AVM’ler zorda değil, 436 AVM’den satışta olan sadece 10-15 AVM var

Türkiye’nin 1990’lardan bu yana ekonomik olduğu kadar sosyal yaşamının da bir gerçeği olan alışveriş merkezleri ile ilgili tartışmalar bitmiyor. 1995’te sayısı 12 iken, bugün 436’ya ulaşan AVM’ler ömrünü tamamlıyor mu? Halen faaliyette olan 436 AVM’den 50’si hariç diğerleri zorda mı? ABD ve Avrupa’da olduğu gibi AVM’ler Türkiye’de de mi hayalet şehirlere dönecekler? Bu soruları, sayıları yerli ve yabancı alışveriş merkezi yatırımcılarının temsil eden Alışveriş Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hüseyin Altaş’a sordum. Altaş, AVM’lerin zorda olmadığını belirtiyor. Ancak yatırımcılara uyarıları var. Ankara’da Arcadium AVM’nin yatırımcısı olan ve aynı zamanda bir hukukçu olan Prof. Dr. Hüseyin Altaş’ın yanıtları şöyle:

> AVM'lerde ciro ve ziyaretçi sayılarında son rakamlar ne?

Yıl bazında cirolardaki büyüme 15.9 oldu. 12 aylık enflasyonun biraz üstünde gerçekleşti. Ziyaret sayısında ise 2019’da çok ufak azalmalar gerçekleşti. Ancak metrekare verimliliğinde devam eden artış AVM’lerin ihtiyaç odaklı hale geldiğini gösteriyor.

> Ziyaret oranları neden düşüyor?

Tüketici bilinçlendi. Giriş sayılarında yüzde 1 düşüş olması odaklı davrandığını gösteriyor. Eskiden gezerdi şimdi alacağını alıp gidiyor.

> AVM yatırımlarında artık bir doyuma ulaşıldı diyebilir miyiz?

Yeni AVM yatırımı olur mu? Türkiye'de 436 AVM var. 2023’te 470’e çıkmasını bekliyoruz. İstanbul’da Galataport, Piyale Paşa dışında fazla bir yatırım yok. Yatırımlar 2002’den 2010 arası altın çağını yaşadı. Artık ihtiyaç olursa AVM yatırımı olur.

> İnşaat sektörü de yavaşladı, buna bağlamak mümkün mü?

İhtiyaç olan bölge hemen yapıyor. Mesela bugünlerde Tekirdağ Malkara’da bir AVM yatırımı var. Üstelik Afgan yatırımcı yapacak. Çünkü o bölgede AVM yok. İhtiyaç var. Şu anda bizim 13 ilimizde hiç AVM yok. Van’da İran’dan büyük bir akın var. Tek bir AVM var ve yüksek cirolar yapıyor. Valilik yatırımcılarla görüşüyor.

> Yatırımcı cazibesi azaldı mı?

Yatırım dönüşleri 15 yıldı şimdi 20-25’lere çıktı. Yatırımcı artık rüzgar enerjisi yapsam 10 yılda dönüyor diye düşünüyor.

> Birçok yerde yan yana AVM’ler var. AVM enflasyonu yok mu sizce?

AVM’lerde fazlalık bir iki ilde var. AVM’nin durumu kötü ise niye satılmıyor. Kendi AVM’mizde genel müdür 'talip var satalım mı' dedi fiyatını bile sormadım. Niye satayım. Ama bir gerçek var. Türkiye 2013’den beri çok büyük sorunlar yaşadı. Gezi, 15 Temmuz gibi. Birçok sektörde bunlar nedeniyle kriz olabilir. Ama biz de öyle bir kriz yok. Krizi ben şöyle anlarım 436 AVM var, 350’si satılık. Burada kriz var. Oysa sadece en fazla 10-15 tane satılık var. Böyle ahım şahım bir kriz yok. Sadece daha iyi nasıl yaparızın peşindeyiz.

AVM'LER, TİCARET MERKEZİ OLMALI

> Ama perakendede sıkıntılı bir süreç var. Bir değişim AVM’leri de zorluyor sanki. Ne yapılmalı?

AVM’lerin fonksiyonlarının değişmesi şart. Alışverişten ziyade bir ticaret merkezine, ihracat, turizm merkezlerine dönüşmesi gerekiyor. Başkanlığa geldiğim günden beri söylediğim bir şey var. AVM adını da fonksiyonunu da dönüştürmek zorunda. Tarihimizde ticaret merkezi çok var. Kapalıçarşı en büyük örneğidir. Bu tip merkezler olarak bakarsak rant kapısı da değil halkın ihtiyacını gideren kamusal alanlar olarak bakmalıyız.

> Ne yapılması lazım bunun için?

Borçlar kanununda genel kira ayrımı var. Biz bu ayrımın yeterli olduğunu düşünmüyoruz. Avrupa’da, gelişmiş ülkelerde olduğu gibi ticari gayrimenkul, ticari olmayan gayrimenkul gibi ayrım yapılmasını ticari kiraların da hukuki sisteminin değişmesini öneriyoruz. Çalıştaylar yaptık. Kamuoyu ile paylaşacağız. Ticari gayrimenkul tanımlamasının yapılması lazım. Bunu yaptığımız zaman AVM’ler ticaret merkezi olacak.

> Ne değişecek?

Buradaki insanların daha iyi eğlenceli vakit geçirmesi sağlanacak. Eğlencesinden sporuna sağlığına birçok işi burada halledebilecek. Bu tür bir kaç AVM var. Anadolu’daki AVM’lerde bu yok. Onlar değişimi henüz görmüyorlar. Yatırım yapmaları gerekiyor.

> Anadolu’daki yatırımcılara ne öneriyorsunuz?

Şu anda alışveriş merkezleri fonksiyon değiştirmezlerse sürdürülebilirlikte zorlanacaklar. Artık çok alternatif var. Sadece alışveriş merkezi olarak düşünmeyin. Mesela yeni caddeler açılıyor. Ya da başka fonksiyonlar geliyor. Bunlarla rekabet edebilmeniz için başka fonksiyonlarla sürdürülebilirliği sağlamamız lazım. Bugün ben on lira kira alıyorum diye düşünmeyin. Ben bu kirayı ilerde de alabilecek miyim diye düşünün.

> Perakendecilerin de AVM'lerden şikayetleri var. Mesela genel giderlerin örtülü kiraya dönüştüğü söyleniyor.

AVM’lerde en önemli sorun verimlilik. Nedir verimlilik? İşletme giderleri. Yatırımcı kendi yönetiyorsa elektriği nasıl ucuza alırımın hesabını yapıyor. Profesyonelse nasıl olsa kiracıya yansıtıyorum parasıyla uğraşmam diyor. Bizim artık yöneticilerimizin de bununla uğraşıyor verimliliği artırıcı unsurları düşünüyor ve yapıyor olması lazım. Anadolu’da çoğu yerde işletmeciler bunu sübvanse ediyor. Güvenlikle ilgili mesela valilikler şu kadar adam bulunduracaksınız diyor. Bunların konuşularak çözülmesi lazım.

> Ne öneriyorsunuz?

Üyelerimiz şunu söylüyor. Biz işletme giderlerinden para kazanmayalım. Kira gelirini alalım ama sübvanse de etmeyelim. Ne para kazanalım ne para verelim. Gerçekten verimliliği arttırıcı uygulamaları yapacağız ama 30 lira çıktı ise bunu alacağız.

>AVM’lerin saat 11.00’de açılması gibi öneriler uygun mu?

Verimliliğin arttırılması çalışmaları var. Ama kimseye 11.00’de aç diyemezsiniz. Ciddi kayıplar doğabiliyor. Mesela bayramlarda kapalı olsun deniyor. Hep tartışılıyor. İlk başkan oldum ilk önüme gelen konulardan biriydi bu. Valilerde yetki isterse kapatabilir. Biz dedik ki AVM’ler olarak kapatmaya hazırız ama halk istemiyor, on binlerce talep geliyor niye kapattın diye.

> AVM’den erken ayrılma sorunu çözüldü mü?

Borçlar Yasası ile düzenliyoruz. Birleşmiş Markalar Derneği ile kriterleri bitirdik. Anlaştık sayılır.

İnternet satışları haksız rekabet yaratıyor

>İnternet satışları AVM’leri etkilemeye başladı değil mi?

İnternet satışları giderek haksız rekabete dönüşüyor. AVM’de 200 TL’ye satılan aynı ürün internette yarı fiyatına. Dükkan kirası yok, vergisini kaçırıyor. Bunların düzenlenmesi lazım. Acilen elektronik ticaretteki regülasyonu talep ediyoruz. Dünyada bu tartışılıyor. İstihdamı yok edecek bir gelişme. Perakendeyi değiştiriyor. Ciro kirası ya da sabit kira alıyoruz. Bizi çok etkilemiyor. Ama perakendeciyi çok etkileyecek. Perakendeci zora düşüyor biz de etkileniyoruz. Elektronik ticaret hukuku ile uğraşıyorum. İyi vergiler koyarsanız düzene girer. Dünyada tabii ki örnekleri var. Regülasyon yapılarak rekabet koşulları oluşturulur. Bunları görüşüyoruz