Zora düşen oteller için umut yatırım fonlarında

Fehmi KÖFTEOĞLU

Salgın nedeniyle bir yıldır kapalı olan oteller zor durumda. Virüse çare bulunsa bile sektörün salgın öncesine dönmesi için en az üç yıl gerekiyor. Sektör ‘yeni normal’ olarak tanımlanan döneme sırtında giderek ağırlaşan yükle girecek otellerin işi zor.

Türkiye’dekiler dahil, Akdeniz bölgesinin rakip ülkelerdeki otelcileri, pandemi sorunu çözüme kavuşup uluslararası trafik açılsa bile iş yapmanın zor olacağını söylüyor. Aşı bulunmasına rağmen işlerin yakın zamanda açılabileceğine ilişkin umutlar azalınca oteller başta bankalara olan kredi borçlarını ödeme konusu olmak üzere karşı karşıya kaldıkları mali sıkıntıyı aşmak için arayışa girdi.

Yatırım fonları atakta

Bu arayışta yatırım fonları gündeme geldi. Yatırım fonları da zordaki otellerin durumunu izliyor. İspanya’da aralarında zincirlerin de olduğu gruplar ve tek tek otellerin tesislerini satmak istiyor. Bunu gören yatırım fonları da görüşmeler yapıyor.

Yatırım fonları turizmde tarihinin en kötü dönemini yaşayan İspanya’daki oteller ile ilgileniyor. Yatırım fonları otellere işletmecilik yönünden değil, taşınmazın varlık değeri (Asset) yönüyle bakıyor.

Fonlar ‘akbaba’ mı kurtarıcı mı?

Yatırım fonları için İspanyol Oteller ve Turist Konaklama Konfederasyonu (CEHAT) Başkanı Jorge Marichal, ‘Otellere taşınmaz gözüyle bakıyorlar. Akbabalar gibi pusuda bekliyorlar’ derken, bazıları da yatırım fonlarını doğru finansman aracı olarak görüyor. Sevilla Otelciler Derneği Başkanı Manuel Cornax yatırım fonlarının atımlarıyla ilgilendiğini pandemiden sonra otellerle ilgilenen yatırım fonu sayısının arttığını söyledi.

Türkiye'de durum

Benzer durum bu düzeyde olmasa da Yunanistan’da da yaşanıyor. Avrupa ve Amerika merkezli yatırım fonlarının Yunanistan’da zor durumda kalan oteller ile ilgilendiği belirtiliyor.

Türkiye’deki otel yatırımcıları, fonların Türkiye’de şu ana kadar bir girişimi olmadığını söylüyor. Türkiye’deki otel yatırımcıları rakip ülkelerdekiler gibi Türkiye’de de sektörün zor durumda olduğunu, ancak Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurulu (BDDK)’nın salgın nedeniyle Mart 2020’de aldığı, daha sonra Haziran 2021’e kadar uzattığı kararla bankaların ödenmeyen kredileri takibe alma işlemini erteleme yoluna gidildiğini, böylece otellerin icralık olma durumunun şimdilik ertelendiğini, bu anlamda sorunun da ertelendiğini söylüyor.

Takipteki kredi katlanacak

Nitekim sektöre en çok kredi kullandıran Denizbank Genel Müdürü Hakan Ateş yaptığı açıklamada ‘Takipteki kredi oranı artışının 2021 yılında mevcut duruma göre daha yukarıda olacağını öngörüyoruz” demişti.

İspanya’da 35 oteli olan grup ‘Stratejik Şirketleri için Ödeme Gücü Destek Fonu’ Sociedad Estatal de Participaciones Industriales’a (SEPI) başvurdu. Otelciler İspanya’daki 16 bin otelden SEPI’den yararlanabileceklerin sayısının bir düzine kadar olduğunu söylüyor.

“60 otelle görüşüyoruz"

Andorra’daki Andbank bünyesindeki otel satın alma işlemleri yapan Atalaya Fonu, Balear Adaları ve Kanarya Adaları başta olmak üzere diğer kıyı bölgeler ve şehir otellerinden 60’ı ile görüştüğü belirtiliyor. Fonun başkanı Eduard Martın Quero halihazırda birçok otelle görüşüp teklif sunduklarını belirterek bazı satın almaların 2021’in ilk aylarında gerçekleşeceğini söyledi. Bunun gibi Azora, Millenium, RLH ve Grupo Platin Estates’in de Bask bölgesinde San Sebastian, Cordoba, Malagave Endülüs’te 2.5 milyar Euro'luk otel satın almayı planladığı belirtiliyor.

Turizmci: Sektöre finansman için turizm fonu kurulmalı

Koronavirüsü salgını nedeniyle zor durumda olan oteller işler açılıp 'yeni normal’e dönüldüğünde ihtiyaç duyacağı işletme sermayesi, birikmiş banka kredilerini ödeyebilmesi ve artan yenileme yatırımlarını yapabilmeleri için gerekli finansmanı sağlayacak turizm fonu kurulmasını öneriyor. Dört yıl önce yalnız Antalya’da turizm kredilerinin 12 milyar lira olduğunu söyleyen yatırımcılar bu rakamın şimdi 50 milyara liraya ulaştığına işaret ederek sektörün finansmanının 'Turizm Fonu’nun tahvil satışları ile sağlanabileceğini söylüyor.

● FON İLE ULUSLARARASI PİYASAYA BONO ÇIKARILABİLİR

Kayhan Taner Özen / Yatırım Bankacısı eski TURBAN Turizm Kredi Uzmanı: Kamu mülkiyetindeki Hazine ve orman arazileri üzerinde kurulu, Türkiye Varlık Fonu (TVF)’ye devredilen 46 tesis var. Tahsisli arazi üzerine kurulu otellerin 46’sının mülkiyeti Hazine'den TVF’ye devredildi. Ama bunun TVF’de sektöre de bir yararı olmadı. TVF’ye devredilenler dahil tahsisli arazi üzerindeki yatırımların değeri yaklaşık 16 milyar Euro olarak hesaplanıyor. Kamunun tahsis ettiği arazi üzerine kurulu tesislerin tümü kurulacak turizm fonuna alınabilir. Türkiye Varlık Fonu'na devredilen tahsisli araziler Turizm Fonu'na devredilerek karşılığında bono çıkartılıp uluslararası piyasada satılarak elde edilecek kaynak zamanında Turizm Bankası’nın yaptığı gibi düşük maliyetlere yatırımcılara aktarılabilir.

● KAYNAK İÇİN FON ARAÇ OLABİLİR

Bahattin Yücel / 54. Dönem Hükümeti Turizm Bakanı: Seyahat endüstrisi dünyada olduğu gibi Türkiye’de de zor bir dönemden geçiyor. Gelişmeler sıkıntıların büyüyerek bir süre daha devam edeceği yönünde. Turizm sektörünün ‘yeni normal’ olarak tanımlanan döneme girildiğinde iş yapabilecek durumda olabilmesi için kartopu örneği giderek büyüyen finansman sorununa çözüm olacak yöntem ve araç oluşturması gerekir. Turizm fonu, daha önce TURBAN ve Türkiye Kalkınma Bankası örnekleri de dikkate alınarak sektörün finans gereksinimine dışarıdan kaynak bulunması konusunda bir araç olabilir. Varlık Fonu’na alınan oteller ile diğer tahsisli araziler üzerine kurulmuş tesisler oluşturulacak turizm fonu için değerlendirilebilir. Sektör diğer alanlarda olduğu gibi bu konuda sesini çıkarmalı kamu yönetimine çözüm önerisi götürüp kamuoyu oluşturmalı.

● SATILIK OTEL ÇOK, ALMAK İSTEYEN DE VAR AMA..

Mehmet Önkal / BDO Danışmanlık: Piyasada yüzlerce satılık otel var. Bu otelleri almak isteyenler de oluyor. Ancak oteller el değiştirmiyor. Otel sahipleri mallarının çok kıymetli olduğunu düşünüyor. Otel-banka ilişkisi nedeniyle otel sahipleri en üst düzeyden fiyat teklif ediyor, almak isteyenler de en dip fiyatı teklif ediyorlar. Bu, normal bir durum değil. Otel sahipleri bankalarla olan ilişkilerini bir şekilde yapılandırıyorlar ve oteli işleterek borçlarını ödeyebileceklerini umut ediyorlar. Bu nereye kadar gerçek olabilir? Bankalar ise otelleri alıp ne yapacaklarını bilemedikleri için bu durumu “şimdilik” kabul ediyor. Otellere gayrimenkul olarak bakamayız. Otellerin arazileri çok değerli olabilir ancak arazi “turizm” imarlı olduğu için, o arazinin üstündeki otelin getirisinden başka bir beklenti olamaz.

Pandemi ortamında bile yeni otel yatırımı isteği var

Koronavirüsü salgını nedeniyle turizm sektörü dibe vurduğu 2020 yılında 137 otel yatırım teşvik belgesi aldı, bu arada 77 otelin de teşvik belgesi iptal edildi. 2020 yılında teşvik belgesine bağlanan 137 komple yeni otel yatırımının 32’si 5 yıldızlı otellerden oluşuyor. Yeni otel yatırım projelerinin 32’si 5 yıldızlı otel yapımı, 32’si 4 yıldızlı, 45’i 3 yıldızlı otel yapımını öngörüyor. Teşvik belgelerinin illere göre dağılımında ilk sırada Antalya ve İstanbul arkasından Aydın, Mardin, Muğla, Erzurum, Nevşehir ve Kayseri izliyor. Yatırımların gerçekleşmesi durumunda toplam 18 bin kişiye istihdam olanağı sağlanacak.

56 yenileme projesi

Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı verilerinden derlenen bilgilere göre 56 yenileme projesi için de teşvik belgesi alındı.

77 belge iptal edildi

Bu arada daha önce teşvik belgesine bağlanmışken yatırıma başlamadığı ve yükümlülüklerini yerine getirmediği için 77 otel projesi için verilen teşvik belgeleri iptal edildi.

Sanayi Ticaret Bakanlığı verilerine göre yatırım teşvik belgesi iptal edilen otellerin 10’u 5 yıldızlı, 27’si 4 yıldızlı, 20’si 3 yıldızlı geri kalanı diğer kategorideki otellerden oluşuyor.

BDDK, TAKİPLERİ ERTELEME KARARI ALMIŞTI
Turizm kredileri arttı, batık kredi azaldı

Koronavirüsünün neden olduğu kriz ortamında bankaların turizme kullandırdığı kredi miktarı artarken geri dönüşü sorunlu takipteki kredi oranı azaldı.

Bankacılık Denetleme ve Düzenleme Kurulu (BDDK) verilerine göre 2020 yılında kriz ortamında turizm kredileri yüzde 46’ya karşılık gelen 41 milyar TL arttı. Aynı dönemde sektördeki takipteki krediler, bir önceki yıla göre, bir milyar TL azalarak yüzde 9,41 oranından yüzde 5,68’e geriledi.

Bankacılar bunu bankaların sorunlu kredilerin kanuni takibe geçmelerinin ertelenmesine bağlıyor BDDK Mart 2020’de aldığı kararla bankaların dönmeyen krediler için takip işlemini başlatma süresini 90 günden 180 güne çıkardı, ardından süre haziran 2021’e kadar uzatıldı.

Bu durumda bankalar takibe geçemedikleri kredilerin taksitlerini yeni kredi gibi firmalara açtı.

Tahsisli otel arazilerinden 46’sı TVF'nda

Türkiye’nin her yerinde bir bölümü Orman Bakanlığı bir bölümü Hazine mülkiyetinde iken üzerinde turistik tesis kurulmak üzere yatırımcılara tahsis edilmiş 384 arazi var. Bunların üzerinde kurulmuş tesislerden 46 otel tesis mülkiyeti daha önce Hazine'de iken 2017 yılında Türkiye Varlık Fonu’na (TVF) devredildi. TVF'ye devredilen yaklaşık 2 milyon metrekare büyükle sahip taşınmazların arasında Antalya, Kuşadası, Bodrum gibi tatil beldelerinde bulunan Hilton, Rixos, Limak, Fame gibi Türkiye'nin en değerli otel ve tatil köylerinin yer aldığı arsalar var.

VARLIK FONU’NA DEVREDİLEN OTELLER

Antalya: Limak Lara, Fame, Royal, Concorde Delphin, Liberty, Royal Wings; Kemer'de Simena-Sun, Queen Park, Labada, Fantasia, Grand Miramor, Limak Limra, Arma Leo; Manavgat'ta Alba Royal, Miramare Beach, Sunwing Resort, Defne Garden, Cesars Resort.

Aydın: Kuşadası Double Tree By Hilton, The Grand Blue, Aquasis DeLuxe Resort, Pine Bay, Aqua Adaland Park. İzmir: Richmond, Aquapark, Efes Sürmeli

İsparta: Davraz Kayak Merkezi Kayseri: Melikgazi'de Ace Otel Muğla: The Blue Bosphorus