İnşaat ve gayrimenkule yeni bir pencere

SADİ ÖZDEMİR

Türkiye, gelişmiş ekonomiler arasına girme mücadelesini daha uzun yıllar devam ettirmek zorunda. Siyaset kurumu, bürokrasi ve özel sektörümüz de tüm sektörleri daha rekabetçi yapacak ve ekonomimizi büyütecek, halkın refah seviyesini artıracak yeni çözümler, projeler geliştirmek için çaba harcamaya devam edecek. Her şeye rağmen sanayi, tarım, turizm, finans ve diğer ana sektörlerde üretim, istihdam, ihracat artıyor. Ulaşım, enerji ve sağlık alanlarında altyapı yatırımları önemli ölçüde tamamlamış bir ülke olarak öne çıkıyoruz. Ancak önümüzde ciddi risklerin de bulunduğunu unutmamalıyız. Bu risklerin en yaşamsalı ‘deprem riski çok yüksek ülkeler arasında bulunmak’ olsa gerek. Türkiye’nin, kötü durumdaki bina ve konut stokunun özellikle de İstanbul’da ‘şiddeti yüksek depremlere yakalanmadan önce’ yenilenmesi gerekiyor. Bu durum, bazı çevreler hoşlanmasa da inşaat ve gayrimenkulün ‘en stratejik sektörler” arasında olmaya devam edeceği anlamına geliyor.          

Dünya genelinde en büyükler listesinde en çok inşaat şirketi bulunan ülkeler arasında Çin’den sonra hep ikinci sıradayız. Üstlenilmiş ve yapımı devam eden yurt dışı projelerde ise hem sayıda hem değer büyüklüğünde çok önlerdeyiz. Bu başarıların yanı sıra yılda ortalama ‘35 milyar dolarlık ihracat yapabilen inşaat malzemeleri sektörümüz’ ile yine dünyada ‘inşaatın en büyük sanayicileri’ arasındayız. Kendi inşaatlarımızın ihtiyacı olan malzemeyi büyük ölçüde üretebiliyor, çimento, demir, seramik başta olmak üzere onlarca ürünün milyarlarca dolarlık ihracatını da yapıyoruz.         

Tabii ki bir de madalyonun öteki yüzü var. İnşaat sektörü yurt içinde son üç yıldır işletme kredileri ile konut kredilerindeki kötüleşmeler, imar, inşaat ve yapı ruhsatları süreçlerindeki bürokratik zorlaştırmalar, kentsel dönüşümün siyasallaşması nedeniyle ciddi sıkıntılar yaşıyor. Yüksek enflasyonun etkisiyle inşaat maliyetlerinin yüksekliği, bu kadar konuşulmasına rağmen arsa krizine çözüm bulunamaması özellikle yeni konut projelerinde ve projelerdeki konut sayılarında ciddi gerilemelere yol açıyor. Sonuç olarak her zaman çok şikayet edilen ‘müteahhit sayısında’ da hızlı düşüş görülüyor. İşgücü sıkıntısı da had safhada. Genellikle iyi gitmeyen inşaatlar için kullanılan ‘harç bitti yapı paydos’ sözünde ‘işçi yok’ sözü ‘harç bitti’ yerine oturmuş görünüyor.           

İşte böyle bir dönemde, ekonomimizin her açıdan lokomotif sektörü konumundaki inşaat ve gayrimenkul için Nasıl Bir Ekonomi Gazetesi olarak ‘tüm sorunların, başarıların, önerilerin ve tabii ki projelerin’ yansıyacağı yeni bir pencere açıyoruz. İnşaat&Ekonomi, her hafta Cuma günü, çok değerli okurlarımızla buluşacak.

"Yarısı Bizden" dönüşümü hızlandırır, kiraları ateşler

İstanbul için uygulanacağı açıklanan Yarısı Bizden Kampanyası ile evi riskli alandaki vatandaşa 1.5 milyon liralık destek verilecek. İnşaat sektörünün temsilcileri kampanyayı olumlu bulsa da kentsel dönüşümün hızlanması için başka adımların atılması gerektiğini dile getiriyor.

2024 yılında en önemli gündem konusunun ‘kentsel dönüşüm’ olması gerekiyor. Bilim insanları Marmara Bölgesi’nde yıkıcı bir deprem riskinin yüksekliğini her platformda dile getiriyor. 6 Şubat depremlerinden sonra ‘deprem bölgesi kapsamında’ uygulanan Yarısı Bizden Kampanyası artık İstanbul’da da uygulanacak. Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan Yarısı Bizden Kampanyasının şartlarını bizzat açıkladı. Her bağımsız bölüm için 1.5 milyon liralık destek verilecek. Kampanyada, 100 bin lirası kira desteği olmak üzere 800 bin lira hibe, 700 bin lira uygun şartlarda kredi sağlanacak. Kredilerin geri ödemesi evler tamamlandıktan sonra başlayacak, ilk yılı faizsiz, kalan yıllarda da TÜFE’nin yarısı kadar faizle ödenecek. Vatandaşlar dilediği müteahhit firma ile anlaşabilecek.. Devlet ödemeleri ‘hak ediş esasına göre’ yapacak. Desteğin hibe kısmı için dönüşümde yüzde 100 şartı uygulanacak. İstanbul’da 1,5 milyona yakın riskli konut bulunuyor. Bunların 600 bininin acil dönüşmesi gerekiyor. Peki, bu kampanya kentsel dönüşümü hızlandıracak mı? Kentsel dönüşüm yerine bina dönüşümleri mi öne çıkacak? Büyük müteahhitlik firmaları mı küçük müteahhitler mi daha çok iş yapacak? Sektörün önde gelen isimlerine sorduk.        

■ Maliyetler çok yükseldi bu şartlarda müteahhit bulmak bile zorlaştı   

İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON) Genel Başkanı ve TOBB İnşaat Müteahhitleri Meclis Başkanı Tahir Tellioğlu, şöyle konuşuyor: “Muhakkak olumlu etkileri olacaktır ama her şeyi çözecek nitelikte bir kampanya değil.

Finansman çok önemli de sadece para sağlamakla dönüşüm hızlanmaz. Çünkü maliyetleri de kontrol altına almak ya da düşürebilmek çok önemli. Son 1 yılda bile maliyetler yüzde 200 artmış durumda. İstanbul’da ya da başka yerde ortalama bir konutun metrekare maliyeti 25 bin lira olmuş. 100 metrekare konut aslında diğer donatılarla 130 metrekare gibidir. Bu durumda maliyet 3 milyonun üzerinde. Kanun ve düzenlemelerin uygulamasında da aksaklıklar çok fazla. Bu çalışmalar ilgili STK’lara kapalı yürüdü. İşi yapan sektör olarak işin içinde değiliz. Eskiden arsa sahibi nazlanıyordu şimdi müteahhit de nazlanıyor. Arsa sahibi gerçek naz yapar, bizimki zoraki naz çünkü hem kar edilemez hale geldi hem de hukuki sorumluluklar çok fazlalaştı. Müteahhit sayısı çok azalıyor, büyük projelerde hatta orta ölçekli projelerde bile müteahhit sıkıntısı var. ‘Çalışmayı duyuruyoruz, buyurun gelin’ diyorlar. Bizim dahlimiz yoksa neden gelelim? En azından sorarsın, müteahhit bu işte elini taşın altına koyar mı? Senin müteahhidin sana ‘çok güzel olur’ der ama o sadece kendini düşünüyor olabilir.” 

■ Bu kampanya çok önemli çözüm olur müteahhitlerin iş yapma isteğini artırır

Müstakil Sanayici ve İş Adamları Derneği (MÜSİAD) İnşaat ve Yapı Malzemeleri Sektör Kurulu Başkanı Cemil Yüksekdağ, Yarısı Bizden Kampanyasının kentsel dönüşümün hızlanmasında çok önemli çözüm olacağını düşünüyor ve destek miktarının 1,5 milyon liraya çıkarılmasını da olumlu buluyor. Yüksekdağ görüşlerini şöyle özetliyor: “Müteahhitlerimizin iş yapma iştahını artırır. Piyasayı hareketlendirir. Tek başına yeterli mi? Tam anlamıyla yeterli olamaz çünkü kentsel dönüşümde farklı sac ayakları var. Bütçelerin yeterli olamayacağı yerlerde daha çok finansman desteği gerekebilir.

Son dönemde piyasanın daralması, fi nans maliyetlerinin yükselmesi gibi sorunlar aşılmalı. Faizlerin yükseldiği her dönemde gayrimenkul olumsuz etkileniyor. Bu paket dar gelirli vatandaş için ciddi bütçedir. Şimdi vatandaş müteahhit ile kendi anlaşacak. Devlet hem ciddi hibe veriyor hem de uzun vadeli geri ödemesiz uygun kredi sağlıyor. Büyük kentsel dönüşümleri engelleyen bir durum da görmüyorum. Ada bazlı dönüşümlerin cazip olduğu yerlerde büyük dönüşüm olur. Blok bazlı dönüşüm de olabilir. Bu kampanya dönüşümde tamamının yolunu açmış oluyor. 2024’te iş dünyası ve müteahhitler daha iyimser. Kentsel dönüşüm için de sahada daha iyi bir yıl olacak. Faiz cephesinde de 2024’ün ikinci yarısından itibaren iyileşme başlayabilir.”

■ Devlet kentsel dönüşüm için son derece doğru bir adım attı

Sinpaş GYO Yönetim Kurulu üyesi Mahmut Sefa Çelik, Yarısı Bizden Kampanyasının kentsel dönüşümü hızlandıracak, piyasayı canlandıracak çok olumlu bir adım olduğunu söylüyor. Çelik, görüşlerini şöyle özetliyor: “Devlet kentsel dönüşümü hızlandırmak için son derece doğru ve ‘sosyal’ bir adım attı. Bu kampanyada kredinin son tüketiciye sunulması da önemli. Kentsel dönüşüm başkanlığının kurulması, İstanbul’a özel kararlar alınması hepsi çok doğru adımlar. Uzlaşma için oranın yüzde 51’e indirilmesi ve üstüne de mali destek vatandaş ile müteahhitlerin anlaşma süreçlerini hızlandırır. Rekabeti artırır ve vatandaşı müteahhit karşısında avantajlı hale getirir. Biz de Sinpaş olarak bu sene içinde birkaç önemli kentsel dönüşüm projesine başlayabiliriz. Türkiye’nin yılda 700 bin 800 bin arası yeni konuta ihtiyacı var. Bu kampanya son yıllarda oluşan yeni konut açığının azalmasına da olumlu etki eder.”

Mahmut Sefa Çelik, kentsel dönüşümü hızlandıracak adımlar atarken, kiralar üzerine etkisini de dikkate almak gerektiğini belirterek bir kaygısını da aktardı. Çelik, “Kentsel dönüşümün hızlanması şart ancak bunu yaparken kiralık konut sayısının az olduğunu dikkate almak lazım. Çünkü kiralar çok yüksek ve dönüşüm için yıkım başladığında kiralama talebi de yükselecek. Bu da kiralar üzerine yeni yükseliş baskısı getirebilir, bu konuda da hazırlık yapılmalı” dedi.