Ofisin getirisi ‘geleneksel' kazanca dönüş yolunda

Leyla İLHAN

Konutta kiralara geçen yıl gelen yüzde 25 sınırının bu yıl da sürecek olması evin cazibesini azaltırken, yeni üretimin neredeyse sıfıra yaklaştığı ofis pazarı özellikle artan kiralama talebiyle yeniden canlanmaya başladı. Hareketlilikle birlikte 1,5 yıl öncesine kadar yüzde 20’leri geçen boşluk oranları yüzde 15’e indi. Böylece son 3-4 yıl öncesine kadar konuta göre daha iyi kazandıran ofisin 2024 sonu gibi yeniden eski hızına döneceği belirtiliyor. Ancak kimi sektör temsilcileri pazara yatırım için şimdiyi önerirken, kimisi ise 2024 yılı sonuna işaret etti. Bu nokta da ayrılıklar olsa da pazarın daha çok büyük metrekareli alım yapacak yatırımcıya daha uygun olduğu konusunda görüş birliği sözkonusu.

2025’te kiralarda sert yükselişler bekleniyor

Ofis piyasasında Finans Merkezi dışında yeni gelen üretimin çok azaldığını söyleyen Kuzeybatı Gayrimenkul CEO’su Murat Ergin, “Bu durum piyasayı 2 yıl içinde bir denge noktasına getirebilir. Çünkü özellikle kamu bankaları dışarıda kiraladıkları birçok noktayı boşaltıp Finans Merkezi’ne geçecekler. Bunlar bir miktar piyasadaki boşluğu artıracak, ancak yeni üretim gelmediği için 2 yıl içinde bu boşluk emilir. Dolayısıyla 1,5 yıl içinde inşaatların başlaması önemli. Şu anda maliyet ile kiralar arasında hala uyumsuzluk var. Maliyetler yüksek, kiralar hala düşük. Durumun böyle sürmesi halinde önce piyasada ofis kıtlığı, arkasında kiralarda yükseliş ve imalat süreci başlar” dedi.

Getirisi konutu geçecek

Ofisin getirisinin geleneksel olarak son 3-4 yıl öncesine kadar konuttan daha yüksek olduğuna işaret eden Ergin, “Bu nedenle yatırımcılar 2024 sonu gibi konutunu satıp ofise geçebilir. Şimdi alırsa daha düşük değerden kiraya verecek, artış içinde 5 yıl beklemek zorunda kalacak” dedi.

Anadolu Yakası cazip

Murat Ergin, özellikle Finans Merkezi’nin yaratacağı ekosistemden dolayı Anadolu Yakası’na yatırım yapılmasını önerdi. Ergin, bu noktaların da yine Finans Merkezi’ne yakın metro istasyonları olmasını tavsiye etti. Ergin, bu noktalarda yer alan binalarda fiyat artışlarının 2 kata varacağını söyledi. Ergin, ayrıca küçük metrekareli yerine en az 250 metrekareden başlayan ofisler alınmasını önerdi.

Pazar 10 yıl öncesine dönebilir

İstanbul’da nitelikli ofis arzının yetersiz olduğunu, buna karşın pandemi sonrası ofis bazlı çalışmada artış yaşadığını kaydeden Cushman & Wakefi eld Türkiye Yönetim Kurulu Başkanı Tuğra Gönden ise, “Önümüzdeki yıllarda bu artarak sürecek. Ancak İstanbul’da 5-6 yıldan bu yana yeni ofis yapılmıyor. Boş ofis oranı azalarak darbe öncesi döneme geldi” dedi. Halihazırda yeni ofis inşaatına başlanması halinde tamamlanmasının 2 yılı bulacağını belirten Gönden, “Ayrıca şu anda yapan da yok. Bu nedenle önümüzdeki dönemde ofise talep daha da kızışabilir. Çünkü geçen yıl Rusya’dan uluslararası şirketlerden kayışlar yaşandı. Bu hızla devam ederse nitelikli ofisteki boşluk oranları bundan 10 yıl önceki gibi yüzde 10’un altına inebilir” yorumunda bulundu.

Metrekare kira fiyatları 30 dolara çıktı

Son 1,5 yılda ofis kiralarının döviz bazında yüzde 60 oranında arttığını ifade eden Tuğra Gönden, “Enfl asyon artışı kiralara yansıtabildi. Merkezi İş Alanlarında (MİA) metrekaresi 30 dolara geldi. Eğer kurlar bugün ki seviyelere yakın kalırsa metrekare kiralamada 40 dolarları görme imkânımız da var” değerlendirmesinde bulundu. Şirket olarak son 6 ayda 1 milyarlık işlem yaptıklarını dile getiren Gönden, imkânı olanın parçalı mülkiyet yerine tek mülkiyetli ofise yatırım yapmasını önerdi. Gönden, Anadolu Yakası’nda Kozyatağı ve Ataşehir, Avrupa Yakası’nda ise Levent, Zincirlikuyu'yu cazip yatırım alanları olarak belirtti.