“Gayrimenkulde arzda da talepte de daralma var”

ALİ ŞAHİN - ESRA ÖZARFAT / BURSA

Gayrimenkul sektöründe hem arz hem de talep yönünde daralma yaşandığına dikkati çeken NEF Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur, arzda sıkıntı olması nedeniyle 2024 sonrasında yeni üretimlerin başlayıp bitmesi sürecinde kiralarda da sıkıntılar yaşanacağına işaret etti. Timur, insanların hem mevduat getirisi elde edip hem de enflasyondan korunacağı bir sistem kurulması gerektiğini söyledi.

EKONOMİ Gazetesi ve NEF işbirliğinde düzenlenen “NEF Yatırım Sohbetleri”nin ikincisi Bursa’da yapıldı. 2024 yılında dünya ve Türkiye ekonomisine dair beklentiler, gayrimenkul sektöründe dönüşüm ve yeni trendler ile piyasalardaki gelişmeler ve beklentilerin konuşulduğu üç oturumda düzenlenen etkinliğe Bursa iş dünyası yoğun ilgi gösterdi. NEF Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur, EKONOMİ Gazetesi Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Güldağ, EKONOMİ Gazetesi Yayın Kurulu Başkanı Dr. Şeref Oğuz, EKONOMİ Gazetesi Genel Koordinatörü Vahap Munyar, TOBB ETÜ Öğretim Üyesi Prof. Dr. Fatih Özatay ile Finans Danışmanı Ali Ağaoğlu’nun konuşmacı olarak yer aldığı toplantıya Bursa iş dünyası temsilcileri, sanayi bölgeleri ile Bursa Ticaret ve Sanayi Odası yetkilileri katıldı.          

2024 yılında dünya ve Türkiye ekonomisine dair beklentilerin konuşulduğu ilk oturumda Dr. Şeref Oğuz ile Prof. Dr. Fatih Özatay yer aldı. 2024 yılında uygulanmakta olan para politikasından geri dönüş olmaması gerektiğini belirten Fatih Özatay, “Bir düzelme var. Kalıcı olacak mı? Asıl soru bu. Kalıcı olması için şu anda uygulanmakta olan, doğru yönde ama yetersiz olduğunu düşündüğüm programda sapma olmaması gerekiyor. Bütçe açığı yakıcı bir sorun. 2024 ve 2025 yıllarında bütçe açığının yüksek olacağını öngörüyoruz. Olumlu adımlar atıldı ve devam etmesi lazım” dedi. Türkiye’nin ancak yurt dışından borçlanarak büyüyebilen bir yapıda olduğuna dikkati çeken Özatay, öte yandan kur artışıyla gelen rekabet gücünün maliyet artışı ve enflasyonla gittiğini, kuru artırarak çıkış yakalanamayacağını söyledi. Orta uzun vadede dış borca bağımlı ekonomiden çıkılması gerektiğine vurgu yapan Fatih Özatay, “Politikadaki sorunların ekonomimize yansımasını istemiyoruz. Bu yapıyı değiştirmemiz gerekiyor. Uzun vadede cari açığı düşürmek verimliliği yükseltmekten geçiyor. Eğitimle ilgili kısmı var. Sanayi politikası kısmı çok önemli. Sadece kur artışına bel bağlamayan sanayi yapılanmasını nasıl oluşturabiliriz? Asıl soru şu Bangladeşle mi rekabet edeceğiz yoksa savunma sanayinde yarattığımız harikalar gibi işlerle mi rekabetçi olacağız. Devletin burada teşviklerin dışında rolü ne olacak? Nasıl bir sanayi politikası uygulayacak?” diye konuştu.       

“EKONOMİ POLİTİKALARINDA ‘U’ DÖNÜŞÜ OLMAMALI”

Seçim öncesinde yakıcı ilk sorunun cari açığın finansmanı olduğuna değinen Fatih Özatay, iyileşme olmasına rağmen bu iyileşmenin süreceğinin garantisi olmadığını da vurguladı. Finansörlerin bu kaygı nedeniyle çekingen davrandığını kaydeden Özatay, bu endişelerin giderilmesi için Merkez Bankası başkanının görevden alınmasının zorlaştırılması, TÜİK’in bağımsız bir yapıya kavuşturulması gerektiğini belirtti. Kızıldeniz’de gerginliğin sürmesinin olumsuz etkilerinin olacağına dikkati çeken Fatih Özatay, Fed ve ECB’nin yılın ikinci yarısında faiz düşürmeye başlayacaklarını, bunun da dış finansmanın daha az maliyetle ve daha bol bulunması için olumlu olacağını aktardı. Özatay, “Adımlar atılırsa, dış koşullarda bir kötüleşme olmazsa yılsonunda yüzde 36 olan enflasyon hedefinin tutabilir. Büyüme için OVP’de yüzde 4 tahmini var. Hem bütçe açığını hem de cari açığı kontrol altında tutabilmek için bunun biraz daha düşük olması iyi olur. Mesela yüzde 3.5 civarı bir büyüme makul olur. 35 milyar dolara düşürülmesi hedeflenen cari açık tahmini biraz iddialı. Bu da eğer büyüme yüzde 4’ün altına gelirse tutturulabilir. Kısa vadede sorunları çözmek için alınan kararlar yerinde. Ama mutlaka U dönüşü olmaması gerekir” değerlendirmesini yaptı.           

“NEGATİF BÜYÜME YOK, KÜÇÜLECEĞİZ”

“Negatif büyüme diye bir şey yok. Küçüleceğiz. Büyümede yüzde 4 hatta daha aşağısında tahminler var. Bu yıl 3’ün aşağısına düşmesini bekliyorum” diyen Dr. Şeref Oğuz da 2024’ün küçülme yılı olacağına vurgu yaptı. Bu dönemde şirketlerin nasıl bir yol izlemesi gerektiğine de değinen Oğuz şunları söyledi: “2009’da da benzerini yaptık ve işe insanları işten çıkararak başladık. Oraya varmadan önce yeni pazarlar yenin ürünler, inovasyon, teknolojinin daha yoğun kullanımı, üretim modellerini değiştirmek gibi yollar var. 2009’da ve 2010’da bunları yapanların yukarı çıktığı ama işçisini eve gönderenlerin de sonra mahzun olduğunu gördük. Hele ki bu dönemde kabiliyetlere bu kadar ihtiyaç duyulurken. Öte yandan işe eğitimcilerin eğitiminden başlamak gerekiyor.”             

“TEMEL SORUN ARZ SIKINTISI”

Gayrimenkul sektöründe dönüşüm ve yeni trendlerin konuşulduğu ikinci oturumda söz alan NEF Yönetim Kurulu Başkanı Erden Timur da gayrimenkul sektöründe hem arz hem de talep yönünde daralma yaşandığına dikkati çekti. Arzda sıkıntı olması nedeniyle 2024 sonrasında yeni üretimlerin başlayıp bitmesi sürecinde kiralarda da sıkıntılar yaşanacağına işaret eden Timur, “2023’te 1.2 milyon konut satıldı. Bir önceki yıla göre yüzde 15 geriledi. Bizim düşmüş halimiz Avrupa’da açık ara birinci. OECD’de ise ikinciyiz. Bunun sebebi gayrimenkulü çok sevmemiz değil. Senelik 500 bin evlenme sayısı var, 200 bin boşanma sayısı var. Hane halkı ortalamasında düşüş var. Özetle, konuta yönelme bir demografik ihtiyaç. Ama sektör daralıyor. Bu arada hem talep hem de arz yönünde sıkıntı var. Yerel seçimlerden sonra para politikasının değişmediğini varsayarsak, faizler de biraz daha yükselirse biraz daha satış adedi düşebilir. Ama bence temel sorun arz sıkıntısı. Kimse üretmiyor. Yapı istatistiklerdeki artış deprem konutları ruhsat sayısından kaynaklanıyor. 2024 bittikten sonra arzdaki sıkıntı yüzünden o üretimler başlayıp bitene kadar kira fiyatlarıyla ilgili sıkıntı yaşanacak. Biz de NEF olarak buna alternatif çözümler geliştirmeye çalışıyoruz. İnsanların hem mevduat getirisi elde edip hem de enflasyondan korunacağı bir sistem kurulması gerekiyor” diye konuştu.    

“ARSA SATIŞLARI HER ZAMAN KONUTTAN DAHA FAZLA ARTAR”

Dünyada parasal sıkılaşma gibi politikaların her varlığın fiyatını etkilediği gibi gayrimenkul fiyatını da etkilediğini ifade eden Erden Timur, Türkiye’de gayrimenkul varlığının yüzde 99’unun bireylere, yurt dışında ise fonlara ait olduğunu, bunun da sürdürülebilir bir yapı sunduğunu anlattı. Timur, “Türkiye’de kimse malını satmak istemiyor. Bu varlık tutma kültürel bir duruş. Sosyolojik çıpanın dönüşmesi çok zor. Bu nedenle 2024 yılında gayrimenkul fiyatları geriler. Likidite düşer. Şu anda evlerin ulaşılabilirlik sorunu var. Gayrimenkul yatırım fonları da bu anlamda önemli. Şu an konuta ulaşılamıyor. Kamu arsayı verip, özel sektör iş birliğiyle fiyat düşürme yöntemiyle önce kiralanabilir konut üretebilir. İnsanlar satın almada ulaşamadığı konuta önce kiracı olarak girebilir. 5 sene sonra tasarruf arttığında buralar sübvanse edilerek uzun vadeli kiracı olan kişilere satılabilir. Bunun gibi barınma sorununu çözecek bir ara formül üretmek gerekiyor. Yaşanılan süreç bu formüle zorlayacak bizi” değerlendirmesini yaptı. Timur, önümüzdeki süreçte SPK’nın fonlara geliştirme izni vermesinin beklendiğini belirterek, “Bu olursa hem topraktan hem de metrekare olarak yatırım yapılmasının önü açılacak” dedi.        

Erden Timur, son 2 yılda konuttan daha fazla arsa satışı olduğunun da altını çizerek, “İlk evini almış olan kişiler sonraki yatırımlarda arsayı çok daha karlı görünüyor. Arsa satışları her zaman konuttan daha fazla artar. Şu anda da artmaya devam edecek. Konutta alışveriş azalacak. Enflasyondan korunmak için gayrimenkul alma eğilimi arsaya yönelecek. 2023 kadar hızlı olmayabilir” açıklamasını yaptı.

NEF’İN YURT DIŞI PROJELERİ SÜRÜYOR

NEF’in yurt dışında da projeler yürüttüğünü anlatan Erden Timur, New York’ta üçüncü projelerinin devam ettiğini, Miami’de konut kiralama üzerine çalıştıklarını anlattı. Amerika’nın dördüncü büyük üniversitesinin yanında yurt yaptıklarını belirten Timur, Almanya’da da projelerinin devam ettiğini sürdü. Timur, oturmuş piyasalardaki konut finansmanının Türkiye’ye örnek olacak noktalar barındırdığını aktardı. Erden Timur, “Müteahhitlerin yanı sıra geliştiricilerimizin de oralara gitmesi lazım. Rekabet avantajı var” dedi.