Alışveriş merkezlerinde ortak alan gideri (II)

Yazımın ilk bölümünde Ortak alan giderleri (OAG) konusuna ağırlıklı olarak AVM’ler açısından yaklaşmayı tercih ettim. Bu bölümde de ağırlıklı olarak perakendeciler açısından konuyu irdeleyeceğim.

Kısa bir hatırlamayla başlayayım. AVM’ler, sadece mağazalardan ibaret değildir. AVM’ler; Bu mağazalara gidiş-geliş koridorları, otopark, katlar arasında yürüyen merdivenler, asansörler (İnsan ve yük), aydınlatma, enerji, su, doğalgaz, havalandırma, iklimlendirme, pazarlama harcamaları vb birçok hizmetin verildiği alanlardan oluşan yapılardır.

Bir AVM’nin alt yapısı orta boy bir fabrika gibidir. İlk kez gören, meslek dışı gözler buna gerçekten şaşırırlar. Şaşırmakta haklıdırlar.

Bütün bu hizmetleri; tam olarak, eksiksiz bir şekilde ve zamanında sunabilmek önemli maliyetlere katlanma mecburiyetini de beraberinde getirir. Özellikle yüksek enflasyon baskısı altında ticareti aksatmadan yapabilmek, neredeyse her gün artan maliyetleri karşılayabilmek son derece zor bir iştir.

Ama bunlar, her halükârda da yapılması gereken hizmetler bütünü ve AVM olmanın gerekli koşullarıdır. Kaçınılmazdır.

Bana göre; AVM olarak mağazacılardan, perakendeci kiracılardan kira almanın temelindeki nedenlerdendir. Eğer böyle olmayacaksa; neden AVM çatısı altında olmak istenir ki… Caddeler ve sokaklarda kiralanmaya hazır birçok yer var. OAG konusu cadde mağazalarıyla AVM mağazaları arasındaki bariz farklardan sadece biridir.

Somut ve yaşanmış, deneyimlerde olan örneklerle devam edersek;

Ortak alanlarda bir ampul sönerse, kiracılar derhal yönetimleri suçlarlar. Elbette yönetim ihmâl kaldırmaz ama OAG kavramı da unutulmamalıdır. Otoparkların ücretsiz olması talep edilirken kiracılar eğer böyle bir uygulama yapılırsa AVM’ye gelecek müşteri sayısının artacağına dair ısrarcı olurlar. Otopark bakımı, sinyalizasyonu, vb konularda yine OAG kavramını unutmamak gerekir. Güvenlik, temizlik, bakım-onarım vb birçok unsurun yerine getirilmesi, evet çok önemlidir ama burada OAG kavramını unutmama koşulunu hatırlatmak gerekir.

Onlarca değil, yüzlerce örnekle, deneyimlerim içindeki yaşanmış misallerle konuyu detaylandırmak olanaklıdır. Ancak daha fazlası an itibariyle gerekli değildir. Konu anlaşılmıştır. AVM’lerde OAG diye bir sorun vardır, üstelik 20+ yıldır çözüm bekleyen bir sorundur. Çözüm olanaksız mıdır? Hayır değildir, çözümü olan ticarî bir konudur. Çözüm kimlerdedir? Taraflar değil, perakendenin paydaşları arasında mutabakatla varılması olanaklı bir çözüm her zaman vardır, bulunabilir, iyileştirilebilir.

Çözümü yakalayabilmek için adil bir yaklaşımla konuyu değerlendirmeye devam ediyorum;

Bu OAG’ler elbette karşılanacak maliyetlerdir.

Kira dışında OAG alınması (bana göre) uygun görülmemektedir. OAG kira içinde harmanlanmalıdır.

OAG’lerin kira içinde olması;

1- Kira bedelini artıracaktır.

2- TL kiralamalarda OAG maliyet artışları AVM işletmecisini zorlayacaktır.        

3- Sadece kira tahsil etmek, ayrıca OAG almamak çok dirayetli, eğitimli, iyi bir AVM yönetimini gerekli kılar ki bu konuda ülkemizde eksikliklerin çok olduğu görülmektedir.

4- Kiracı, kiralayan ile yaptığı sözleşme öncesi görüşmelerde, kiralayacağı mecurun aylık kira giderini, süzme saat ya da kontörlü sistemle enerji vb. giderlerinin ne olacağını peşinen bilir, kabul durumunda sözleşme akdedilir, sürprize yer yoktur. 

OAG’lerin kira dışında olması;

1- Kiralayan ile kiracı arasında sürekli bir tartışma konusu olarak sorun olmaya devam edecektir.

2- OAG’nin kiracılar arasında hangi koşullarda paylaştırılacağı, hakkaniyet unsurlarının nasıl belirleneceği ise bir başka OAG konusudur. m2 baz alınırsa başka, marka baz alınırsa başka, mağaza türü baz alınırsa da bir başka tartışma konusu kendiliğinden oluşur.

3- OAG ödemelerinde gecikmeler vb hayatın olağan akışı içindeki diğer aksaklıklarda mağazalar (kiracılar) arasında adil bir çözüm uygulaması var mıdır?

Perakende dernekleri konuya çözüm getiremez mi?

Bence böyle gitmeye devam ederse, son 20 yıldır olduğu gibi, çözüm getiremezler. Nitekim son yasalaşan çalışmanın akabinde TMD ve BMD yasayı olumlu bulmuş, AYD ise olumlu bulmamış ve çözümü mahkeme yoluyla yapabileceğini düşünmekte, ona göre hazırlıklarını yapmaktadır.

Zor durumda olan…

Pandemi döneminde başlangıçta kiracılar (Perakendeciler) daha zor durumdaydılar, sonra aynı sarmala AVM’ler de girdi kaçınılmaz olarak. Bu kararla AVM’ler zor duruma girecekler. Yarın bir başka konu gündeme gelirse, yeni bir zor durum daha oluşursa ki olasıdır, durum ne olacak göreceğiz.

Perakendede de, diğer sektörlerde de mutlaka zor durum da, mağdur da bulunur…

Ama bu defa, gerçekten zor duruma ilk giren AVM’ler olacak. Sektörün önemli isimlerinden değerli kardeşim Sayın O. Murat İzci de verdiği bir mülâkatta işin bu yönüne değinmiş. Aslında sadece AVM’leri savunmamış, adil bir şekilde konuyu değerlendirmiştir. (Görüşleri ve konuyu ekonomim.com adresinde Yener Karadeniz haberinde bulabilirsiniz. İlgilenenlerin okumalarını öneririm.)

Bu durumlar şöyle gelişir; önce bir sorun hatırlatılır (ki genelde sorunlar yumağının unsurları bellidir), ısıtılıp ortaya da konabilir. Sonra ya AYD beğenir/beğenmez, ya da BMD, TMD vd beğenir/beğenmez. Bir tartışma başlar, demeçler verilir, “Hepimiz aynı gemideyiz” söylemleri havada uçuşur. Sonunda bir de TESK Başkanı Sn. Bendevî Palandöken bir demeç patlatır. Bir süre sonra hep birlikte konuyu çözümleme temalı toplantılar dizisi yapılır…

Bu arada belki hakem olarak değil ama, teşvik ve benzeri desteklemelerle devletin de artık ticaret dünyasının bu önemli tarafına bir yardımcı olması uzun zamandır beklenmektedir. Hem de bu destek ve teşviklerden öncelikle ve ağırlıklı olarak AVM’lerin faydalanmasının daha uygun olacağı görüşüyle beklentiyi anımasatmakta fayda vardır.

Yakın geçmişi hatırlayalım; 

Dövizle ve döviz karşılığında ödenen kiraların TL’ye çevrilmesi konusunda kiracılar avantaj elde ederlerken kiralayanlar mağduriyet yaşadılar. Dövizle yatırım yapan AVM’ler, kısmen muaf olsalar da onların da ağır bir maliyete katlanmak durumunda kaldıkları malumdur.

Pandemi döneminde, ekonomik kriz dönemlerinde yapılan, ilk talep edilen daima kira indirimleridir. Ana mağdur kiralayandır. Ama kiracılar da zor duruma düşerler.

Elbette kiracı konumundaki perakendecilerin de mağdur oldukları birçok sorun, durum ve dönem olmuştur. Zaten o bakımdan diyorum; bu işte taraf olmaz, olmamalıdır; tam 20 yıldır bu görüşteyim, değiştirmedim.

Yazılarımın içinde pek çok çözüm seçenekleri sundum, farklı görüşlere de yer verdim. 

Sonuçta yine gelinen nokta; son tasarının uygulamaya konulmasından, BMD ve TMD memnun, AYD mahkemeye başvuru dosyası hazırlıyor… 

Yine döndük yazımın başındaki üçlü neden durumuna…

Yöneticilik kariyerimin sadece 17 yılı AVM yönetiminde, ama 40 yılı tamamlayan diğer yıllar perakendecilikte olmuştur. O bakımdan yanlış anlaşılmayı istemem. Ama burada ve bu defa AVM tarafının durumu, KDM YKB Murat İzci kardeşimin belirttiği gibi…

Hiperenflasyon baskısı altında, giderek resesyona yaklaşan bir ekonomide, döviz dar boğazına düşmek üzereyken, kurlar da bu durumdayken biraz consensus gözlüğü kullanmak gerekli ve yararlı olmaz mı? Ne dersiniz? Amaç bir işi, bir sektörü yok etmek değil, bir şekilde, özellikle zor dönemlerde sürdürülebilirliğe katkı vererek çözüm bulabilme iyi niyet ve çabalarında.

Haydi hanımlar, beyler; bu defa sorun birlikte ve sulhen, mutabakatla çözülsün.

Ama artık çözülsün lütfen…