Türkiye’de, konut arz ve talebi arasındaki uçurum giderek büyüyor. Üzerine, 6 Şubat 2023 depremlerinin sebep olduğu ilave konut ve iş yeri açığı da eklendi. İnşaat ve gayrimenkul sektörünün tüm tarafları “konut fiyatlarının ve kiraların normalleşmesi için arsa arzının, konut üretiminin hızla artması, inşaat malzemeleri fiyatlarına fahiş zamların önlenmesi, kamunun vergi harçları düşürmesi, konut kredilerinin canlandırılması” gibi başlıklarda hem fikir. Ancak, bunların hangisini kimin ne zaman yapacağı da arzulanan sonuç için ayrıca önem taşıyor.
İnşaat Müteahhitleri Konfederasyonu (İMKON) Başkanı Tahir Tellioğlu, yakın zamanda Cumhurbaşkanı Yardımcısı Cevdet Yılmaz’a sektörün çözüm önerilerini sundu. Bir süredir de farklı medya kuruluşlarında bu önerileri seslendiriyor. Tellioğlu’na “Depremlerin, bir türlü hızlanamayan kentsel dönüşümün ve yüksek enflasyonun getirdiği sorunların yakın zamanda çözülebileceğini ve makul sürede konut üretiminin hızlanacağını söyleyebiliyor musunuz” diye soruyorum. Başkan Tellioğlu’nun yanıtı “Ne yazık ki şu an itibariyle planlama zayıf gidiyor. Bu nedenle yakın zaman için güçlü bir umut yok” oluyor.
İşin icraatındaki teknik ve mali sorunlar bir yana Başkan Tellioğlu çok önemli bir sıkıntıya dikkati çekerek başlıyor söze: “Vatandaşın, geliri son üç yılda ortalama yüzde 250 arttıysa konut fiyatları yüzde 500 artmış durumda. Konut maliyetleri içinde malzeme kısmının fiyat artışı ise ortalama 10 mislini buluyor. Türkiye’de vatandaşın konut edinme endeksi Cumhuriyet tarihinin en iyi noktasına 2015’te ulaştı. 100 vatandaşımızdan 70’i o dönemdeki geliri ve konut fiyatları baz alındığında konut alabilir duruma gelmişti. Bu, son 3 yılda çok olumsuz etkilendi ve endeks yüzde 40’ların altına düştü. Bu nedenle kısa sürede vatandaşın konuta ulaşım gücünün düzelmesi zor görünüyor. Biz bu konudaki önerimizi de ekonomi yönetimine ilettik.”
Konut fiyatları nasıl frenlenir?
İMKON Başkanı Tahir Tellioğlu’na o önerinin ne olduğunu soruyorum. Yanıtı şöyle oluyor: “Son 3 yıldır konut fiyatlarındaki artışla vatandaşın gelirindeki artış arasında uçurum var ve yapılması gereken belli. Konut fiyatlarını dondurup vatandaşın gelirini bir kat artıramayacağımıza göre Konut fiyatlarının önümüzdeki dönemde aynı hızda artmasını engelleyecek önlemler almalıyız. Bu önlemler arsa maliyetinden başlar, malzemede üreticilerinin fahiş zamlarını önlemeye kadar yayılabilir. Devlet frene basacak. Yoksa sadece ucuz krediyle vatandaşı konut sahibi yapamayız. Çünkü konutta yeterli arz olmadan krediyi çoğaltsan da konut fiyatları yükseleceği için bu çaba boşa gider. Devlet konut maliyetleri cephesini çözecek, sıkı denetleyecek ama kendisi de teşviki vergiler ve harçlar yönünden sağlayacak. 3 yıl bu konuda sıkı bir çaba olursa, konut fiyatlarındaki artışla vatandaşın gelirindeki artış vatandaş lehine yeniden tesis edilebilir. O zaman da 2015’teki olumlu tabloya döneriz. Şu anda vatandaşın 3-4 milyonluk bir konut için ödeyeceği kredi taksitini ve gelirini düşünün. Önce bunun düzelmesi için hareke geçilmeli. Çünkü bu zaman alacak.”
İstanbul ve Ankara’da 250 bin konutluk arsa davalık
İMKON Başkanı Tahir Tellioğlu, kısa vadede konut arzını artırabilecek ilginç önerilerde de bulunuyor. Tellioğlu şöyle konuşuyor: “Memlekette arsa arzı artmıyor. Bu nedenle arsa fiyatları da yükselmeye devam ediyor. Arsanın inşaat maliyetindeki payı yüzde 50. Buna karşılık birçok vilayetimizde imarlı arsaların çoğu da mahkemelik. Birileri bunu iş edinmiş. Her yerde dava açıyor. Sadece İstanbul ve Ankara’da yaklaşık 250 bin konutluk arsa arazi imar planlarının mahkemede olduğunu söyleyebiliriz. Bu davalar o kadar da uzun sürüyor ki anlamakta güçlük çekiyoruz. İnşaata karşı olmak çok yanlış bir yaklaşım. Konut projeleri planlara uygun olsun, yoğunluklara dikkat edelim, kentlerin estetiğini bozmayalım ayrı bir şey bu sektöre toptan karşı olmak başka bir şey. İnşaat ülkenin ve ekonominin temel sektörüdür.”
Melih Gökçek’in yaptığı başarılı bir örnek var
Kentsel dönüşüm konusunda neler yapılabileceğini sorduğumda İMKON Başkanı Tahir Tellioğlu, Ankara’dan bir örnek veriyor. Tellioğlu şöyle anlatıyor: “Şimdi diyorlar ki ‘biz rezerv alanı vereceğiz, müteahhit bir kısmını kendine bir kısmını vatandaşa (bize) yapacak’ ama rezerv alan şehrin dışıdır. Müteahhit rezerv alanda kendisine yapacağı konutu kime nasıl satacak. O zaman geçmişte Ankara’da Melih Gökçek’in yaptığı çok başarılı bir örnek var. Kendisini seven sevmeyen, eleştiren olabilir ama bu konuda çok başarılı bir örneğe imza atmıştı. Çukurambar bölgesinde belediyenin çok arsası vardı. Onları müteahhide kentsel dönüşüm için verdi. ‘Burada müteahhit olarak kendine yaptığın inşaatın 1,5 katı kadar rezerv alanda (dönüşüm için) konut yapacaksın ve ben de onu vatandaşa vereceğim’ dedi. Kendine 60 bin metrekare inşaat yaptıysan. Vatandaşa da 90 bin metrekare yaptın. Mamak ve Altındağ’da 50 bine yakın konutu bu yöntemle dönüştürdü. Hem merkezi yönetim hem Belediyeler artık böyle çözümler üretmeli.”
■ Konut küçüklüğüne sınır koyan belediyeler var
Tahir Tellioğlu’nun, konut arzını (üretimini) artırmak için başka bir önerisi daha var ki bir tanesi sadece engel kaldırmakla ilgili. Tellioğlu şöyle anlatıyor: “Konut metrekare büyüklüklerinin gözden geçirilmesi lazım. Bazı belediyelerimiz 125 metrekareden küçük konut yapımını sınırladı. Bu çok yanlış ve daha çok konut üretimini kısıtlamış oldular. Bunu ‘ilçede ya da bölgede nüfus yoğunluğunu planlıyorum’ diye yapıyorlar. Mesela Ankara’da nüfusun yüzde 30’u tek ya da iki kişi olarak 150 metrekare ve üzeri evlerde yaşıyor.
İsteyen imkanı varsa istediği kadar büyük evde yaşayabilir ama 80 metrekare 2+1 daire de olur. Bunu engellemek yanlış.”