AVM’lerde doluluk iyi ama bu kira düzeni ile toparlanmak çok zor

Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi JLL (Jones Lang LaSalle) Türkiye Başkanı Avi Alkaş, Eylül 2018’de kirada dövizden TL’ye dönüş kararının devreye girmesinden kısa süre sonra dönemin Hazine ve Maliye Bakan Yardımcısı Bülent Aksu’yu ziyaret etti:

- Alışveriş merkezi sahiplerinin bir bölümü bu karara açık pozisyonda yakalandı. AVM’lerin döviz borcu 15 milyar dolar dolayında.

Aksu, rakama itiraz etti:

- Bizdeki bilgilere göre 8 milyar dolar…

Dönemin JLL Türkiye Başkanı Avi Alkaş, Bülent Aksu’yla görüşmesinden bir süre sonra o sırada çalıştığım Hürriyet gazetesine uğradı, şu çarpıcı mesajı verdi:

- Dövizli kiralar konusu AVM’leri dövmek gibi bir olaya dönüşüyor. Bu gidişle döviz borcu olan 120 dolayında AVM bankalara geçebilir.

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı ile sohbete giderken Avi Alkaş’ın Hürriyet’te 2018 Kasım ayı başlarında yazdığım sözlerini anımsadım.

Alışveriş merkezi işletme ve yönetme hizmetleriyle öne çıkan Almanya merkezli Ece’nin Yönetim Kurulu Üyesi ve Genel Müdürü olan Nuri Şapkacı’ya döviz borcundan dolayı sıkıntı yaşayan AVM’lerin durumunu sordum, şöyle yanıtladı:

- 60-70 milyon Euro borcu olan AVM’ler var. Onlar yeniden yapılandırmaya girdi. Bizim gözlemlerimize göre 50-60 dolayında AVM bankaların kontrolünde görünüyor.

AVM’lerin yaşadığı sıkıntıyı şu verilerle ortaya koydu:

• AVM’lerin en büyük gelir kalemini kiralar oluşturuyor. 2018 başında 100 lira olan kira geliri, bugün 360 liraya çıktı.
• Doların artışına bakalım. 3.80 lira olan dolar bugün 26 lira dolayında.
• Asgari ücret 1600 lira idi. Bugün 11 bin 402 lira.

Ardından ekledi:

- Gözlemlerimize göre perakendeciler de gelirlerini artırabildi. Aynı şey AVM’lerdeki kiralar için geçerli değil. Kira gelirinde belirli bir denge kurulmazsa AVM yatırımcısı nasıl yaşayabilir?

  Türkiye’de toplam 443 AVM’nin 14 milyon metrekarelik kiralanabilir alana sahip olduğunu kaydetti:

- Eskiden yılda 25-30 AVM açılırdı. Şimdi yılda 1-2 AVM açılabiliyor. Türkiye’den çıkan bazı yabancı AVM yatırımcısı veya danışmanı şirketlerin gidiş nedenleri araştırılsın, durum daha net anlaşılır.

Pandemi döneminde AVM’lerin gözden düşmesinin söz konusu olduğunu, bazıları için farklı projelerin gündeme geldiğini anımsattım, şu değerlendirmeyi yaptı:

- Yeni AVM’lerin açılışı konusunda tempo çok düştü. Ancak, mevcutların doluluk oranları nispeten iyi gidiyor. Çünkü, ülkemizde AVM’ler sosyalleşme alanı görevi de görüyor. O nedenle pandeminin bitmesiyle birlikte AVM’ler yeniden öne çıktı.

Bazı AVM’lerde ziyaretçi sayısının pandemi öncesini de aştığını kaydedip ekledi:

- Doğru lokasyonda doğru kurgulanan AVM inanılmaz iş yapabilir.

Şu noktanın altını çizdi:

- Kira konusunda sözleşme serbestisi uygulanmadıkça, ticari gayrimenkuller için gerçeklere uygun kira rejimine geçilmedikçe AVM’lerin toparlanması zor görünüyor.

Başta Birleşmiş Markalar Derneği (BMD) Başkanı Sinan Öncel olmak üzere, perakende sektörünün işlerinde sıkıntılar yaşadığı dönemlerde özellikle yüksek kiralara karşı seslerini yükselmelerini anlayışla karşılamak gerekiyor.

Bu durumda AVM yatırımcısının da haksızlığa uğramaması için “denge” formülü bulmakta yarar var değil mi?

14 ilimizde hiç AVM yok

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Nuri Şapkacı, Türkiye’de toplam 443 alışveriş merkezi olmasına rağmen henüz AVM yatırımı bulunmayan illere dikkat çekti:

- 14 ilimizde henüz hiç AVM yatırımı bulunmuyor.

Söz konusu illeri sıraladı:

• Ardahan, Bartın, Bayburt, Burdur, Gümüşhane, Hakkari, Iğdır, Kars, Kilis, Kırşehir, Muş, Niğde, Sinop, Tunceli.

Ardından ekledi:

- Ağrı’da bir AVM inşaatı gündeme geldi diye biliyorum.

Gel iki Abdulvahap şöyle bir sarılalım

Ege İhracatçı Birlikleri’nin (EİB) EKONOMİ Gazetesi’yle birlikte düzenlediği “Ege İhracat Buluşmaları” için Hakan Güldağ, Şeref Oğuz, Handan Sema Ceylan ve Yaşar Kuş’la Torbalı’ya (İzmir) giderken Birliğin Basın Danışmanı, EMD İzmir Şubesi Başkanı Murat Demircan anımsattı:

- Ev sahibimiz Torbalı Ticaret Odası’nın Başkanının adı Abdulvahap Olgun.

Torbalı Ticaret Odası Başkanı ile adaş olduğumuzu anımsayınca memleketi konusunda akıl yürüttüm:

- Adı Abdulvahap ise kesin Malatya ile bir bağı vardır.

Handan Sema Ceylan, Torbalı Ticaret Odası’nın sitesine girdi:

- Abdulvahap başkan Şanlıurfa Siverek doğumlu görünüyor.

Torbalı Ticaret Odası’na girince Abdulvahap Olgun beni şöyle karşıladı:

- Abi gel iki Abdulvahap sarılalım.

Ailesinin Malatya ile bağının olup olmadığını sordum, şöyle yanıtladı:

- Ben Torbalı’da büyüdüm. Yalnız amcamların bir dönem Malatya ile bağları olmuş. Benim adımın Abdulvahap olması da o bağlardan kaynaklanıyor.

EİB Koordinatör Başkanı Jak Eskinazi, Türk Eximbank Ege Bölge Müdürü Gülom Timurhan, Ege Demir ve Demirdışı Metaller İhracatçıları Birliği Başkanı Yalçın Ertan, Ege Mobilya Kağıt ve Orman Ürünleri İhracatçıları Birliği Başkanı Ali Fuat Gürle, Ege Su Ürünleri ve Hayvansal Mamuller İhracatçıları Birliği Başkanı Bedri Girit, Ege Hububat, Bakliyat ve Yağlı Tohumlar İhracatçıları Birliği Başkanı Muhammet Öztürk, Ege İhracatçı Birlikleri Genel Sekreteri Cumhur İşbırakmaz’a adımızın nereden geldiği ilgili bilgiyi verdim:

- Elazığ’ın Baskil ilçesinin Karakaya Barajı’na (Fırat Nehri üzerinde) bakan tarafında Muşar Dağı’nda efsaneye göre Hz. Muhammed’in sancaktarı olan Abdulvahap Gazi’nin türbesi var. Türbe nedeniyle “Abdulvahap’ın Dağı” da denir. Adımız Abdulvahap Gazi’den geliyor.

LC Waikiki Yönetim Kurulu Başkanı Vahap Küçük ile rahmetli babası, Doğanşehir (Malatya) eski Belediye Başkanı Vahap Küçük’ün adlarının da Abdulvahap Gazi’ye dayandığını anlattım:

• Rahmetli baba Vahap Küçük, ailesinin 5’inci erkek evladıymış. Ondan önce 4 erkek bebek 5-6 aydan fazla yaşamayıp vefat etmiş. Bunun üzerine aile 1942’de 5’inci çocuk doğmadan önce Abdulvahap Gazi’ye gitmiş. Bebek erkek olunca adını Abdulvahap koymuş. O yaşamış.
• Benzeri durum baba Vahap Küçük’ün başına gelmiş. İlk erkek bebekleri kısa sürede vefat edince, ikinci bebek doğmadan önce Abdulvahap Gazi türbesine gitmişler. Bebek erkek olunca adını Abdulvahap koymuşlar. O da LC Waiki Yönetim Kurulu Başkanı Vahap Küçük.
• Bu öyküyü baba Vahap Küçük, Aralık 2011’de Onur Soysal’ın başkanı olduğu Kandilli Kulübü’nün bir toplantısında anlatmıştı.