Tüketici, yatırımcı ve müteahhitlere güvence

SELÇUK ALTUN

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı verilerine göre; İstanbul, Ankara, İzmir başta olmak üzere birçok ilde riskli yapılar bulunuyor. Bakanlık, kentsel dönüşüm kapsamında, İller Bankası, TOKİ ve belediyeler üzerinden yürütülen çalışmalarda yüzbinlerle ifade edilen sayıda konutun kentsel dönüştürülmesi için milyarlarca lira kaynak harcandığını ve ayrıldığını açıkladı. Öte yandan özellikle “0” konutlar için bankalarca sunulan cazip konut kredisi fırsatları hem ilk kez ev almak isteyenleri hem de konut yatırımcılarını teşvik ediyor. Tüm bu konut arz ve talebine yönelik gelişmeler bir yandan da binaların tamamlanamaması riski nedeniyle korkulu rüya yaşatıyor.

Bu sebeple, binaların tamamlanamaması nedeniyle oluşacak mağduriyetleri önlemek, devlet tarafından ayrılan kaynakları ve tüketicilerin ödemelerini teminat altına almak, ülke ekonomisine yeni gayri nakdi fon sağlamak açısından önemli bir fonksiyona sahip Bina Tamamlama Sigortası (BTS) büyük önem taşıyor. Bu sigorta türü henüz çok yaygın değil. Finansal sigortalar konusunda uzmanlaşan Quick Sigorta başta olmak üzere, son zamanlarda birkaç şirket BTS poliçesi kesmeye başladı.

Quick Sigorta Genel Müdürü Ahmet Yaşar, DÜNYA'ya BTS'yi anlattı. Henüz yeni bir ürün olmasına karşın yaygın şekilde poliçe düzenlemeye başladıklarını belirten Yaşar, “Başta kentsel dönüşüm alanları olmak üzere, ön ödemeli konut alıcıları ve konut yatırımcıları BTS'ye yoğun talep gösteriyor. Bankalarca sunulan gayri nakdi krediler daralırken, BTS sayesinde teminat sorununu da ortadan kaldıran müteahhitlerin de ürüne ilgisi büyük” dedi. BTS ile inşaat sigortası yaptırma alışkanlığı olmayan yerel projelerin de sigortalandığını vurgulayan Yaşar, tüketici, yatırımcı, müteahhit başta olmak üzere ülke kaynaklarının tamamen güvence altına alındığını söyledi.

Tüm riskler teminat altında

Yaşar, BTS ile ilgili yasal çerçevenin gelişim sürecini şu şekilde anlattı; “Ülkemizde konut sahibi olmak isteyenlerin yaşadığı mağduriyetlerin önüne geçmek üzere gündeme gelen ve 28 Kasım 2013 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak, 28 Mayıs 2014'te yürürlüğe giren 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun ile tüketicilere ön ödemeli konut satışı ve ön ödemeli devre tatile konu taşınmazın satışında Bina Tamamlama Sigortası kavram olarak ilk defa mevzuatımıza girdi. 11 Mart 2015 de Hazine Müsteşarlığı tarafından yayımlanan Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları ile konuya ilişkin ilk sigorta mevzuat düzenlenmesi de yapıldı. Henüz Sigorta şirketleri bu alana yeterince ilgi göstermemişken bu defa 10 Aralık 2018 ve 21 Haziran 2019 tarihli Resmi Gazete'lerde yayımlanan kanun ve yönetmeliklerle "6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamındaki riskli alanlarda ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yürütülecek projeler için yapım işini üstlenen yapı müteahhidinin yapı ruhsatını alabilmesi için; BTS yaptırması veya Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlaması zorunluluğu getirildi.”

6306 sayılı kanunun uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapan 2 Eylül 2019 yürürlük tarihli yönetmelik ile ruhsat alabilmek için belirtilen şartlarda teminat verilmesi mecburi kılınırken BTS'nin yaptırılması durumunda öngörülen teminatın verilmesine ilişkin şartın aranmayacağının hükme bağlandığını hatırlatan Yaşar, “Böylelikle hem topraktan ya da maketten satış olarak bilinen ön ödemeli konut satışları hem de kentsel dönüşüm uygulamaları için BTS idarelerce aranan ve kabul edilen bir teminat olurken konut sahibi olmaya çalışan lehtarları da bina ya da projelerin müteahhitler tarafından başlanmaması, yarım bırakılması gibi olası risklere karşı güvence altına alındı. Artık konut alıcıları BTS güvencesinde konutlarını teslim alıp alamayacaklarına yönelik endişe yaşamadan başlarını sokacakları eve kavuşacak, yatırımcılar birikimlerini koruyacak, inşaat firmaları banka kredi limitlerini düşürmeden yapacağı binayı güvence altına alıp satışlarında avantaj sağlayacak” ifadelerini kullandı.

Yatırımcı zarar görmeyecek

Türkiye’de yatırım yapılan en önemli varlık sınıflarından birisinin de konutlar olduğunu belirten Yaşar, yeni konut projelerinin bu bakımdan büyük ilgi gördüğünü belirterek şunları söyledi; “Yeni konut satışları en riskli yatırımlar arasında gösterilebilir. Yatırımcılar değer artış beklentilerini yükseltmek için riski yüksek olan bu tip yatırımlara yönelebiliyor. Bireysel yatırımcılar bazen aldıkları riskin farkında olmayabiliyor, getiri beklentilerini doğru ayarlayamayabiliyorlar. Bu açıdan Bina Tamamlama Sigortası, hem projelerin doğru risk seviyeleri ile tasarlanması için hem de riskler gerçekleştiğinde bireysel yatırımcıların zarar görmemesi için de hayati bir ürün.”