Mahir Mermer
Alfa Invest Kurucusu
Pandeminin etkisinin azalmasıyla birlikte çoğu şirketin yeniden konvansiyonel çalışma sistemine dönme kararı ofislere olan talebi ciddi oranda artırdı. Salgın döneminde özellikle ileri teknoloji ile inşa edilen ve temiz hava standartlarını sağlayan yeni A sınıfı binaların ön plana çıkmasına vesile oldu. Bu durum, eski binalardaki kiracıların bu tip yeni ve A sınıfı özellikleri taşıyan ofis binalarına ilgisi artırmış durumda.
Diğer yandan ülkemizde yaşanan depremler nedeniyle daha eski binalarda yer alan kiracıların yeni ve depreme dayanıklı olan ofis binalarına ilgisinin artmasına neden oldu. Türkiye pazarına yeni giren yabancı şirketlerin ve büyüyen şirketlerinde yeni talep oluşturmaya devam ettiğini göz ardı etmemek gerekiyor.
Mevcut tabloda ekonominin temel prensibi olan ‘arz-talep’ ilişkisi ofis kiralarına da yansımış durumda.
2022 yılı, piyasanın ‘kiracı dostu’ olmaktan çıkıp dengeli piyasaya döndüğü yıl olmuştu ancak 2023 yılını ‘mülk sahibi dostu’ olarak nitelendirmek yanlış olmaz. Geçen sene A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranı en düşük seviyeye geriledi ve kira seviyesi yükseliş eğilimini sürdürdü. İstanbul Merkezi İş Alanı Bölgesi’nde (MİA / Levent – Maslak) boşluk oranı 2021 yılının üçüncü çeyreğinde yüzde 18 idi. 2022 yılı üçüncü çeyrek boşluk oranı yüzde 12,4 olarak hesaplandı. Geride bıraktığımız yılın üçüncü çeyreğinde ise bu rakam yüzde 11,1 olarak gerçekleşti. 2023 yılı sonu ile birlikte boşluk oranı yüzde 8,5'a gerilemesini beklemekteyiz. Yine tahminlerimize göre bu rakam bu yılın sonunda yüzde 7 seviyesine kadar gerileyecek ve piyasada ciddi bir arz sıkıntısı gündeme getirecek. Bu durumda da kira rakamları ciddi şekilde yukarı yönlü hareket edecektir.
MİA bölgesinde 2023 yılı üçüncü çeyrek itibariyle gerçekleşen en yüksek kira seviyesi ABD Doları bazında 38 ABD Doları m2/ay +KDV, TL bazında 850 TL olarak gerçekleşti. 2023 yılsonu ile birlikte kira fiyatları ABD Doları bazında 38-40 ABD Doları m2/ay +KDV seviyesinde, TL bazında ise 1.000 – 1.100 TL m2/ay +KDV’ye yükseldi.
Peki, 2024’te neler bekliyoruz?
2024 yılında boşluk oranlarının düşüş eğilimini sürdürmesini ve boşluk oranlarındaki düşüş ve kısıtlı arz dolayısıyla kira rakamlarındaki artışın devam edeceğini öngörüyoruz. Bu yılı 45 ABD Doları/m2 ile kapatacağımızı, 2025 yılında ise 47 ABD Doları/m2 seviyelerinin görülebileceğini düşünüyoruz. İstanbul Uluslararası Finans Merkezi’nin (İFM) 2023 yılı ortasında piyasa girmesi ile birlikte A sınıfı ofis arzının 7,4 milyon metrekareye ulaştığının altını çizmekte fayda var. İFM’de Yaklaşık 1,3 milyon metrekare ofis arzı bulunuyor ve bunun devlet kurumları hariç piyasaya 550 bin metrekarelik bölümü kiralık olarak piyasa çıkacak. Unutmamak gerekir ki İstanbul uluslararası Finans Merkezi sadece iç piyasadan değil yurtdışındaki şirketlerden de talep görüyor.
Özellikle yurtdışından gelen şirketler ve yurtiçindeki yerleşik şirketlerim ofis ihtiyacını karşılamak adına 2024 ve sonrası için Türkiye’nin en önemli ofis projesi olarak karşımıza çıkacaktır. Tüm bu veriler bize salgın döneminde işlerin sekteye uğramamasında başrol oynayan Zoom döneminde gerilemenin başlayacağını, ofis yaşamının olmazsa olmazı kahve aralarının ise yeniden ‘In’ olacağını açıkça gösteriyor.