7456 sayılı kanunun gayrimenkul yatırım tercihlerine etkisi!

Soner TÜRKÜM  - YMM [email protected]

Taşınmazların elden çıkarılması halinde, elde edilecek kazancın vergilendirmesi ile ilgili düzenlemeler, üretime, istihdama, yatırım tercihlerine ve hatta kayıt dışılığa önemli şekilde etki etmektedir. Bu sebeple vergi mevzuatımızda kurum aktifine kayıtlı bulunan taşınmazların elden çıkarılması durumunda oluşacak kazancın belli şartlarda vergi dışı bırakılması gerekli görülmüş ve uzun yıllar uygulanmıştır. Ancak, 7456 sayılı Kanun ile, kurum aktifinde kayıtlı olan taşınmazların elden çıkarılması durumunda ortaya çıkacak vergi hesaplamalarında önemli değişiklikler yapılmıştır.

Bu yazımızda, söz konusu Kanun ile yürürlüğe giren yeni düzenlemeleri ve bu kanundan etkilenmeyip devam eden istisnaları ele alacağız.

7456 sayılı Kanunla Yapılan Düzenleme

Kurumlar vergisi, mükelleflerin bir takvim yılında elde ettikleri safi kazanç üzerinden alınır. Yani bir kurumlar vergisi mükellefinin elde ettiği kazancın adı, türü, kaynağı ne olursa olsun kurumlar vergisine tabidir. İstisnalar hariç elbette.

Konu ile ilgili istisna yine aynı Kanunun 5. Maddesinin birinci fıkrasının ( e) bendinde,
“Kurum aktifinde 2 tam yıl kayıtlı olan taşınmazların satışından doğan kazancın % 50’ si istisnadır” diyordu. (Bu oran 15.04.2022’den önce % 75 idi.)

Benzer bir hüküm KDV Kanununun 17/4-r fıkrasında yine “2 tam yıl kurum aktifinde kayıtlı taşınmazın satılması halinde KDV hesaplanmaz” şeklindeydi.

Yani şirket aktifinde 2 tam yıl (730 gün) kayıtlı olan taşınmaz elden çıkarılırsa, kazançtan doğan kurumlar vergisinin yarısı istisna kapsamında iken, satış için düzenlenecek faturada da Katma Değer Vergisi hesaplanmıyordu.

7456 sayılı Kanun ile her iki hüküm de, 15.07.2023 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırıldı.

Yapılan düzenlemenin istisnalar üzerindeki etkisi

15.07.2023 tarihinden itibaren kurum aktifinde kayıtlı taşınmazın elden çıkarılması halinde kazancın tamamı için kurumlar vergisi, elden çıkarma bedeli üzerinden de taşınmazın tabi olduğu oranda KDV hesaplanacaktır. Ancak, 7456 sayılı Kanunun yürürlük tarihi olan 15.07.2023 tarihinden önce kayıtlara girmiş olan taşınmazların (kanunda sayılan diğer şartları da taşıması halinde) Kanunun yayım tarihinden sonra elden çıkarılması halinde;

• Elde edilecek kazancın %50’si yerine %25’ine istisna uygulanacak,
• Satış bedeli üzerinden KDV hesaplanmayacaktır.

Taşınmaz ticareti ile uğraşanlarda değişen bir şey var mı?

Taşınmaz alım satım ve kiralama işleri ile sürekli olarak uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları taşınmazların elden çıkarılması halinde hem kurumlar vergisi hem de katma değer vergisi istisnasından yararlanmaları 7456 sayılı kanundan önce de sonra da mümkün değildir.

İstisnaların kaldırılmasının taşınmaz ticaretine etkisi

Taşınmaz alım-satımında %4 gibi yüksek oranda tapu harcı ödeniyor olması, satıcının durumuna göre yüksek miktarlarda gelir ya da kurumlar vergisi çıkabiliyor olması gibi nedenlere rağmen 7456 sayılı kanundan önce var olan istisnalar, taşınmazların kurum aktifine kaydedilmesini yine de cazip hale getirebiliyordu. Ancak şu sebeplerle yeterli değillerdi.

Bildiğiniz üzere, taşınmazlar yasal defterlere maliyet bedelleri üzerinden kaydedilirler. Bu bedel üzerinden de takip edilirler. Ülkemizde çok yüksek enflasyon var malum. Enflasyonun bu kadar yüksek olmadığı yıllarda bile taşınmaz değerlerindeki inanılmaz artış, elden çıkarılmaları halinde çok yüksek fiktif karların ortaya çıkmasına neden oluyordu. Enflasyon muhasebesi uygulanacak diye yeniden değerleme müessesi kaldırılmıştı. (2004 yılında) O yıldan sonra enflasyon düşük çıktığı için enflasyon muhasebesi uygulayamadık, yeniden değerleme de kaldırılmıştı.

Yeniden değerlemeyi geçici maddelerle kimi vergili kimi vergisiz 2021-2022 yıllarında uyguladık. Fakat hiçbir düzenleme taşınmazların defter üzerindeki değerini rayiç değere yani piyasa değerine taşıyamadı.

Bu gidişle önümüzdeki yıl uygulayacağımız enflasyon muhasebesi ile de bu durum devam edecek gibi duruyor. Yani taşınmazların piyasa değerlerinde korkunç bir değer artışı var. Ama yasal defter üzerinde ne yapsanız maliyet bedelini hakkaniyetli bir şekilde güncelleyemiyorsunuz. Dolayısıyla bu durumda çok yüksek miktarlarda fiktif karlar ve çok yüksek vergiler ortaya çıkıyor. Bu sebeple az önce sözünü ettiğim eski istisnalar biraz çare olabiliyordu. Ama artık yoklar.

Gerçek kişiler taşınmaz ticaretinde daha mı avantajlı?

Şirketler açısından durum böyle iken konuyu bir de gerçek kişiler açısından değerlendirip bu alandaki tercihleri ve kayıt dışılığı vurgulamak isterim.

GVK’nin Değer Artış Kazançlarını tanımlayan mükerrer 80.maddesinde, “iktisap şekli ne olursa olsun mal ve hakların iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarılmaları halinde değer artış kazancı hesaplanmaz” der.

Bu hüküm tercih şansı olanlar (taşınmazı şirket ya da gerçek kişi adına almak gibi) ve 5 yıl bekleme imkanı olanlar için inanılmaz avantajlı bir hükümdür. Ortada böyle bir hüküm varken imkanı olanlar taşınmazları şahısları üzerine alır ve şirketlerine kayıt etmezler. Bu durumda piyasa değeri yüksek olmuş, maliyet değeri küçük kalmış ve kar çok çıkmış gibi dertler ortadan kalmış oluyor.
Bir de şirketler için uzunca süre uygulama imkanı bulamadığımız yeniden değerleme, değer artış kazancı elde eden gerçek kişiler bakımından satış işlemi 5 yıldan erken gerçekleşse bile maliyet bedeli artırımı adıyla uygulanmaya devam etmektedir.

Taşınmaz alış-satışlarında gerçek kişileri avantajlı hale getiren bir başka hüküm, GVK’nin 37.maddesinde yer almakta ve “satın alınan arazinin 5 yıl içerisinde parsellenerek, bu süre içinde ya da daha sonra satılması, ticari kazanç” olarak tanımlamaktadır. Yani şahıs olarak bir tarla ya da araziyi satın alıp beş yıl içerisinde parsele çevirseniz, 5 yıl içinde ya da 5 yıldan sonra elden çıkarırsanız çıkarın bu kazanç ticari kazanç olarak tanımlanır. Ticari kazanç olarak tanımlamak ise bu işlemler için defter tutmak, beyanname vermek, satış halinde fatura düzenlemek, kazanç üzerinden gelir vergisi, satış bedeli üzerinden KDV hesaplamak anlamlarına gelmektedir.

Yaklaşık 25 yıldır vergi konularıyla uğraşan bir meslek mensubu olarak söylüyorum; Bu hükümle ilgili bir vergi incelemesi yaşamadım, bu konuda inceleme yapıldığını görmedim, okumadım. Üstelik ülkemizde 2 yılda bir gündeme gelen matrah artırımı ve işletme kayıtlarının düzeltilmesi vs. gibi af diye tabir edilen düzenlemeler olduğu müddetçe özellikle gerçek kişiler üzerinden yürüyen bu işlemler her türlü vergi ve inceleme dışı kalmaktadır.

Kişisel görüşüme göre,

• Ülkemizde değer artış kazancı olarak tanımlanan taşınmaz satışlarının, 5 yıl dolduktan sonra yapılması halinde kazancın tamamının vergi dışı olması,

• 5 yıldan erken yapılan satışlarda ise maliyet bedeli artırımı uygulamasının devam etmesi ve

• Çok özel durumlar dışında taşınmaz satışlarındaki vergi inceleme oranlarının düşüklüğü
gibi nedenler, iş insanlarını ve işletmeleri kayıt dışılığa sevk etmektedir. Bu kayıt dışılık çoğu zaman şirket kaynakları ile iktisap edilen taşınmazların gerçek kişiler üzerinden alım-satıma konu edilmesi veya şirket adına yapılsa bile gerçek alım-satım bedellerinin çok altında değerlerle işlem yapılması sonucunu doğurmakta, hem işletme bilançoları bozulmakta hem kayıt ve vergi dışı bir durum ortaya çıkmaktadır.

Bu cazip durum işletme sermayelerinin imalattan, üretimden ya da ticaretten, ranta kaymasına neden olmaktadır. Bu kayıt dışılık ülkemiz açısından önemli bir vergi kaybına neden olurken, iş insanının ana faaliyeti dışında onu cezbeden başka bir alana konsantre olması sonucunu da doğurmaktadır.

Çok net biliyor ve takip ediyorum ki, günümüzde işletmelerin sermayelerinin çok çok önemli bir kısmı arsa ve arazi alımına yani ranta ayrılmış durumda.

Taşınmazlar artık kısmi bölünmeye konu edilemeyecek!

7456 sayılı kanun ile yürürlükten kaldırılan bir başka düzenleme, taşınmazların kısmi bölünmeye konu edilemeyecek olmasıdır.
Kurumlar vergisi kanununun 19 maddesinde, tam mükellef bir sermaye şirketinin bilançosunda yer alan taşınmaz, kısmi bölünme yoluyla yeni kurulacak ya da mevcut bir sermaye şirketine ayni sermaye olarak devredilebiliyordu. Taşınmazların vergisiz bir şekilde elden çıkarılabilme imkanı veren bu hüküm yeni yasa ile yürürlükten kaldırıldı. Yani taşınmazlar kısmi bölünmeye tabi varlıklar arasından çıkarıldı.

Bu düzenleme 01.01.2024 tarihinden itibaren yürürlüğe girecek. Bu sebeple, şirket bilançosundan kısmi bölünme yoluyla vergisiz bir şekilde taşınmaz transferi yapma planı olanların yıl sonuna kadar süresi bulunmaktadır. Acele etmekte yarar var.

Taşınmaz satışlarında devam eden istisnalar

Taşınmazların elden çıkarılması halinde yararlanılan istisnaların tamamı, 7456 sayılı kanunla yürürlükten kaldırılmış değildir. Yararlanılan istisna hükümleri aynen devam etmekte olanlardan ilki “sat-kirala-geri al” uygulamasıdır.
İşletmelerin, çoğu zaman aktifinde kayıtlı taşınmazlar üzerinden bir finansman yaratmak için kullandıkları “sat-kirala-geri al” yöntemi, hem kurumlar vergisinden hem de Katma Değer Vergisinden istisnadır. 7456 sayılı kanun ile kaldırılan istisna hükümlerinin sat-kirala-geri al uygulamasıyla ilgisi bulunmamaktadır. Bu uygulama mevcut haliyle devam etmektedir.
İstisna hükümleri her iki kanun bakımından aynen devam eden bir başka elden çıkarma hali ise, şirketlerin, kefillerinin ya da ipotek verenlerinin bankalara, finansal kiralama ya da finansman şirketlerine olan borçları nedeniyle yapılan taşınmaz devirleridir.
Bu tür devirlerde herhangi bir süreye bağlı olmaksızın (2 yıl aktifte yer alma şartı gibi) bankalara ve sayılan diğer kurumlara borçlar karşılığında yapılan devir ve teslimlerde borçların tasfiyesinde kullanılan kısmın tamamına hem kurumlar vergisi,hem KDV istisnası uygulanmaya devam edilecektir.

Bu hatırlatmalardan sonra kamu tarafına önerilerim şu şekildedir.

• Mutlaka ve mutlaka rant üzerinden elde edilen kazançlar vergilendirilmelidir.
• Tapuda yapılan alım satım işlemlerinin gerçek değerlerden yapılmasının yolu bulunmalıdır.
• Belediyeler tarafından belirlenen vergi değerleri gerçek değerlerle uyumlu olmalıdır.
• Alım satım işlemi üzerinden alınan tapu harcı düşürülmelidir.
• Şirketlerin aktifinde maliyet bedeli ile yer alan taşınmazlar uygun bir kat sayı ile güncellenebilmelidir.
• Taşınmaz satış kazancına uygulanan kurumlar vergisi ve KDV istisnalarını kaldıran düzenleme iptal edilmelidir.

Yani gerçekte şirket kaynakları ile alım-satıma konu olan taşınmazların şirket aktifine alınması ve satılması halinde de adaletli bir vergi tahakkuk etmesi sağlanmalıdır.

Bu önerilerin gerçekleşmesi ile, iş insanlarımızın ana faaliyet konularına daha fazla odaklanacağını, şirket varlıklarının şirket işleri için kullanılacağını ve bu vesile ile istihdamın ve üretimin artacağını düşünmekteyim.
Şirket yöneticilerine ise bu yasal düzenleme çerçevesinde önerilerim şu şekildedir:

• 15.07.2023 tarihinden itibaren iktisap edilecek taşınmazların elden çıkarılmaları halinde karşılaşacakları vergi yükü iyi hesap edilmeli ve ona göre işlem yapılmalıdır.

• Bazı durumlarda şirket adına değil gerçek kişi adına yapılacak işlemler vergi avantajı sağlayabileceği değerlendirilmelidir.

• 15.07.2023 tarihinden kayıtlarda yer alan taşınmazlar için kurumlar vergisi yönüyle istisnanın %25 oranında uygulanacağını, satış bedeli üzerinden KDV hesaplanmayacağı unutulmamalıdır.

Her iki istisnanın kaldırıldığının, kanun yayım tarihinden sonra iktisap edilecek taşınmazlar için geçerli olduğunu, şirket kayıtlarında yer alan bir taşınmazı kısmi bölünme yoluyla elden çıkarma planınız varsa yıl sonuna kadar sürenin olduğunu da hatırlatmak isterim.