Mehmet Göktuğ KÖKBULUT
Avukat
Son yıllarda ülkemizde Türk vatandaşı olmayan yabancıların gayrimenkullere olan yatırımlarında önemli artışlar oldu. Türkiye'de yabancılara yapılan konut satışları, 2023'te 35.005 olarak gerçekleşti. 2021 yılında bu sayı 58.576 iken 2022 yılında zirve olan 67.490 sayısına ulaşmıştı.
Her ne kadar istatistiklerde yabancılara konut satış sayılarına ilişkin bilgiler yer alsa da diğer taraftan yabancılar tarafından da konut ve diğer taşınmazların satışları da yapılmaktadır.
Vergi mevzuatı açısından dar mükellef olarak tanımlanan kişilerden konut veya taşınmaz alımlarında, dar mükellef olan kişilerin bu satışları dolayısıyla çıkabilecek gelir vergisinden alıcılar da sorumlu tutulmaktadır.
Vergi idaresi, dar mükellef yabancılardan tahsil etmesi gereken vergiden dolayı kendisi dışında bu gelirleri sağlayan kişileri de sorumlu tutarak vergi güvenliğini sağlamayı amaçlamaktadır.
Dar mükelleflerin Türkiye’ye yerleşmemiş olmaları esastır. İkametgâhı Türkiye’de bulunmayanlar ile bir takvim yılı içinde Türkiye’de devamlı olarak altı aydan fazla oturmayanlar dar mükellef olarak tanımlanmaktadır.
Gelir Vergisi Kanunu’na göre dar mükellef olan, Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişilerin sadece Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratları üzerinden vergilendirilmeleri esastır.
Yabancılardan taşınmaz aldığınızda vergi çıkabilir!
Dar mükellef bir kişinin Türkiye’de vergiye tabi bir gelir elde etmesi durumunda;
- Dar mükellefin kendisi,
- Varsa daimi temsilcisi,
- Daimî temsilcisi de yoksa kazanç veya iradı yabancı kişiye sağlayanlar, vergilemede tarhiyata muhatap olabilirler.
Türkiye’de bulunan bir varlığını veya taşınmazını satan ve vergiye tabi bir gelir elde eden dar mükellef bir kişi, elde ettiği geliri beyan etmez ve vergisini ödemezse, bu vergi taşınmazı satın alarak dar mükellefe kazanç sağlayan yani alıcı olan kişi adına tarh edilebilir.
Dar mükellef bir kişinin taşınmazın alımından itibaren örneğin 5 yıl içerisinde satması ve kazanç elde etmesi halinde varsa değer artış kazancını vergi dairesine beyan edip gelir vergisini ödemesi gerekir. Dar mükellef kişinin kendisinin yerine getirmesi gereken bu görevi varsa daimî temsilcisi, o da yoksa kazanç ve irat üzerinden hesaplanacak gelir vergisi yabancı kişiye kazancı sağlayan kişi yani alıcı adına gelir vergisi tarh edilecektir.
Dar mükellefin değer artış kazancını beyan etmemesi ve ödememesi ve aynı zamanda daimi temsilcisinin de bulunmaması halinde Gelir Vergisi Kanunu’nun 107/4. maddesine göre taşınmazı satın alan kişi sürpriz bir şekilde bu vergiden dolayı sorumlu olacaktır. Çünkü kanuna göre alıcı kişi, dar mükellef yabancıya kazancı sağlayan kişi konumundadır.
Alıcının tedbir alması gerekir!
Bu tür bir tarhiyata muhatap olmamak için, alıcıların gerekli önlemi alması, dar mükellef kişinin ilgili satıştan dolayı vergi yükümlülüğünün olup olmadığının araştırılması ve varsa bu yükümlülüğü yerine getirmesini sağlamasında fayda var.