Arsa sahipleri vergilenecek mi?

Ersun Bayraktaroğlu

Ortak, Gayrimenkul Sektörü Lideri

PwC Türkiye

Hazine ve Maliye Bakanı sayın Şimşek’in son günlerde katıldığı çeşitli programlarda belirttiği vergilerle ilgili düzenleme çalışmalarının yasa tasarısı olarak TBMM’ye sevk edilerek kamuoyu ile paylaşılmasını beklerken yapılan açıklamalardan gayrimenkul sektörü ile ilgili olarak önemli değişikliklerin gündemde olduğunu anlıyoruz.

Yasama sürecinin şeffaflığı sayesinde geçmiş dönemlerde TBMM’ye sunulan yasa tasarı ve teklifleri bu anlamda bize yapılabilecekler hakkında önemli ipuçları sunuyor.

Yaklaşık 11 ve 8 yıl önce (2013 ve 2016 yıllarında) iki kez TBMM’ye sunulan ve mevcut gelir ve kurumlar vergisi kanunlarını tek bir yasa altında birleştirmeyi hedefleyen oldukça kapsamlı ve belki de bu geniş kapsamı sebebiyle tümüyle görüşülüp yasalaşamayan tasarılarda taşınmazlara ilişkin de önemli hükümler yer almıştı. 

5 Ocak 2016 tarihinde 2. kez TBMM’ne sunulan Gelir Vergisi Yasa Tasarısı’nın genel gerekçesinin III- Vergi tabanının genişletilmesi ve vergi adaletinin pekiştirilmesi başlıklı kısmının ilk cümlesi gayrimenkul gelirlerinin vergilendirilmesi açısından oldukça önemli:

“Tasarı ile vergi tabanını genişletmeye ve vergi adaletini güçlendirmeye yönelik önemli düzenlemeler yapılmaktadır. Kentsel rantların ve sermaye kazançlarının vergilendirilmesindeki istisnalar daraltılmaktadır. Buna göre, taşınmazlar, pay senetleri, ortaklık hakları ve hisselerinin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar, elde tutma süresine göre kademeli olarak istisnaya tabi tutularak vergilendirilecektir.”

Sayın Şimşek’in kısa bir süre önce katıldığı bir televizyon programında yaptığı “…diğer bir alan şehir rantları meselesi. Arsalar, gayrimenkuller üzerinden elde edilen gelirler. O konuya da bir paket çalışmamız var….” şeklindeki açıklama da yukarıdaki yasa gerekçesi ile örtüşünce acaba söz konusu tasarıda gayrimenkul gelirlerine ilişkin hangi hükümler vardı diye bakmak istedim. 

Dilerseniz birlikte göz atalım söz konusu 2016 tarihli Tasarı’nın gayrimenkulle ilgili hükümlerine.

Bana göre 2016 tarihli tasarıda gayrimenkul sektörü ile ilgili olarak yer alan aşağıdaki hükümlerin vergi otoritesi tarafından yeniden gündeme getirilme olasılığı yüksek. 

1) Ticari kapsamda olmayan gayrimenkul alım satımlarındaki vergileme rejiminin değiştirilmesi:

Halen geçerli olduğu üzere tacir sayılmayan gerçek kişilerin satın aldıkları gayrimenkulleri edinim tarihinden itibaren 5 yıl süreyle ellerinde tuttuktan sonra satmaları durumunda elde edecekleri alım satım kazancı kural olarak vergilendirilmemektedir. Buna karşılık 5 yıl dolmadan yapılan satışlar bu istisnadan yararlanamamaktadır. 

2016’da Meclis’e sevk edilen Gelir Vergisi Kanunu tasarısında yukarıda yer verdiğimiz vergileme usulünün kademeli bir şekle sokularak değiştirilmesi önerilmişti. Tasarı gerçek kişiler için iktisap tarihinden itibaren 2 yıl içinde elden çıkarılan gayrimenkullerden elde edilen kazançların tamamının vergilendirilmesini, 2 tam yıl ile 3 yıl arası elde tutulan gayrimenkullerin elden çıkarılması halinde elde edilecek kazancın %40’ının, 3 tam yılla 4 yıl arasında elde tutulan gayrimenkuller için %50’sinin, 4 tam yılla 5 yıl arası elde tutulan gayrimenkuller için %60’ının ve 5 tam yıl ve daha fazla elde tutulan gayrimenkuller için ise kazancın %75’inin Gelir Vergisi’nden istisna tutulmasını önermişti. Bu şekilde bir taraftan 5 yıllık sınırın öncesinde yapılan satışların tam vergilemeye tabi tutulmasındaki olumsuzluk ortadan kaldırılırken diğer yandan da 5 yıl ve üzeri tutulan taşınmazlar için istisna %75’e indirilmiş oluyordu.

Bakanlık açıklamalarından bu konuda yukarıdaki usule benzer yeni bir düzenlemenin yapılacağı izlenimini ediniyorum.

2) Hasılat paylaşımlı ve kat karşılığı sözleşmelerde arsa sahibinin vergileme şeklinin değiştirilmesi

Bilindiği gibi gayrimenkulün hammaddesi olan ve sınırlı bir arza sahip olan arsa, bu özelliği ile üretimin çok önemli bir maliyetini oluşturmaktadır. Öteden beri bir taraftan müteahhitlerin arsa maliyetini nakit çıkışı olmaksızın finanse etme istekleri, diğer taraftan da arsa sahiplerinin oluşan değer artışından alacakları payları maksimize edebilmeleri için kullanılan hasılat paylaşımlı ya da kat karşılığı modelleri ile arsalar müteahhitlere bırakılmakta, arsa satış bedelleri de ya üzerinde geliştirilen projenin satış/kira gelirlerinden pay olarak nakden (hasılat paylaşımı)  ya da bizzat üretilen bağımsız bölümlerinden ayni olarak (kat karşılığı) ödenmekteydi. 

Her ne kadar idare söz konusu sözleşmelerde bir ticari ortaklıktan bahisle vergileme yapma yoluna gitse de bunun yasa ile belirlenmiş bir yapıya dönüştürülebilmesi için yukarıda sözünü ettiğim tasarıda “hasılat paylaşımı” sözleşmesi imzalayan arsa sahiplerinin doğrudan ticari bir organizasyonun parçası olarak ticari kazanç sahibi sınıfına sokulması; kat karşılığı sözleşmesinin tarafları olan arsa sahiplerinin ise üretilecek ve kendilerine teslim edilecek bağımsız bölümlerin brüt metrekarelerine göre tacir sayılarak vergilendirilmeleri önerilmişti. Tasarıda kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde inşa edilip arsa sahibine bırakılan taşınmazların brüt kapalı alanları toplamının; 

- 1000 metrekareyi aşması halinde ilk satış tarihinden itibaren, 

- 500 metrekare ile 1000 metrekare arasında olması halinde inşa edilen taşınmazların satışının arsa sahibine veya müteahhide ait ticari bir organizasyon çerçevesinde gerçekleştirilmesi halinde ilk satış tarihinden itibaren,

ticari faaliyete başlanıldığının kabul edilmesi ve buna göre ticari kazanç mükellefiyeti tesis ettirilmesini öngörüyordu. Söz konusu kat karşılığı sözleşme ile edinilen gayrimenkulün brüt alanının 500 metrekareyi aşmaması halinde ise inşaat faaliyeti nedeniyle arsa sahibi yönünden ticari kazanç hükümleri uygulanmayacağı tasarı metninde yer alıyordu.

Sayın bakanın açıklamalarından arsa sahiplerine getirilecek olan verginin benzer bir mantıkta organize edilmesi olasılığını yüksek görüyorum.

3) Kira Gelirlerinde Götürü Gider Uygulaması’nı sınırlamak/sona erdirmek

Söz konusu tasarıda gerçek kişilerin gayrimenkul kira gelirleri için o zaman uygulanmakta olan %25’lik götürü giderin belli bir kira gelirini aşan kısım için %15’e indirilmesi ve sadece konut kiraları ile sınırlandırılması öngörülmüştü. Söz konusu tasarı yasalaşmasa da götürü gider uygulamasında oran %15’e indirildi ancak konutlar gibi işyerlerinden elde edilen kiralarda da uygulama devam etti.  Son dönemde yapılan açıklamalardan bu konuda belli gelişmelerin olacağını ve belki de götürü usulün tümden kaldırılabileceğini tahmin etmek zor değil. 

Gördüğünüz gibi gerekçesi bile sayın bakanın yakın zamanda kullandığı kelimelerle birebir aynı olan geçmiş vergi tasarısı önümüzdeki dönemde yapılabilecek olan düzenlemelere ışık tutuyor gibi. Bekleyip göreceğiz.