AVM’ler cepten yiyor: Özkaynaklarının yüzde 25’i eridi

Yener KARADENİZ

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) tarafından bu yıl 13’üncüsü düzenlenen “AYD Alışveriş Ekonomisi Zirvesi” gerçekleştirildi. Zirvede verilen bilgilere göre, finansman giderleri kira gelirinin 3,41 katına çıkan sektörde oyuncuların özsermayelerinin yüzde 25’i eridi. Güçlü olanların sermaye akıtmaya devam ettiği belirtilirken, döviz borçlarının aciliyetle yapılandırılması gerektiği belirtildi. Sektörde son 5 yılda yaşanan gelişmeleri ve bunun sektöre etkilerini değerlendiren AYD Başkanı Hüseyin Altaş, 150 milyar dolara yakın yatırım, 446 adet AVM, 14 milyon metrekare kiralanabilir alan, 2.1 milyon istihdam ve ülkenin GSYH’sinin yaklaşık yüzde 4’ünü temsil eden bir yapı haline geldiklerini aktardı.

Ciro/kira oranı yüzde 8’lere düştü

Ancak geçtiğimiz yıllarda bu yapıları yaralayan gelişmeler yaşandığına dikkat çeken Altaş, şöyle konuştu: “2016’da çıkan ortak alan düzenlemesi sonrası yüzde 72’sini alabildiğimiz ortak alan giderlerinin bugün yüzde 45’ini alabilir duruma geldik. Yanı sıra dövizle kiralama yasağı geldi. Bu yasak gelmeseydi kira artış oranı son 5 yılda yüzde 282 olacaktı. Ancak 12 aylık TÜ- FE ortalaması alındığı için bugün bu oran yüzde 114’te kaldı. Bu da kiralarımızın erimesi anlamına geliyor. Bu durum dünya ortalaması yüzde 13-14 olan ciro/kira ortalamasının da yüzde 8-8,5’e gerilemesine yol açtı. Şimdi kamudan dövizle borç uygulaması konusunda bir düzenleme talep ettik. Beklentimiz döviz ile borçlanmanın yanı sıra birçok gelişmiş ülkede uygulanan ticari gayrimenkul kira rejimine de geçilmesi.” Salgın döneminde verilen desteklere de değinen Altaş, kira desteğinin 11 milyar doları bulduğunu aktardı. Altaş, perakendeci ve AVM’lerin fedakarlığı sayesinde bugün hiçbir ifl as ya da konkordatonun yaşanmadığına dikkat çekti.

Güçlü olanlar sermaye akıttı

Ernst & Young Türkiye Çözüm Ortağı & Optimum Danışmanlık Yönetici Ortağı M. Cengiz Göğebakan da halihazırda AVM’lerin finansman giderlerinin kira gelirlerinin 3.41 katına ulaştığı bilgisini paylaştı. Salgında kredilerin ötelenmesiyle vadelerde yığılma olduğunu anlatan Göğebakan, “Kredilerin yüzde 74’ü 2023- 2024 vadeli. Bunların finansal bir modelle yapılandırılmasına ihtiyaç var. Kurumlar özkaynaklarının yüzde 25’ini bitirdi. Güçlü olanlar içeri sermaye enjekte ederek temerrüde uğratmadan bugüne geldiler. 10-11 milyar dolarlık bir borçtan bahsediyoruz. Bu TL’ye dönemeyiz denecek bir büyüklük değil” ifadelerini kullandı.

Yabancı yatırım oranı yüzde 20’ye düştü

Esas Gayrimenkul CEO’su ve AYD YK Başkan Yardımcısı M. Cem Eriç de AVM’lerin değerlerinin bu kadar ucuzlamasının içini acıttığını dile getirerek, “Bugün sıfırdan bir AVM yapmaya kalksak bu değerlerin katbekat üstünü harcamak gerekiyor. Tapu değerlerini yerli ve yabancı yatırımcılar açısından korumak gerekiyor. Bu regülasyonlar sonucunda yabacı yatırımcının payı yüzde 30’larda yüzde 20’lere düştü. İlginin devam etmesi için sözleşme serbestisi ve gayrimenkul düzenlemesi önem taşıyor.”