maktu damga vergisi alınabilir mi?
- Özellikle vergi sorunlarının giderilmesi adına Maliye (Gelir İdaresi Başkanlığı) tarafından bir sirküler yayımlanabilir mi?
Yukarıda belirtilen her iki duruma ilişkin soruların veya sorunların sayısını daha da artırmak mümkün. Önemli olan, özellikle sorunları yargıya taşımadan uyuşmazlıkları çözmek.
Meslek örgütlerine ve ilgili sivil toplum kuruluşlarına bu sorunlar yansıtılmaya başladığı bile.
Önce şu tespiti yapalım. Konu, her şeyden önce özel hukuku ilgilendiren ve sözleşme hukukundan kaynaklanan bir sorun. Dolayısıyla özel hukuktan kaynaklı ilişkilerin vergisel sonuçları başka bir husus ve çözümü öncelikle bu noktada aramak bize göre çok da mümkün değil. Zaten; Maliye’nin, haklı olarak taraflar arasında özel hukuk ilişkilerinden doğan sorunlara taraf olmaktan yana tavrı yok. Maliye’nin bu tavrı, özellikle vergi incelemelerine yansıtılmak istenen karşılıklı ihtilaflarda bile çok iyi biliniyor. Bu bakımdan stopaj, KDV, damga vergisi gibi muhtemel sorunların çözümü için Maliye’den sirküler beklemek hiç de mümkün görünmüyor.
Demek ki konu, AVM ile kiracısı arasındaki bir konu ve çözümleri de münferit. Yani olayına özgü çözüm gerektiriyor. Bu durumda;
- AVM ile kiracısı ve konaklama tesisleri ile kiracıları arasında kiraya ilişkin sorunların çözümü için karşılıklı mutabakat gerekiyor,
- Bu mutabakatın sağlıklı yolu da sözleşme değişikliğinden veya sözleşmeye ek protokol yapmaktan geçiyor,
- Ancak taraflardan birinin sözleşme veya protokol değişikliğine yanaşmaması halinde sorunun ayak seslerinin gelmeye başladığını bilmek gerekiyor.
İşte bu noktada artık yargı ve dolayısıyla hukuk devreye giriyor.
Sorunun genel çözümü için; COVID-19 salgını sonrası düzenin kurulması ve ihtilafların yaratılmaması adına genel bir usul kanunu çıkarmanın uygun olacağı düşünülüyor. Zira ekonominin ve sosyal hayatın tüm aşamalarında yapılan COVID-19 ile ilgili düzenlemelerin salgın sonrası sıkıntılar yaratacağı anlaşılıyor.