Konut satış ve fiyatlarına uzman yorumu: Konut almanın tam zamanı!

TÜİK Ağustos 2024 Konut Satış İstatistikleri ve TCMB’nin Konut Fiyat Endeksi verilerini sektör temsilcileri yorumladı.

Verileri değerlendiren Konutder Başkanı Ramadan Kumova, “Konutta, Temmuz’da yıllık bazda yüzde 16 artış olmuştu, yılsonu tahminlerini yapabilmek için Ağustos verisini bekliyorduk. Ağustos’taki yüzde 9,9’luk yükseliş yılsonu tahminlerimizi daha olumlu yorumlamak açısından yol gösterici oldu” dedi.

Ramadan Kumova’nın bugün her iki kurumun ortaya koyduğu verilere ilişkin genel değerlendirmeleri şöyle:

“İlk 8 aylık toplam satışlar yüzde 1,1 artmış durumda. Yılın ilk aylarında veriler olumsuz gelmiş olmasına rağmen daha sonra satışlarda toparlama trendi başladı. Bu trend devam ederse yıl sonunda 2023’e göre daha yüksek bir satış ile kapatacağız.

Öte yandan, enflasyon ile kıyaslandığında reel anlamda konut fiyatları sene başından bu yana gerileme içerisinde. TCMB’nin açıkladığı Konut Fiyat Endeksi’nin Ağustos verilerinde de bunu çok net görüyoruz.

Konut fiyatları Ağustos’ta yıllık bazda; nominal yüzde 34,3 artarken, reel olarak yüzde 11,6 azaldı.

Aynı dönemde konut maliyet artışı (Temmuz 2023-Temmuz 2024) ise nominal yüzde 46 olarak gerçekleşti.

Son bir yılda İstanbul’u incelediğimiz de ise rakamlar daha çarpıcı sonuçları göstermektedir.

İTO’nun temmuz ayı raporunda İstanbul’da inşaat malzemeleri maliyet artışı yüzde 109 olarak gerçekleşmiştir. İstanbul için aynı dönemde TCMB verisine göre konut fiyat artışı sadece yüzde 26 olarak raporlanmıştır.

Konut fiyatlarındaki reel düşüş yatırım fırsatı doğurmaktadır

Kredili satışların toplam satıştaki payının yüzde 10’a düşmesine rağmen satışların artma trendine girmesinin ardında, maliyet eksenli fiyat artışlarının kaçınılmaz olduğunu gören konut alıcısının bugünkü fiyatlamaları bir fırsat olarak değerlendirmesi yatmaktadır.

Aslında ülkemizdeki konut ihtiyacını göz önüne aldığımızda 1. Elde 700 bin konut satılması gerekiyor ancak şu anki kredi ortamından kaynaklı olarak satışlar bunun çok altında 380 binler seviyesine kadar gerilemiş durumda. Üreticiler maliyetleri üstlenerek satışlarına devam etmeye çalışmaktadır, fakat orta vadede bu durum sürdürülebilir değildir. Üreticilerin üstlendiği bu maliyetlerin farkında olan konut alıcısı konut yatırımını daha fazla ertelemeden alım yönünde bir davranış eğilimine girmiş durumdadır.

Şu an çok yüksek oranda olan konut kredisi faizinin yakın-orta vadede düşmesiyle birlikte konuta olan talep hızla artacaktır. Kasım 2024 gibi konut kredilerinde bir düşüş öngörüyoruz. İpotekli konut satışlarında tablonun tersine dönmesiyle beraber satışlar artarak konut sektöründe 2025 yılında bir toparlanma sürecine gireceğimizi düşünüyorum.

Yabancıya satış düşüyor

Bugün açıklanan konut satış istatistiklerinde yabancılara yapılan konut satışlarının Ağustos ayında; bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 26,2 azalarak 2 bin 257 olduğunu görüyoruz. 2 yıldır yaşanan ciddi kayıp devam ediyor.

Türkiye’de yabancıya satışta ilk 8 aya baktığımızda önceki yılın ilk 8 ayına göre yüzde 40 azalma olduğunu görüyoruz. Türkiye’ye gelen yabancı gayrimenkul yatırımlarının 2024 sonu toplamının 2,5 milyar doların altına gerileyeceğini öngörüyoruz.

Bu düşüş Türkiye ekonomisine yıllık bazda 4 milyar dolarlık bir azalış ile etki ediyor. Cari açık yönünden eksi veren ülkemiz yabancıya konut satış miktarını artırarak bu açığın azalmasında önemli katkılar sağlanabilir. 2022 yılından bu yana yabancıya satışı yüzde 60 gerileyen Türkiye yabancıya satış pazarında son 2 senede gerileme gösteren dünyadaki tek ülkedir. Dubai yüzde 60’ın üzerinde, İspanya yüzde 44, İngiltere ise yüzde 17 yabancıya satışlarını artırırken bizim bu gerileyişimizdeki nedenler hızlıca araştırılmalı ve çözümleri ivedilikle hayata geçirilmelidir.”

“Konut alımı için doğru zaman”

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkanı Hakan Şişik, konut alımı için doğru zaman olduğunu söyledi.

AYİDER Başkanı Şişik açıklamasında şunları söyledi:

“Rakamlar da gösterdiği gibi elinde parası olan yatırımcı ve konut ihtiyacı olanlar konuta yöneliyorlar. Burada tüketiciyi ikiye ayırıyoruz. Birincisi barınma ihtiyacı olanlar, kira vermek istemeyip kendi konutunun sahibi olmak isteyenler ikincisi yatırım olarak konutu düşünenler. Her iki gruba da baktığımız zaman şu anda faizler oldukça yüksek seyrediyor. Bir nebze azalış olsa da yüzde 3’ün üzerinde bir faiz oranı var. Kredili konut satışı için olumsuz bir dönem ama elinde nakdi olanlar için bir fırsat dönemi diyebiliriz. Hem fiyatlarda bir çözülme var ki sektörün de nakit akışına ihtiyacı olduğu için elinde nakdi olanlara indirimler de sağlanıyor hem de faizlerin bir süre sonra düşüp konut fiyatlarının yükseleceğini artık herkes biliyor. Bu yüzden de insanlar bu fırsat dönemini değerlendirmek istiyorlar. Aynı zamanda markalı konut projelerinin uyguladığı kampanyaları da gözden çıkarmamamız gerekiyor. Biz konut satışlarındaki bu ivmenin devam edeceğini düşünüyoruz. Özellikle son çeyrekte konut satışları hızlanacaktır. Bu nedenle yılın geçen yıla oranla bir nebze daha yükselerek 1 milyon 300 bin bandını geçeceğini düşünüyoruz.”

"Fırsat alımı yapmak isteyen alıcılar hareketlendi"

İstanbul Emlak Brokerleri Kulübü İşletme Kooperatifi (İstebKOOP) Yönetim Kurulu Başkanı Ulvi Özcan da bir yandan inşaat maliyetleri yükselirken diğer yandan reel anlamda konut fiyatlarının düştüğünü belirterek, "Bu durum fırsat alımı yapmak isteyen alıcı adaylarını hareketlendirdi ve faizlerin de düşeceği söylentileri özellikle satış adetlerine yansıdı." ifadelerini kullandı.

Faizlerin gerçekten düşmesi durumunda bu durumun fiyatları da hareketlendireceğini dile getiren Özcan, talebin yüksek kalmaya devam edeceğini söyledi.

Özcan, yıllık konut ihtiyacının 850 bin civarında olduğunu ancak üretimin yetersiz kaldığını ifade ederek, satılık ve kiralık konut üretimine odaklanılması ve sağlıklı bir konut politikası olması gerektiğini vurguladı.

"Yatırımcılar tekrar gelecekte değeri yükselmesi beklenen gayrimenkule yöneldi"

Gayrimenkul Pazarlama ve Satış Profesyonelleri Derneği (GAPAS) Başkanı İsmail Özcan da yüksek satış rakamlarında, önceki yıllarda büyük şirketlerce satışı yapılan ve ancak tamamlanan inşaatların da etkili olduğunu söyledi.

Nakdi bulunan ve satın alma yapmak isteyen müşteriyi kaçırmak istemeyen ve elinde stoku bulunan proje firmalarının uyguladığı indirim kampanyalarının da satış rakamlarına pozitif yansıdığını anlatan Özcan, "Bir de yatırım araçlarındaki görece istikrar, yatırımcıları tekrar yakın gelecekte değerleri yükselmesi beklenen gayrimenkule yöneltti. Kira artışındaki sınırlamanın kaldırılması da yatırımcıyı etkiledi." değerlendirmesini yaptı.

"Artışın sürekliliği için kredi faizleri makul seviyeye çekilmeli"

Özyurtlar Holding Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt da konut satış rakamlarının yukarı yönlü hareketinin yılın ikinci yarısı itibarıyla başladığını belirterek, temmuzda yaşanan artışın ağustosta devam ettiğini anlattı.

Geçen ayda da ilk el ve ikinci el konut satışlarında yükseliş görüldüğünü vurgulayan Özyurt, "Buna karşın ipotekli konut satışlarında ve yabancıya satışta azalış devam ediyor. Konut fiyatlarındaki yüksek artışın bir süredir stabil hale gelmesi, elinde parası olan kesimi harekete geçirdi. Ancak bu artışın daha geniş kesimlere yayılması için fiyatların artış trendine girmemesi ve kredi faizlerinin makul bir seviyeye çekilerek ödeme kolaylıklarının sağlanması gerekiyor." açıklamasın yaptı.

“Konutun hiçbir zaman cazibesini kaybetmeyeceğini de görüyoruz”

Helmann Holding Yönetim Kurulu Başkanı Selman Özgün de elinde nakdi olanların fiyatların artacağı beklentisiyle harekete geçtiğini belirterek, "Nitekim son aylarda konut fiyatlarında yaşanan reel düşüşler bekleyen yatırımcıyı harekete geçirdi. Öte yandan alternatif yatırım araçlarına göre konutun hiçbir zaman cazibesini kaybetmeyeceğini de görüyoruz." ifadelerini kullandı.

Bahaş Holding Üst Yöneticisi (CEO) Abdüssamet Bahadır ise artan maliyetlere, olumsuz ekonomik şartlara ve arzın talebi karşılayamama durumuna rağmen satış rakamlarının yukarı yönlü olduğunu dile getirdi.

Konuta talebin hala çok güçlü olduğunu dile getiren Bahadır, "Ancak kredili satışlarda faiz oranlarının yüksek olması nedeniyle bir süre daha olumlu sonuç göremeyeceğiz. Rakamlar, özellikle elinde birikimi olan kesimin eskisi kadar alternatif yatırım araçlarından beklentilerinin olmadığını gösteriyor. Konut fiyatlarındaki yükselişin durağan hale gelmesi bir kesim için yatırıma teşvik oldu. Muhtemelen olası fiyat artışlarından etkilenmemek adına harekete geçtiler." diye konuştu.