Konut Fiyat Endeksi’ndeki revizyona ekonomistlerden değerlendirme

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, Temmuz 2024 yayını ile fiyat değişimlerindeki hareketleri aylık bazda ve böylece daha zamanlı bir şekilde kamuoyu ile paylaşmak amacıyla Konut Fiyat Endeksi hesaplama yönteminde değişikliğe gitti.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) blog sayfasında yer alan değerlendirmede şöyle denildi:

"Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), bankalardan derlenen değerleme raporlarını kullanarak 2012 yılından itibaren aylık frekansta Türkiye için Konut Fiyat Endeksi (KFE) üretiyor. Tabakalanmış ortanca fiyatlardaki [1] değişim esas alınarak üretilmeye başlanan KFE, 2016 yılından itibaren kalite etkisini arındıran hedonik regresyon yöntemi ile üretiliyor.[2] TCMB, Temmuz 2024 yayını ile birlikte fiyat değişimlerindeki hareketleri aylık bazda ve böylece daha zamanlı bir şekilde kamuoyu ile paylaşmak amacıyla KFE hesaplama yönteminde değişikliğe gitti. Bu yazıda, yapılan revizyonun kapsamını ve endekslere etkilerini özetliyoruz.

Tablo 1, eski ve yeni yöntem arasındaki başlıca farklılıkları ortaya koyuyor. Yeni yöntem eski yönteme benzer şekilde hedonik regresyon ile kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimini hesaplıyor. Ancak eski yöntemden farklı olarak, baz dönem seçiminde, analiz için kullanılan veri setinde, regresyon düzeylerinde, model değişkenlerinde, ağırlıklandırma yaklaşımında ve yayın kırılımında kapsamlı değişiklikler yapılıyor.

İki yöntem arasındaki en belirgin fark, endeksin 3 aylık hareketli veri seti yerine aylık veri seti kullanılarak hesaplanması. Örnekle açıklamak gerekirse, eski yöntemde 2024 yılının nisan, mayıs ve haziran aylarına ait veriler birleştirilmekte ve bu veri setiyle hesaplanan endeks Mayıs 2024 endeksi olarak yayımlanmakta iken yeni yöntemde Mayıs 2024 endeks değeri sadece mayıs ayı verisi kullanılarak hesaplanıyor. Üç aylık veri seti ile yapılan hesaplamalar ilgili ay ile beraber önceki ve sonraki ayın etkilerini de içerdiği için zamanlılık problemi ortaya çıkabiliyordu. Bu da piyasa koşullarının hızlı değiştiği dönemlerde fiyat gelişmelerinin doğru takip edilebilmesini zorlaştırıyordu. Aylık veri seti ile yapılan hesaplamalar ise bu sorunu ortadan kaldırarak konjonktürel gelişmeler karşısında endeksteki değişimlerin daha doğru ve zamanlı gözlemlenebilmesine imkân veriyor. Örneğin, pandemi döneminde, 2020 yılı haziran ayında konut kredilerinde yapılan kampanyanın etkileri eski yöntemle yapılan hesaplamada nisan, mayıs ve haziran verileriyle hesaplanan ve temmuz ayında yayımlanan mayıs ayı endeksinde görülüyor (Grafik 1). Bu durum, konut fiyatlarının mayıs ayında hızlı bir artış kaydettiği şeklinde hatalı bir çıkarıma neden olabilir. Aylık verilerin kullanıldığı yeni yöntem ise, 2020 yılındaki en yüksek artışın kampanya etkisinin yaşandığı haziran ayında kaydedildiğini gösteriyor.

Ayrıca, eski yöntemde üç aylık veri seti birleştirilerek hesaplanan endeks, ortadaki ayın ismiyle açıklandığından dolayı yayın süresi t+45 gün olmaktaydı. Yeni yöntemde ise aylık veri ile hesaplama yapıldığı için KFE yaklaşık t+15 günde açıklanabiliyor. Bu sayede yeni yöntem, 16 Ağustos 2024 tarihinde temmuz endeksinin kamuoyu ile paylaşılmasına olanak sağlıyor.

Aylık veri setine dayalı yeni yöntem zamanlılık açısından önemli bir kazanım sağlarken, tabaka düzeyinde regresyon gözlem sayılarını azaltıyor. Bunun doğurabileceği düşük gözlem sayısı riskini ortadan kaldırmak için; eski çalışmada ilçe, il ve düzey-2 kırılımlarında 200’den fazla tabakada yapılan regresyon analizi, yeni yöntemde düzey-1 ve düzey-2 kırılımlarında 19 tabakada yapılıyor. İl ve ilçe etkileri ise kukla değişkenler ile kontrol ediliyor. Bu kapsamda, yayın kırılımı da “Türkiye ve 26 düzey-2 bölgesi” yerine “Türkiye, 13 düzey-2 ve 6 düzey-1 bölgesi” olarak güncelleniyor (Ek 1). Bununla birlikte, daha önce sadece 3 büyük il için yayımlanan ortanca konut birim m2 fiyatları, veri sayısının yeterli olduğu tüm iller için çeyreklik frekansta yayımlanarak, illerin konut fiyatlarının seviyesinin daha detaylı karşılaştırılmasına imkân sağlanıyor.

Yeni yöntemin eski yöntemden farklılaştığı diğer bir husus ise, düzeylerden ülke seviyesine çıkılırken kullanılan ağırlıklandırma yaklaşımı. Eski yöntemde ağırlıklandırma yaparken “satış adedi ve konut değeri” esas alınırken, yeni yöntemde “hanehalkı sayısı ve konut değeri” kullanılıyor. Bu sayede, satış adetlerindeki deprem vb. bölgesel şoklar nedeniyle ortaya çıkabilecek oynaklıkların ağırlıklar üzerindeki etkisi ortadan kaldırılmış oluyor.

Son olarak, eski yöntemde endeks 2017 öncesi dönemlerde 2012 yılı, 2017 ve sonrası dönemlerde ise 2017 yılı baz alınarak üretilirken, yeni yöntemde veri seti dörder yıllık dönemlere bölünerek ilgili dönemin başlangıç yılı baz dönem olacak şekilde hesaplama yapılıyor. Bu sayede, belirli bir zaman geçtikten sonra değişen ortalama konut karakteristikleri dikkate alınarak ileride ortaya çıkabilecek olan baz dönemin gözden geçirilmesi ihtiyacı gideriliyor.

Yukarıda detayları verilen yeni hesaplama yöntemi [3] ile üretilen sonuçlara göre, 2024 yılı temmuz ayında bir önceki aya göre yüzde 0,9 oranında artarak 141,32 seviyesine yükselen KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak yüzde 38,7 oranında arttı ve reel olarak yüzde 14,3 oranında azaldı.

Eski ve yeni endekslerin yıllık yüzde değişimleri karşılaştırıldığında, beklendiği üzere yeni serinin bir miktar daha oynak olduğu, ancak iki serinin oldukça uyumlu seyrettiği görülüyor (Grafik 3). Endekslerin karşılaştırılabildiği son dönem olan 2024 yılı mayıs ayında iki endeks arasında yaklaşık 5 puanlık bir fark oluşuyor (Grafik 4). Endekslerin geldiği seviye, serinin başlangıcı olan 2010 yılı ocak ayına kıyasla, konut fiyatlarının eski yönteme göre 28 kat, yeni yönteme göre ise 30 kat yükseldiği şeklinde yorumlanabilir.

Sonuç olarak, ortaya çıkan ihtiyaçlar doğrultusunda, KFE hesaplamasında kullanılan veri seti, tabakalar, model değişkenleri ve ağırlıklandırma konularında yöntemsel değişiklikler yapıldı ve yayın süresi t+15 gün olacak şekilde güncellendi. Bu geliştirmenin, politika yapıcıların, piyasa profesyonellerinin ve kamuoyunun konut piyasasındaki gelişmeleri zamanlı olarak izlemesine ve değerlendirmesine katkı sunması bekleniyor."