Yönetmelik değişti, AVM’ler isyan etti

Yener KARADENİZ/İSTANBUL

Türkiye genelinde 442 AVM ve 500’e yakın marka arasında yıllardır devam eden genel-gider sorununa düzenleme geldi. Resmi Gazete’de yayımlanan yönetmeliğe göre yıllardır tartışılan yönetim giderine son verilirken, reklam giderlerine ise standart getirildi. Konuya ilişkin Ticaret Bakanlığı’ndan yapılan açıklamada, 2000’li yılların başından itibaren AVM sayılarının arttığı belirtilerek, bu durumun bir yandan ekonomiye katkı sağladığı, diğer yandan da kiracı ve kiraya veren ilişkilerinde sorunlar ortaya çıkardığı bildirildi. Özellikle muhtelif giderlerin karşılanmasında sorun yaşandığı vurgulanan açıklamada, sektörden gelen talepler doğrultusunda Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik’te değişiklik yapıldığı ifade edildi.

Kararı değerlendiren perakende markalarının temsilcileri yönetmeliği memnuniyetler karşılarken, AVM tarafında ise moraller bozuldu. AVM yöneticilerinin bulunduğu whatsapp gruplarında karar ‘infial’ olarak değerlendirildi. AVM’lerin çatı kuruluşu Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği’nin konuyla ilgili atağa geçtiği bilgisi belirtildi. Son açıklanan rakamlara göre Türkiye’de 81 ilin 67’sinde AVM bulunuyor. Haziran 2021 itibarıyla ülke genelinde AVM sayısı 442’ye çıkarken, söz konusu AVM’lerin pazar değeri 59 milyar dolara toplam kiralanabilir alan ise 13 milyon 426 bin 898 metrekareye çıktı. Alınan bilgilere göre geçen yıl ortalamada metrekare başına 35 TL civarında olan metrekare başına ortak alan gideri, bu yıl 70 TL’yi aşmıştı. Kaba bir hesapla 14 milyon metrekare kiralanabilir alana sahip AVM’lerin yıllık genel gider faturası geçen yıl 5,8 milyar TL iken, bu yıl rakamın 10 milyar TL’yi aşması bekleniyordu. Markaya ve konuma göre ortak giderin kiraya oranı yüzde 7-8’den yüzde 25’e kadar çıkabiliyor. Düzenlemeye göre yönetim giderleri bu aydan itibaren son bulurken, reklam ve tanıtım giderleri ise sözleşme dönemi sonunda sona erecek.

BMD: Karar memnuniyet verici

190 üye firmaya ait 467 marka ve 59 bin yurtiçi mağazayı temsil eden Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Sinan Öncel, bazı AVM’lerde şeff afl ıktan uzak ve adil olmayan ortak alan giderlerin organize perakende sektörünün en önemli sorunları arasında yer aldığını hatırlattı. Bu kapsamda açıklanan yönetmelik değişikliğini memnuniyetle karşıladıklarını ve yönetmeliğin beklentilerini büyük ölçüde karşılandığını belirten Öncel, “Bazı AVM’lerde ödenen ortak alan gideri ikinci bir kiraya dönüşmüştü. Yaptığımız anketlerde üyelerimizin yüzde 95’inin en büyük sorun olarak gördüğü şeff afl ıktan uzak ortak alan konusu çözüme kavuştu. 100 bine yakın mağazayı yakından ilgilendiren yönetmelik, yeni haliyle organize perakende markalarımızın beklentilerini büyük ölçüde karşılıyor” dedi.

TMD: Markalar daha kârlı olacak

Türkiye’de faaliyet gösteren yabancı markaları temsil eden Tescilli Markalar Derneği (TMD) Başkanı İzzet Stamati de yönetmeliğin sektörde memnuniyet yarattığını belirtti. Stamati, “Birçok beklentimizi karşılayan bir düzenleme. Bakanlıktaki toplantılarda da hep bu konular üzerinde konuşmuştuk. Bundan sonra herkes şeffaf bir şekilde temel giderleri açıklayacak. Daha doğru, adil hakkaniyetli bir düzenleme. Reklamlara yönelik düzenleme oldukça önemli. AVM’nin reklamına ödeme yapan marka, reklam nedeni ile ciro arttığında yine ciro kirası üzerinden daha yüksek rakam ödüyordu. İki defa ödeme yapmış oluyordunuz. Yönetim gideri ile ilgili karar merci değiliz. En iyi şekilde yönetmek için kendileri harcayacak ve daha efektif bir şekilde yapacaklardır bundan sonraki dönemde. Dolayısıyla gereksiz harcamalar da ortadan kalkacak hem AVM hem de perakendeciler için daha karlı bir dönem olacaktır” diye konuştu.

AYD dava hazırlığında

Karar AVM tarafında ise tabir caizse infiale yol açtı. Yöneticilerin olduğu Whatsapp gruplarında karar hayal kırıklığına yol açtı. AYD Başkanı Hüseyin Altaş, Danıştay’a dava açma hazırlığında olduklarını belirterek şöyle konuştu: “Yönetmelik uzun süredir konuşuluyordu ama çıkmasını beklemiyorduk. Bu karar, AVM’lerin kontağını kapatmak anlamına geliyor. Koyduğumuz ATM, baz istasyonları, ciddi yatırım yaparak oluşturduğumuz reklam panolarının gelirlerini ortak gelir yapacaksınız, reklam pazarlama ve yönetim giderini alamayacaksınız. Ortak alan gelir ve gideri var. Biz bunu sıfıra sıfır noktasında tuttuyorduk. Artık ortak alan giderini yüzde 25 civarında sübvanse etmemiz anlamına geliyor. Ana konular bunlar. ‘100 TL toplanıyor, 80 gider yapıyor kalanını cebine atıyor’ deniliyordu. Biz de buna karşılık ‘denetleyin bizi, hesap verelim her şeyi yapalım. Birkaç kişi bunu yapıyor diye bütün AVM’leri hırsız ilan etmeyin' dedik. Şimdi namuslu davrananlara yüzde 25 civarında sübvanse etmek durumda bırakacak. Denetim şeffaflık hesap verebilirlik konularını uygun buluyoruz. Ama diğer konuda hukuki haklarımızı kullanacağız. Danıştay’da dava açacağız.”

“Feci yumruk almış gibi”

Döviz kurunun karşılığı olan TL ile enflasyon ile artırılan kira arasında inanılmaz bir uçurum meydana geldiğini belirten Murat İzci, şöyle devam etti: “Bazı oturmuş AVM’ler var, iyi iş yapıyor, yabancı da geliyor ama belli AVM’ler var ki pamuk ipliğinde gidiyor ve o pamuk ipliği daha da inceldi. Sıkıntı derinleşecek o taraflarda. Ben ortak alan giderlerinde yüzde 100 şeff afl ığa sonuna kadar destekliyorum. Hesap verilmeli. Düzenlemede o da var ama AVM’ye trafik kazandırmak üzerine yapılan etkinliklere yönelik düzenleme insanın tüylerini diken diken ediyor. Öngörü içinde para toplanacak avans olarak. Yıl içinde yapılan elektrik zammı. Yaşadık, elektriğe yüzde 150 zam geldi, siz onu sineye çekip takip eden yılı beklemek zorunda kalacaksınız onda da enflasyon oranında artış yapabileceksiniz. Hakikaten işin içinden çıkılmaz hale getiriyor. Bu durum AVM’ciliği sürdürülemez hale getirecek. Zaten AVM eline geçen paradan kredi ödemesini yapıp üzerine de cebinden para veriyordu. Şu an cebinden verdiği para miktarı daha da artacak. Bu 10 yıldan daha yeni AVM’ler için söz konusu. Örneğin bir AVM bundan 7-8 yıl önce 11 milyon Euro yatırım kredisi ile başlanmış. 11 milyon Euro hala 11 milyon Euro olarak faizinin faizi ödenmeye çalışılıyor. AVM’lerde etkinlik yapılamaz hale gelecek. Dramatik bir şey. Düzenleme perakendeciyi gözetir tarzda çıkmış ama günün sonunda işlemeyen bir AVM kimsenin faydasına olmaz.”

AVM tarafında infial yarattı

KDM Alışveriş Merkezleri Kiralama ve Yönetim Danışmanlık Kurucusu Murat İzci ise “Herkes büyük bir şok içinde. AVM’ler zaten yaşamakta zorluk çekiyordu şimdi başta reklam ve pazarlama gibi giderlerin AVM yatırımcısı tarafından üstlenmesi ve onun benzerinde birçok şey daha var. Tüm yaşananlar AVM tarafında infial yarattı. Genelde son 10 yılda yapılan yatırımların geriye dönüş süresi normal hayatın akışının çok ötesine geçmişti. Yatırım bedeli 80 yılda dönen AVM vardı. Reklam ve pazarlama ile ilgili rakam da bunun üzerine binince ki arada detaylar da var. AVM tarafını sıkıntılı bir dönem bekliyor. Sektörün bunu çok kolay atlatabileceğini ya da sindirebileceğini düşünmüyorum. AVM’ler inanılmaz bir rekabet içinde. Maalesef açılan AVM’lerin hepsinin kapsama alanı birbirinin içine geçiyor. Bu noktada farklılaşmak adına reklam ve pazarlama faaliyetinde daha fazla bulunması gereken bir dönemde iken şimdi AVM yatırımcısı bunu üstlenmek zorunda kalacağı için bunu ne kadar yapar, bunun perakendeciye ne kadar faydası olur? Orda çok ciddi soru işaretleri var” diye konuştu.