AVM ve markaların ortak gider tartışması

Pandemi öncesinde yüzde 1,5 ile 2 arasında değişen ortak giderin satışlara oranının ciroların düşmesi ile yüzde 10’ları aşması markalar ile AVM’leri karşı karşıya getirdi. Kat Mülkiyet Kanunu’na tabi olmayan AVM’lerin bu durumu suiistimal ettiğini ve faturalara yönelik herhangi bir açıklama yapmadığını savunan markalar, itiraz edildiğinde ise yönetimlerin kira tehdidi ile karşı karşıya kaldıklarını ileri sürüyor. Türkiye’de faaliyette bulunan 440 AVM’nin 13,5 milyon metrekarelik kiralanabilir alanı bulunuyor. Yüzde 80 doluluk oranına sahip olan AVM’lerde bölgeye göre değişmekle birlikte metrekare başına 30 TL civarında ortak gider alınıyor. Bu da ayda 320 milyon TL ortak gider anlamına geliyor. Söz konusu rakam yılda 4 milyar TL’ye yaklaşıyor.

Yeni yönetmelik hazırlanıyor

Ticaret Bakanlığı ile taraflar geçtiğimiz yılın ilk yarısında konuyla ilgili bir araya gelmiş ve markalar metrekare başına 18 TL civarında ortak gider talebinde bulunmuştu. Rakam henüz karara bağlanmasa da sektör temsilcileri uygulamanın yakın zamanda başlamasını umduklarını söyledi. Söz konusu çalışmada doğalgaz, güvenlik ve temizlik gibi harcamalar zorunlu gider olarak ortak gider faturasına yansıtılması yönünde karar yer alırken, zorunlu olmayan pazarlama ve yönetim gibi giderlerinin ise zorunlu giderlerin yüzde 2’sini geçemeyecek şekilde düzenlenmesini öngörüyor.

Tehdit unsuru olarak kullananlar var

Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Sinan Öncel, ortak gider konusunda çok hassas olan AVM’ler olduğu gibi bunu bir tehdit unsuru olarak kullanan AVM’lerin de bulunduğunu belirtti. Markaların ortak giderlerin nereye harcandığını bilmek istemesinin gayet normal olduğunu ve bunun sır gibi saklanmasına anlam veremediklerini anlatan Öncel, bazı markaların ortak gidere itiraz ettiğinde kira indiriminin sonlandırılması tehdidiyle karşı karşıya kaldığını ifade etti.

Bir standart yok

Orka Holding Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Orakçıoğlu da, AVM’lerde ortak bir genel gider standardı olmamasına dikkat çekti. Orakçıoğlu, “Metrekare başına 10 TL alan da var 50 TL alan da. Evet, bölgeye göre mutlaka değişir ama ‘bu kadar da olmaz’ dedirten uygulamalar var. Kendi içinde dengesizlik söz konusu. Bazı AVM’ler genel gideri kira geliri gibi düşünüyorlar. Şu anda kapanma saatleri değişti, hafta sonları kapalı. Yüzde 50 kapasite ile çalışıyorlar.

Giderlerin azalması lazım ama birçok AVM’de bununla ilgili bir değişiklik yok. Bilmece gibi, neden saklanıyor anlamıyoruz. Denetimsizlik var.

Bu durumu hoyratça suiistimal edenler var. Kanun koyucu denetlemeyince, yaptırımı olmayınca kendimizi özgür sanıyoruz. Bu sorun pandemi öncesinde de vardı. Tabii ortak gider konusunda son derece düzenli, şeffaf olanlar da var” açıklamasında bulundu. Yine Türkiye’de 100’e yakın şubesi bulunan başka bir markanın yöneticisi ise ortak giderlerden değil, bu konuda şeffaf olunmamasının sıkıntı yarattığını söyledi.

Kanunen her yıl mart ayında açıklanır

Altaş, şeffaflık konusunda ise şöyle konuştu: “Bunu ihlal eden çok az AVM var. Bunun da müeyyidesi Ticaret Bakanlığı’na bağlı. ‘Yönetmeliğe uymuyor’ diye şikâyet edersiniz uymayan AVM denetime tabi tutulur ve cezası neyse öder. 440 AVM’nin 425 tanesi ortak gideler ile ilgili açıklamayı yapıyor. Birkaç tanesi inat ediyor, göstermiyor. Bu o AVM’lerin yöneticilerinin hatası. Ama kanunen mart ayında AVM’ler bütün belgeleri açıyor her türlü açıklamayı yapıyor. Kanun ‘yıllık verilir’ diyor ama markalar daha sık periyotlar ile istiyor. Sürekli bu taleplere vakit ayrılamaması gayet normal.”

Ortak gider sanıldığından daha az düştü

Peki, bu duruma AVM sektörü ne diyor? 440 AVM’yi temsil eden Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği (AYD) Başkanı Hüseyin Altaş, düşmeyen ortak gider faturalarının sebebinin pandemi önlemleri kapsamında yapılan harcamalar olduğunu aktardı. Markaların kendilerine göre hesap yaptıklarını ve pandemi ile birlikte gelen ek önlemleri hesaba katmadıklarını söyleyen Altaş, “HES kodu okutma, ateş ölçme ve dezenfektan gibi bir sürü ek maliyet oluştu. Bunlar da ortak alan giderlerine dahil. Evet, bir düşüş var ama markaların hesap ettiği kadar değil” dedi.

Kanunen her yıl mart ayında açıklanır

Altaş, şeffaflık konusunda ise şöyle konuştu: “Bunu ihlal eden çok az AVM var. Bunun da müeyyidesi Ticaret Bakanlığı’na bağlı. ‘Yönetmeliğe uymuyor’ diye şikâyet edersiniz uymayan AVM denetime tabi tutulur ve cezası neyse öder. 440 AVM’nin 425 tanesi ortak gideler ile ilgili açıklamayı yapıyor. Birkaç tanesi inat ediyor, göstermiyor. Bu o AVM’lerin yöneticilerinin hatası. Ama kanunen mart ayında AVM’ler bütün belgeleri açıyor her türlü açıklamayı yapıyor. Kanun ‘yıllık verilir’ diyor ama markalar daha sık periyotlar ile istiyor. Sürekli bu taleplere vakit ayrılamaması gayet normal."