Alışveriş merkezlerinde ortak alan giderleri (I)

Perakende sektörü çalışmalarımda bu konuyu defalarca yazdım. Bir defa daha yazmaktan da imtina etmeyeceğim. Yazmak sorunun çözümü olacaksa defalarca yazarım. Alışveriş merkezlerinde ortak alan giderleri (OAG) sorunu yeni değil ki… 2000’li yılların başından günümüze kadar aynı sorun devam etti. 

Aslında OAG, 20 yıl içinde çözülemeyecek bir sorun değildi, ama bu arada, halâ da çözümün kolay olacağı kanısında değilim.

Neden?

1. AVM’ler ile perakendeciler taraf değildir, olmamalıdır.
2. AYD ile BMD, TMD vd. dernekler aynı sektörün paydaşlarının temsil edildikleri derneklerdir. Taraf olmaları beklenmemelidir.
3. Hangi yönde olursa olsun, seçilmiş de olsalar dernek temsilcileri; bu ve benzeri konulara çözüm getirecek çalışmalar yapmalı, kişisel uygulamalar ve öne çıkma hevesleri ile bu ve benzeri konuları basamak olarak kullanmamalıdırlar.

Bu kısa listedeki ilk iki madde gerek, üçüncüsü de yeter şart olarak uygulamada yer alabilirse sorun çözülür, aksi takdirde çözüm olamaz. Bu kadar kesin, net ve açık… Kişisel olarak, AVM’lerde OAG’nin ayrı alınmasına inanmadığım, bu sistemi doğru bulmadığım için, yönettiğim şirketlerin AVM’lerinde OAG alınmasına izin vermedim.

Baymer AŞ’nin Carousel AVM’sinde, Ataköy Turizm AŞ’nin Galleria’sında, toplamda yaklaşık 17 yıl boyunca kira dışı hiçbir tahsilat yapılmamış, OAG ayrı alınmamıştır.

AVM yönetim / işletme işinin bence kuruluşunun temelindeki amaçlar; 

AVM’ler, özellikle ve öncelikle büyük kentlerde ve müteakiben de değişik büyüklerdeki kentlerde açılan, bünyelerinde çeşitli mağazaların uygun bir markalar karması çerçevesinde yer aldığı, sadece alışveriş amaçlı değil, beraberinde sanat, kültür, eğlence, yeme-içme vb ünitelerin de bünyede yer aldığı, otopark olanaklarının var olduğu, kayıtlı ekonominin ve organize perakendeciliğin faaliyet gösterdiği ticaret birimleridir.

AVM’lerin temel işlevleri;

Ziyaretçi ve müşterilerine güvenli ve temiz bir ortamda, mağazalarının faaliyet göstermelerini sağlamak, alışverişle beraber kültür, eğlence ve sanat faaliyetlerini de alışveriş beraberinde sunmaktır.

AVM’ler; OAG bağlamında, mağazalarının daha fazla satış yapabilmeleri için, ortak alanlarının güvenliğini sağlamak, temizliğini yapmak, aydınlatma ve yönlendirmelerini yapmak, AVM içindeki kiracısı konumundaki mağazanın kapısının önüne kadar ziyaretçilerini, kira sözleşmesi görüşmelerinde konuşulan düzeyde ve sayıda olmak kaydıyla ve sürekli olarak getirmek durumundadırlar. Ziyaretçinin mağaza içine çekilmesi ve satış yapılarak müşteri olarak AVM içindeki mağazadan memnun olarak ayrılması ise perakendecinin amacı ve sorumluluğudur.

Yine OAG bağlamında;

1. AVM’ler reklamla, markalar karmasıyla, otopark hizmeti ile uygun sayıda alışveriş yapacak nitelikteki müşterileri AVM çatısı altında her gün çekmekle yükümlüdür.
2. AVM’ler yukarıda bahse konu olan faaliyetlerin sürekliliğini sağlamak amaçlı olarak;

2.1- Güvenlik,
2.2- Temizlik,
2.3- Bahçe bakım,
2.4- Pazarlama etkinlikleri vb. pazarlamaya ilişkin çalışmalar,
2.5- Sinema, tiyatro vd. kültür ve sanat faaliyetleri,
2.6- Belirli sürelerde dekor değişiklikleri, renovasyonlar,
2.7- Enerji, doğalgaz, su, iklimlendirme, iletişim vb temel gereksinimler,
2.8- Müşteri servisleri,
2.9- Teknik bakım ve onarımlar,
iş ve görevlerini yapmak durumunda, yükümlülüğündedirler.

Bu derece ve daha da fazlasıyla kapsamlı olan bütün bu işler de elbette maliyeti olan işlerdir. Bedelsiz değildirler. Maliyetli, üstelik sürekli olarak zamlanan harcamalardır. Bütün bu hizmetlerin yerine getirilmesi önemli ve zorunludur.

Bu harcamaları AVM yönetimleri (Yatırımcı / İşletmeci) yapmakla yükümlüdürler. Bu bana göre böyle. 

Neden mi?

Çağımız AVM’leri, geçmişin işhanlarından farklıdır. Farklı olmak zorundadır. Yani üç duvar ve bir vitrin camı ile sınırlı bir alanın tek başına kiraya verilmesini, çağımız alışveriş dünyasında AVM işletmeciliği, perakendecilik olarak tanımlayabilmek olanaklı değildir.

Özetle; bugünün AVM’leri, dünün İşhanları değildir. 

O zaman, yukarıda yer verilen hizmetler ve daha fazlasını AVM’ler yerine getirmeli, kiralama da bu niteliklerin varlığına ve yönetimine uygun düzeyde belirlenmelidir. AVM işletmek 4 duvar kiralamaktan öte bir iştir. AVM yönetmek bunun da ötesindedir.

Bu noktaya kadar, AVM’lerdeki OAG harcamaları hakkındaki görüşlerimi bir kere daha ortaya koymaya çalıştım. Bundan sonraki yazımda da AVM’lerde OAG’nin karşılanmasına ilişkin görüşlerimi ve konuyu bir de perakendeci bakışıyla değerlendirmesini yapacağım.