2022 yılı konut kira gelirlerinde istisna

Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 21’inci maddesiyle, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılında elde edilen hasılatın belli bir kısmı gelir vergisinden istisna edilmiş, ancak söz konusu istisnanın uygulanması da belli koşullara bağlanmıştır. 2022 gelirlerinin beyan dönemimin yaklaşması sebebiyle konuyu güncel istisna tutar ve koşulları ile tekrar değerlendirmekte fayda olduğunu düşünüyorum.

Bu koşullara geçmeden önce belirtilmesi gereken husus, kazanç tespitinde dikkate alınacak giderlerin tespitine ilişkin yöntemler ile istisna uygulamasının bir ilişkisi olmadığıdır. Bir başka anlatımla kazanç tespiti bakımından gerçek gider yönteminin seçilmiş olması veya götürü gider yönteminin seçilmiş olmasının istisnadan yararlanma açısından bir önemi yoktur.

Ancak istisnanın giderlere karşı önceliği vardır. Bu nedenle, aşağıda aktaracağımız koşulların gerçekleştiği hallerde önce istisna düşülür, kalan istisna sonrası kazançtan giderler (%15 götürü gider veya istisnaya tekabül eden kısım ayıklandıktan sonraki gerçek giderler) düşülür.

Söz konusu istisnadan yararlanmanın ilk koşulu, kiraya verilenin mesken olmasıdır. İş yeri olarak kiraya verilen yerler için istisna hesaplaması yapılamaz.

İkinci koşul ise kira gelirini elde eden mükellefin gerçek usulde vergilendirilen ticari, zirai veya mesleki kazancının olmamasıdır. Bu kapsamda genç girişimcilere tanınan kazanç istisnasından yararlanılması dolayısıyla kazanç beyan edilmemesinin de bu istisnadan yararlanmaya engel olduğunu unutmamak gerekir.

Üçüncü koşul ise, Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesinde 6322 sayılı Kanun’la yapılan değişiklikle ihdas olunmuştur. Bu düzenlemeye göre; istisna haddinin üzerinde konut kirası hasılatı elde edenin, anılan kanunun 103’üncü maddesinde yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarının (2022 yılı gelirlerinin vergilendirilmesinde esas alınmak üzere 250 bin TL) üzerinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve irat elde etmemiş olması gerekmektedir. (Bu tutar gelecek yıl, 2023 gelirlerinin beyanında 550 bin TL olarak uygulanacaktır.)

Mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik söz konusu 250 bin liralık sınırla karşılaştırmada ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların, ayrı ayrı veya birlikte elde edilmesine bakılmaksızın, elde edilen kazanç ve iratların brüt tutarlarının toplamı dikkate alınacaktır. Söz konusu tutarın tespitinde, sayılan bu kazanç ve iratların beyan edilip edilmemesinin ya da bu kazanç ve iratlara herhangi bir istisna uygulanıp uygulanmamasının da önemi bulunmamaktadır. Dolayısıyla bu hesaplamada beyannameye girmeyen gelirler de, örneğin mevduat veya repo faizi, tek işverenden elde edilen ücret, emekli aylığı, kıdem tazminatı, istisna haddi içinde kalan kâr payı da dikkate alınacaktır. 

Ancak burada, istisna haddinin altında elde edilen mesken kira gelirlerinin, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlar toplamının 250 bin lirayı aşıp aşmadığına bakılmaksızın yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilmeyeceği de unutulmamalıdır.

Bu kadar koşullara bağlanmış konut kira gelirleri istisnasının tutarı ise 2022 yılı gelirleri için 9 bin 500 TL’dir. (Bu tutar gelecek yıl, 2023 gelirlerinin beyanında 21 bin lira olarak uygulanacaktır.)

İstisna mükellefe, bir başka deyişle şahsa tanınmıştır. Bu nedenle mükellefin birden fazla konut kira gelirinin bulunması hali, istisnadan birden fazla defa, bir başka deyişle her bir konut kira geliri için ayrı ayrı yararlanma hakkını vermez. Aynı şekilde hisseli bir taşınmazın konut olarak kiraya verilmesi halinde ise her bir hissedar malik, diğer koşulların da var olması durumunda istisnadan tam olarak yararlanır; burada istisna tutarının hisse oranında dikkate alınması söz konusu değildir. Miras kalan taşınmazların konut olarak kiraya verildiği hallerde, koşulları taşıyan her bir mirasçı, istisnadan ayrı ayrı yararlanırlar.   

İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi durumunda bu istisnadan yararlanılamayacaktır. Örneğin beyan olunan kiranın eksik beyan olunduğunun saptanması halinde sadece eksik beyan edilen tutar değil, daha önce yararlanılmış istisna tutarı da re’sen tarhiyata konu edilecektir.

Mükellefler, idarece herhangi bir tespit yapılmadan önce, süresinde beyan etmedikleri veya süresinde verdikleri beyannamede yer almayan mesken kira gelirlerini, pişmanlık hükümleri çerçevesinde kendiliklerinden süresinden sonra verecekleri beyanname ile beyan etmeleri halinde ise söz konusu istisnadan yararlanabileceklerdir.

Bu istisnanın, gereksiz ve eşitliğe aykırı şekilde düzenlenmiş koşullardan arındırılarak daha basit hale getirilmesi gerekmektedir. Düzenlemeleri karmaşık hale getirmek, vergicilik değildir. İstisnadan yararlanan kazanç elde etmeyi bir başka istisnadan yararlanmanın yaptırımı olarak kabul etmenin veya çok sayıda kira geliri elde edenin yanında bir bakkal dükkânı olanı istisnadan yararlandırmamanın hiçbir mantığı yoktur.