Bankalardan otellere “Vefa” sözleşmesi

Bankalar, pandemi nedeniyle zor durumda kaldıkları için kredi borçlarını ödeyemeyen otellerle “vefa” sözleşmesi imzalıyor. BDDK talimatıyla 2020 Mart ayında beri vadesi geldiği halde takip işlemi yapamayan bankaların literatürdeki adı “Geri Alım Hakkı Sözleşmesi” olan “vefa” sözleşmesi temelinde anlaşmalar yaptığı belirtiliyor.

Hem bankalar hem de tesis sahipleri için koruyucu olduğu ifade edilen “vefa” sözleşmesini iki taraf da pandemi döneminde çözüm olarak görüyor.

Yıllar önce Silkar’ın Likya World için Burhan Silahtaroğlu ile Yapı ve Kredi Bankası arasında imzalanan “vefa” sözleşmesi yakın zamanda Martı Grubu ile Denizbank arasında da gerçekleşti.

İki tarafın da yararına

Pandemi döneminde yaygınlaşan “vefa” sözleşmesini değerlendiren bir bankanın krediler bölümü yöneticisi “Bana göre vefa sözleşmeleri turizmde özellikle otellerin bankalara olan borçlarının geri ödenmesinde iki tarafın da yararına olan bir yöntemdir” dedikten sonra şunları söyledi:

“Bankalar, sorunlu kredilerin yönetilmesi ve tasfiyesi amacıyla, kredi ödemelerinde sorun yaşayan müşterilerin ipotek ettirilmiş gayrimenkullerinin geri alım sözleşmesi yoluyla satın alınması yöntemini de tercih edebiliyor.

Bu uygulama, bankaların geri alım sözleşmesi süresi içerisinde, devraldıkları gayrimenkulleri eski malik dışında başka bir kişiye satmama yükümlülüğü altına girmeleri veya geri alım hakkının herkese karşı ileri sürülebilmesi nedeniyle uzun süre bilançolarından çıkaramamalarına neden olabiliyor.

Bankanın alacağı, yatırımcının tesisi

Alacağına karşılık bir oteli almak bankanın istediği bir şey değil. Tesisi icradan satsa değerini bulamaz, icradan kendi alsa işletemez. Oteli işletmezse iki yılda çürür ve zarar katlanır. Onun için tesisi almayı istemez.

Çözüm olarak tesisi, otel devir alınıp yatırımcı ile işletme sözleşmesi imzalanır ve yatırımcıya tesisini işletme süresi sonunda/içinde geri satmayı taahhüt eder.

Böylece banka batık kredisini tesisi alarak tasfiye etmiş olur ve bilançosunda karşılık ayırmaz, para bağlamamış olur.

Tesis aktifinde görüneceği için banka donuk bir paradan gelir yazar duruma geçer. Firma da mevcut işlettiği tesisi işletmeye devam eder ve becerip kâr yazarsa kazançları ile hisselerini tekrar alır.

Kazan-kazan

Sonuç olarak yatırımcı ve banka öngörülen süre sonunda geri alım hakkı kullanıldığında iki taraf da birlikte kârlı çıkar. Yatırımcı tesisinin sahibidir ve tesisi değerlenmiştir, banka arzuladığı geliri elde etmiş ve süre sonunda da satış bedelini tahsil ettiği için kredisini geri almıştır.
İyi niyetli davranılırsa pandemi sürecinde turizm sektöründe yapılacak vefa sözleşmeleri bankalar için de yatırımcılar içinde en iyi çözümdür.”

Martı-Denizbank örneği

"Vefa" sözleşmesi temelinde anlaşmaların son dönemdeki örneklerinden olan Martı Grubu le Denizbank arasında uzun süre yürütülen görüşmelerden sonra imzalanan sözleşmesi temelinde Martı’nın Marmaris’teki iki oteli Martı Resort ve Martı La Perla toplam 42 milyon dolar bedel ile dokuz yıl içinde tekrar geri alınmayı içeren “alım hakkı’’ karşılığında Denizbank’a devredildi. Martı’dan yapılan açıklamada 30.03.2021 tarihi itibariyle imzalanan sözleşme ile “Sözleşme yürürlükte olduğu sürece, otellerin Denizbank tarafından üçüncü bir şahıs ya da kuruma satılamamaları ve bu süre zarfında tesislerin tek alıcısının da şirketin olması kayıt ve şartıyla ve Sözleşme tarihinden itibaren 5 + 2 + 2 yıl olmak üzere toplam 9 yıllık süre içerisinde banka tarafından Şirkete tanınan “Alım Hakkı” karşılığında, Marmaris’teki Martı Resort ve La Perla Otel’in toplam 42 milyon dolar karşılığında bankaya satışına, işletme hakkının Şirkette kalacak şekilde tesislerin kiracısı sıfatıyla banka ile mutabık kalındığı belirtiliyor.

"Vefa" sözleşmesi kime ne sağlıyor?

Banka açısından

1. Banka tahsili şüpheli alacağını gayrimenkul/tesis olarak tahsil ediyor.
2. Banka bilançosunun aktifteki batık kredisi için pasifte karşılık ayırmaktan kurtuluyor. Kaynağını boşa bağlamıyor, zarar yazmıyor.
3. Banka sorunlu kredisi karşılığında aldığı teminatı nakde çevirmek için zaman kaybetmiyor, teminatın alacağı karşılamama riskinden kurtuluyor.
4. Banka icradan satışta alıcı çıkmazsa ya da az bir teklif gelirse kendisi almak zorunda kalacağı için tesisin yönetimi sorunuyla karşı karşıya kalmaktan kurtuluyor.
5. Bankanın bilançosu aktifinde ortaya çıkan artış sayesinde banka pasifinde yeni kaynak yaratabiliyor.

Otel açısından

1. Otel banka ile yapacağı Vefa sözleşmesi ile yatırımcı borcunu bankaya tesisi devrederek siliyor, yatırımcı tesisi işletmeye devam ediyor. Bu noktada banka iki yol izleyebilir. Bunlardan biri tesisi mevcut haliyle bir bedelden yatırımcıya kiraya verir ve belli bir süre içinde de eski sahibine tesisi satın alma opsiyonu (hakkı) tanır. Borçlu süre sonunda sözleşmede belirlenen fiyata tesisi satın alabilirse alır. İkinci yol banka kira almaz ama tesisin satış bedeline anlaşılan oranda faiz uygular. Öngörülen süre sonuna kadar yatırımcı tesisi satın alabilirse alır, alamazsa banka tesisi satar. Her iki halde de yatırımcı tesisin sahibi gibidir. Piyasa bu sözleşmeyi bilmeyeceği için tesisin sahibi görünen yatırımcı tesisi işletir.
2. Kaynağı olmadığı için bankaya olan borcunu ödeyemeyen yatırımcıya alternatif olarak tesisi bir başkasına devretmek ya da tesisi bankanın alacağına karşılık verdiği ipotek karşılığında icradan satmasına müsaade ediliyor. Böylece borçlu, otel/tesis üzerindeki hakimiyetini kaybetmiyor.
3. Yatırımcı tesisi kendi tesisi gibi göreceğinden iyi işletir, bakım onarımını yapar tesis değer kaybetmez.