Artık evler de yenilenemeyecek
Önümüzdeki günlerde Meclise sunulması beklenen, kapalı kapılar ardında hazırlanmış olmakla birlikte dışarıya bir şekilde sızmış olan, Kanun Teklifi Tasarısı’na dair bilgi notlarından hareketle bireysel taşınmaz satış kazançlarında yapılması planlanan değişiklikleri bu gün aktarmaya çalışacağım.
Kapalı kapılar ardında diyorum; çünkü vergi kanunlarında önemli değişiklikler, vergilendirme rejimi değişiklikleri, ilgili aktörlerin veya temsilcilerinin katılımı ile uzmanların görüşleri alınarak, üniversitelerin, hocaların önerilerine bakılarak hazırlanır. Vergi kanunları, gizlilik içinde hazırlanıp, mükelleflere gol atmaya çalışır gibi yangından mal kaçırırcasına, hiç tartışılmadan alelacele Meclise sunulup beş-on günde hemen kanunlaştırılmaması gereken metinlerdir. Öğrendiğim kadarı ile şu anda Meclise sunulması beklenen Taslak, Vergi Konseyi’nde bile ele alınmamış. Gerçi son zamanlarda bu konseyin ne iş yaptığı da belli değil ya.
Neyse konumuza dönelim.
Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinde; bir ticari veya zirai işletmeye dahil olmayan gayrimenkullerin, hakların, gemi ve gemi paylarının iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satılması halinde elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergi kapsamına alınış olup, söz konusu kazanç 5 yıllık sürenin geçmesinden sonra elde edilmişse verginin konusu dışında bırakılmıştır. Kanunun mükerrer 81. maddesinde ise kazanç tespitinde, iktisap bedelinin, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK tarafından belirlenen Yurt-İçi Üretici Fiyat Endeksi’ndeki artış oranında (artış oranının %10 veya üzerinde olması koşulu ile) artırılarak tespit edileceği hükme bağlanmakla söz konusu kazancın enflasyona isabet eden kısmının vergilendirilmemesi amaçlanmıştır. Mevcut düzenlemeye göre 2024 yılında buradan elde edilecek kazançların 87.000 lirası vergiden istisnadır.
2023 yılında bu kapsamda 10.389 mükellef beyanname vermiş, yaklaşık 3,5 milyar matrah beyan edilmiş, 977 milyon vergi ödenmiştir.
Burada 5 yıllık sürenin varlık sebebi, kişilerin tasarruf maksadı ile edindikleri, spekülatif amaç gütmedikleri, bir başka deyişle taşınmaz sektöründe piyasa aktörü olarak yer almak isteği ile edinmedikleri taşınmazlardan sağlayacakları kazançları vergi dışı bırakmaktır. Burada ölçüt olarak zamanın yasa koyucusu 5 yıllık süreyi benimsemiştir. Başka ölçütler de olabilirdi. Zira gelir vergileri, tasarrufu vergilemeyi amaçlayan vergiler değildir. Gelir vergisinin babası Prof. Neumark’ın kitapları bunu yazar.
Şimdi ise teorik temeller veya ilkeler bir kenara bırakılarak, hazineye para toplamanın tek amaç olması dolayısıyla buradaki kuralların da değiştirilmesi planlanmaktadır. Yapılması öngörülen değişikliğe göre, 5 yıllık süre koşulu ve 87.000 liralık istisna kaldırılmaktadır. Bir taşınmaz edinildikten sonra ne zaman satılırsa satılsın, kazancı vergiye tabi olacaktır. (Bir bilgi edinememiş olmakla birlikte maliyet bedelinin enflasyona karşı korunmasının süreceğini düşünüyorum). 5 yıllık vergi dışı kalma süresi sadece bir adet konut için muhafaza edilecektir. Yani mükellefler ömrü hayatlarında bu kuraldan bir defa için yararlanabileceklerdir. Ancak bu yararlanmanın ilk satışları için mi olacağı konusu açık değildir, belirsizdir. Örneğin bir kişinin 10 sene önce edindiği ve bu gün 8 milyon eden bir konutu ile 9 sene önce edindiği ve bu gün değeri 50 milyon eden bir başka konutu olsa, 5 yıllık olanaktan yararlanmak isteyen bu kişi bu hakkını 50 milyonluk konutu için kullanmak isterse, önce onu mu satmak zorunda, yoksa diğerini sattığında vergisini ödeyerek hakkını ikinci satışına saklayabilecek midir? Bu sorunun cevabını zaman gösterecek.
Yürürlükteki kanunda, bedelsiz edinilen (bağış veya miras yolu ile gelen) taşınmazların elden çıkartılmasında 5 yıl kuralının uygulanmayacağı da öngörülüyor. Bu istisna durumunun yeni düzenlemede yer alıp almayacağı sorusunun cevabını da, Teklif Meclise sunulduğunda öğrenebileceğiz.
Bildiğim kadarı ile bu yeni vergilendirme rejimi, kanunun yayımından sonra edinilecek taşınmazlar için geçerli olacak. Kanunun yayımından önce edinilmiş taşınmazlar için bu günkü vergilendirme rejimi geçerliliğini sürdürecek. Bir başka deyişle kanunun yayımından önce edinilmiş taşınmazların elden çıkartılmasından doğan kazançlar, iktisaptan itibaren beş yıl geçtikten sonra vergi dışı kalma uygulamasına yine tâbi olacak. Eğer düzenleme bu şekilde olursa, hukuk devletinin müktesep hak rejimi de zedelenmemiş olacak.
Ancak planlanan bu sistem kabul edilirse, artık evinizi yenilemeyi unutun. Yaşamda görülen, özellikle dar ve orta gelirli kesimde, ailelerin önce biraz birikimle, biraz borçla, biraz kredi ile bir ev alması, 8-10 yıl sonra bunu satıp üzerine biraz ekleyerek daha iyi bir ev almasıdır. Ancak bu kesim artık, konutunu sattığında, gelen paranın üzerine para eklese de yeni bir ev alamayacak. Çünkü evin satışından gelen paranın % 40’ı gelir vergisine gidecek.
Oysa burada vergilendirme merdiven sistemine bağlanıp belli bir süre sonra kazancın vergi dışına alınması düşünülebilirdi. Örneği iktisaptan itibaren ilk yıl satıştan kazancın % 10’unun, ikinci yıl satışta kazancın % 20’sinin (…) sekizinci yıl satışta kazancın % 80’inin, dokuzuncu yıl satışta kazancın % 90’ının ve nihayet onuncu yıl ve sonrasında satış kazancının tamamı vergiden istisna edilebilirdi. Bence daha adil olurdu.