İstanbul'un ünlü caddelerindeki mağaza kiraları Avrupa'yla yarışıyor

Uluslararası gayrimenkul danışmanlık şirketi Cushman & Wakefield I TR International, Bağdat Caddesi, İstiklal Caddesi ve Nişantaşı Bölgesi’ni kapsayan ‘İstanbul Alışveriş Caddeleri Raporu’nun 10’uncusunu yayımladı. 3 ana alışveriş caddesinin 2023 yılı perakende verilerini inceleyen rapor, yılın ilk çeyreğinde yaşanan depremin ardından artmaya başlayan restorasyon ve kentsel dönüşüm hareketinin, mağazaların yer değiştirme faaliyetlerinin ve kiralarda yaşanan artışların caddelerdeki kiralama dinamiklerini yakından etkilediğini ortaya koydu.

Kiralanabilir alanda metrekare bazında düşüşler var

Rapora göre, işlemlerin çoğunu yeni kiralamaların oluşturduğu 2023 yılında bir önceki yıl kentsel dönüşümde olan mağazaların yüzde 39’u, boş olan mağazaların ise yüzde 40’ı kiralandı. 2022 yılında 3 ana caddede 51 adet olan kiralama işlem adedi 2023 yılında 67’ye yükseldi. İstiklal Caddesi’nde 18, Bağdat Caddesi’nde 21 ve Nişantaşı Bölgesi'nde 28 adet kiralama işlemi gerçekleştirildi.

3 ana caddede yüksek talep, kısıtlı arz ve yüksek doluluk oranlarının kiraların yükselmesine neden olduğunu, bunun da özellikle yeme-içme sektöründeki mağazaların caddeyle bağlantılı ara sokaklara yayılmasıyla sonuçlandığına dikkat çeken raporda, “Bu da Nişantaşı Bölgesi ve İstiklal Caddesi’nde işlem sayısının artmasına karşın ortalama kiralanan alan büyüklüğünün azalmasına neden oldu. Toplam kiralanabilir alanda metrekare bazında düşüşler de meydana geldi. Örneğin Nişantaşı Bölgesi’nde kiralama işlem adedi 2022’ye kıyasla yüzde 27 artmasına karşın metrekare bazında 2022 yılına kıyasla markaların daha düşük metrekareli alanlara yöneldiği gözlemlenmiştir” denildi.

Son 1 yılda en çok kiralama işlemi artışı İstiklal’de

Rapor verilerine göre, İstiklal Caddesi’ndeki kiralama işlemlerinde 2022 yılına göre adet bazında yüzde 157, metrekare bazında ise yüzde 100 artış olurken, kiralanan ortalama alan büyüklüğü 2022 yılına kıyasla azalarak 319 metrekareye indi. İstiklal Caddesi’nde buna karşın büyük metrekareli işlemler gerçekleşmeye devam etti.

Deprem sonrasında başlayan restorasyon ve kentsel dönüşüm çalışmalarının geçtiğimiz yıla kıyasla özellikle Bağdat Caddesi’nde artarak dikkat çektiğini gösteren rapora göre, özellikle caddenin uç kesimlerinde yer alan inşaat halindeki binalarda 2022’ye kıyasla metrekare bazında artış kaydedildi. Böylece Bağdat Caddesi’nde kiralama işlemi adet bazında yüzde 4.54 düşerken (22 adetten 21’e), kiralanan ortalama alan büyüklüğü ise geçen seneye kıyasla artarak 230 metrekareye ulaştı. Cadde üzerindeki arz kısıtlılığı sebebiyle kiralama işlemleri azalırken, mağazalar daha büyük metrekareli alanları tercih etti.

En fazla yabancı marka yüzde 21 ile Bağdat Caddesi’nde

Bağdat Caddesi’nin dönüşüm sayesinde yarattığı potansiyel, son yıllarda Cadde’ye giren dünya markaları ve deneyim mağazalarıyla birlikte düşünüldüğünde yabancı marka ilgisi açısından dikkat çekici oldu. 2022 yılında olduğu gibi 2023 yılında da en fazla yabancı marka oranının yüzde 21 ile Bağdat Caddesi’nde olduğu kaydedildi. Bağdat Caddesi’ni yüzde 16 ile İstiklal Caddesi ve yüzde 15 ile Nişantaşı Bölgesi takip etti. Rapora göre yerel markalar ise ağırlığını koruyarak pazarın yüzde 82.5’ini oluşturdu.

2023 yılında en çok yeni kiralama işleminin yüzde 30 ile giyim ve ayakkabı kategorisinde olduğunun belirtildiği rapora göre, onu yüzde 27 ile yeme-içme kategorisi izledi.

Yaya hareketliliği hafta içinde en çok ‘Cadde’de

Rapora göre, 2023 yılında hafta sonu en çok ziyaret edilen alışveriş caddesi günde 313 bin kişiyle İstiklal Caddesi olurken, onu 130 bin kişiyle Bağdat Caddesi ve 96 bin kişiyle Nişantaşı Bölgesi izledi. İstiklal Caddesi aynı günlük ziyaretçi sayısıyla 2022 yılına göre yüzde 37 artış göstererek hafta sonunda yaya hareketliliğinde yükseliş elde eden tek alışveriş caddesi oldu.

Hafta içi en çok ziyaret edilen cadde, günde 207 bin kişiyle yine İstiklal Caddesi olurken, hafta içi yaya hareketliliğinin geçen yıla kıyasla tek yükseldiği cadde ise bu kez yüzde 35 ile Bağdat Caddesi oldu. Hafta içi günlük ziyaretçi sayılarında İstiklal Caddesi’ni 144 bin kişiyle Bağdat Caddesi, 82 bin kişi ile Nişantaşı izledi.

Yaya trafiği aylık verileri raporda

Raporda mobil uygulamalardan sağlanan konum verilerini makine öğrenimi ve veri füzyonu yöntemleri ile işleyip kullanıcılarına sunan teknoloji şirketi ARCANOR tarafından sağlanan ve ilk kez 2022 yılı raporunda yayınlanan ‘Yaya Trafiği Aylık Trendi’ verisi, bu kez 2023 yılı dijital ayak izi verileriyle yayınlandı.

Buna göre, 2023 yılının ilk yarısında devam eden soğuk hava şartları nedeniyle İstiklal Caddesi’nin yaya trafiği aylık ortalama 4.85 milyon kişinin altında seyrederken, Temmuz- Kasım ayları arasında 2 katından fazla artarak aylık yaklaşık 11.32 milyon kişiye ulaştı. Bağdat Caddesi’nde genel ortalamada aylık ziyaretçi sayısı yaklaşık 4.21 milyon kişi olurken, Nişantaşı Bölgesi’nde ise bu rakam 2.24 milyon kişi olarak kaydedildi.

Nişantaşı ve Bağdat Caddesi’nde boşluk oranlarında düşüş yaşandı

Rapor verilerine göre, İstiklal Caddesi üzerinde, 2023 yılında boş mağaza sayısının 8’den 12’ye yükselmesine karşın alan büyüklüğüne göre boşluk oranı yüzde 3 seviyesinde sabit kaldı. Bağdat Caddesi’nde ise bir önceki yıl yüzde 11 olan boşluk oranı, bu yıl yüzde 4’e geriledi. Bir önceki yıl 16 adet olan boş mağaza sayısı 2023 yılında 7’ye düşen Bağdat Caddesi, böylelikle son 5 yıldır düzenli olarak azalan boş mağaza sayısıyla caddeler arasında öne çıktı. Markaların, caddenin etkisinin sürdüğü ara sokaklara da yayılarak kiralama işlemini gerçekleştirmesinin nedeni bu eğilim oldu. Rapora göre, bir önceki yıla kıyasla Nişantaşı Bölgesi’nin toplam arzı değişiklik göstermedi. Bölgede boş mağaza sayısı ve boşluk oranında 2022 yılına göre azalma meydana geldi.

Abdi İpekçi, Avrupa’nın lüks caddeleriyle rekabette

Arzın kısıtlılığı ve perakende pazarındaki talep artışıyla İstanbul'un ana caddeleri, birincil kira seviyesinde dolar bazında geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 66.7 oranında ciddi bir artış kaydetti. Nişantaşı Bölgesi’nde ise Abdi İpekçi Caddesi 2023 yılında ilk kez, 13 yıldır en pahalı cadde unvanına sahip olan İstiklal Caddesi’nin yerini alarak tekrar en pahalı cadde oldu.

2023 yılının son çeyreği verilerine göre, Abdi İpekçi Caddesi aylık metrekarede 250 dolarlık kirasıyla Amsterdam, Prag ve Helsinki’nin en lüks caddeleri geride bıraktı. Onu 220 dolarlık kirayla İstiklal Caddesi ve 150 dolarlık kirayla Bağdat Caddesi izledi. Yıllık kira büyümeleri ise Abdi İpekçi Caddesi’nde yüzde 100, İstiklal Caddesi’nde yüzde 46.7, Bağdat Caddesi’nde ise yüzde 25 oldu.

Cadde mağazacılığına talep artarak sürecek

2023 yılında restorasyon ve kentsel dönüşüm çalışmalarının geçtiğimiz yıla kıyasla artış göstermesinin perakende sektörüne olumlu etkilerinin olmasının beklendiği ifade edilen raporda, alışveriş caddelerindeki perakende eğilim ve dinamikleri yansıtılırken pek çok parametre yanında binaların kentsel dönüşüme girmesi ve dönüşümde olan binaların arza dahil olması ve mağazaların yer değiştirme faaliyetleri gibi 2023 yılında etkili olan önemli parametrelerin de dikkate alındığının altı çizildi.

Raporda 3 ana caddeye bakıldığında, tüketici beklentilerini analiz eden ve teknoloji entegrasyonuyla şekillenen etkin perakende yöntemleriyle ön plana çıkan markaların arttığı vurgulanarak “Gelecek yıllarda, teknolojinin fiziksel mağazacılığa entegrasyonuyla deneyim mağazacılığı kavramının daha da yaygınlaşacağı ve cadde mağazacılığına olan yüksek talebin artarak devam edeceği öngörülüyor” denildi.