Reelde düşen konut fiyatında nominal artış devam ediyor

Doğan Selçuk ÖZTÜRK / İSTANBUL

Konut satışlarında gerilemenin devam ettiğini belirten gayrimenkul sektörü temsilcileri, fiyattaki reel gerilemenin de 10 aydır sürdüğünü kaydediyor. Nominal artışın ise hız kaybetse de devam ettiğini belirten uzmanlar, “Nominal fiyat artışı %180’lerden %89’a kadar geriledi ancak, halen alışkın olmadığımız düzeyde” diyor.

Konut fiyatlarının birinci ve ikinci elde geldiği seviye konut talebini yavaşlatıyor. TCMB’nin 2023 yılı Eylül ayı için hesapladığı Konut Fiyat Endeksi bir önceki aya göre yüzde 4,3 oranında artarken, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 89,2, reel olarak ise yüzde 17,8 oranında artış gösterdi. Konut fiyatlarının yüksek olduğuna dair kamuoyundaki yaygın inanca rağmen tüketiciler gerek ihtiyaç gerekse de parasının değerini koruma amacıyla satışların aylık ortalama 100 bin seviyesinde gerçekleşmesini sağlıyor.

Sektör temsilcileri konut fiyatlarındaki seviyeyi EKONOMİ’ye yorumladı. İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan, “TÜİK’in ekim ayı için açıkladığı satış rakamına baktığımızda yaklaşık 94 bin konutun satıldığını görüyoruz. Bu rakam gayrimenkul satışlarında gerilemenin devam ettiğini gösteriyor. Ancak bu gerileme fiyatlara ciddi manada yansımıyor. Sadece yanlış fiyatlı veya yüksek fiyattan girilmiş konutların fiyatlarında bir çözülme ya da geri gelme var. Piyasa koşullarına uygun girilmiş konutların fiyatlarında bir gerileme yok. Piyasada pazarlık marjı yeniden ortaya çıktı. 2-3 yıldır mülk sahipleri hiçbir şekilde pazarlık etmezken, şu anda alıcı satıcıyla pazarlık edebiliyor. Buradaki marj gayrimenkulün türü ve fiyatına bağlı olarak yüzde 5-10’lara kadar yükselebiliyor. Ayrıca bir konutun pazarda kalma süresi, yani satılma süresi uzadı. Önceden ortalamamız 40-50 günken şimdi bu ortalama yaklaşık 80- 90 güne çıkmış durumda. Doğru fiyatlanmış konutlar satılırken yanlış fiyatlanmış ya da yüksek fiyattan girilmiş konutlar satılmayacak ve pazarda kalma süreleri de oldukça uzayacak gibi duruyor” dedi.

“Kredi kanallarının kapanması fiyatta artış hızını kesecek”

İstanbul Gayrimenkul Değerleme Sorumlu Değerleme Uzmanı ve Yönetici Ortağı Celal Erdoğdu, “Konut fiyatlarındaki reel gerileme 10 aydır devam ediyor ancak nominal artış da sürüyor. Yıllık nominal fiyat artışı yüzde 180’lerden yüzde 89’a kadar geriledi ancak hala bu artış oranı, alışkın olduğumuz oranların üzerinde. Bunun nedenlerinden birisi tüketici fiyat artışı, diğeriyse 2020 Mayıs- 2022 Kasım döneminde konuta olan normali aşan talep. Konut fiyat değişimlerinde nominalde ve reelde, uzun dönem ortalamalarına yaklaşabilmemiz için Haziran 2024’e kadar beklememiz gerekecek gibi görünüyor. Kredi kanallarının kapanması, konut fiyatlarını kontrol altında tutmayı hedefl eyen uygulamalar konut fiyat artış hızını kesmeyi sağlayacak. Nisan 2017’de de reel konut fiyat artışlarında negatif seviyeleri görmüş ve bu süreç 2,5 sene sürmüştü. Yeniden negatif reel artışlarını yaşarsak, bu kez doğru politikalar ile konut piyasasında fırsatın oluştuğunu değil ama konuta yeniden kolay erişebilir hale geldiğini görebiliriz. Şu an Türkiye’de ortalama bir konuta erişebilmek için 21 yıllık asgari ücreti ödememiz gerekiyor, bu oran konut fiyatlarının reel negatif değiştiği dönemde 10 yıla kadar gerilemişti.” dedi.

“Fiyat orta ve uzun vadede gerilemeyecek”

Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan, “Bir taraftan daralan konut kredisi imkanları, diğer taraftan maliyetlerdeki hızlı artışlar, gayrimenkul geliştiricilerin yeni projelere başlamasının önündeki en büyük iki engel gibi duruyor. Bu iki gösterge, yeni projelere başlansa bile, konut fiyatlarının orta ve uzun vadede çok gerilemeyeceğine işaret ediyor. Kısa vadeli bakıldığında inşaatı devam eden veya yeni başlaması öngörülen projelerdeki yeni / sıfır konutlar için öngörülen satış fiyatları ile halihazırda inşaatı bitmiş ya da 1-2 yaşındaki projelerde hiç satış görmemiş, satılmayı bekleyen az sayıdaki konutların fiyatları karşılaştırıldığında, gayrimenkul geliştiricilerin hedefl ediği satış fiyatlarına belirli bir süre ulaşamayacakları görülüyor. Hazırda satılmayı bekleyen konutların fiyatları, inşaat halindeki projedekilerin fiyatlarının yüzde 10-15 altında görünüyor. İlk el / ikinci el incelediğindeyse yine benzer şekilde, projeden satılmayı bekleyen konutlarla, ikinci eldeki konutların fiyatları arasındaki farkın yüzde 20- 25 bandında seyrettiği söylenebilir. TCMB’nin açıkladığı Konut Fiyat Endeksi’nin de ortaya koyduğu üzere, kısa vadede yüksek enfl asyonun devam edeceğini de göz önünde bulundurarak, konut fiyatlarının açıklanan oranın oldukça üzerinde yükseleceğini öngörüyoruz” dedi.

"Krediler fiilen yok seviyesinde"

Keten Grup Yönetici Ortağı Ferhat Keten, “Konutta metrekare fiyatının 6 ay öncesine göre yüzde 20-25 aşağıda olduğunu gözlemliyoruz. Üst segmentteki hareketlilik devam ederken alt ve orta segment durdu. Kredilerin fiilen yok seviyesinde olduğu piyasada sadece nakitle ya da şirket vadesiyle mal satılıyor. Projeye başlamış veya stoku ve borcu olan müteahhitleri orta vadede zor günler bekliyor. Seçim sonrası kur riski yaşanacak, piyasada yüzde 20 ve üstü devalüasyon beklentisi var. Bu da yine enfl asyonu tetikleyecektir. Bir dönem para erimesin diye mal satıldı, ama artık o dönem geçti” dedi.