Geçenlerde dünya üzerinde en hızlı konut fiyatı artışı yaşanan ülkelerle alakalı bir sıralama viral şekilde sosyal medyayı dolaştı. Uluslararası bir kuruluşun hazırladığı rapora göre Türkiye hem nominal hem de reel rakam rakam olarak konut fiyatlarında tüm ülkeleri geride bırakarak şampiyon olmuş.
Yeni kitabım "İktisada Yeniden Giriş"te de bu durumdan bahsettim ve bunu sadece yabancıların konut alımına bağlamamızın yanlış olacağını ifade ettim. İşin gerçeği herkes öyle ya da böyle konut fiyatlarının sürekli artmasını bahane ederek "bugün alayım çünkü gelecekte daha pahalı olacak" motivasyonuyla konuta yöneliyor. Böylece, sadece konutlar değil üzerinde imar müsaadesi olan araziler de hızla prim yapıyor.
Türkiye'den sonra sıralamada ilk 5'te yer alan Avustralya Yeni Zelanda bir zamanlar düşük faiz sebebiyle Japon Kadınlarının "carry trade" amaçlı yatırım mecrası olmuştu. Orada başlayan gayrimenkul ve konut yükselişi demek ki devam ediyor. Doğu Avrupa'daki Çekya ve Slovakya da cazibe merkezi haline gelmişler. Onlar da ilk 5'te.
Hollanda son zamanlarda sıralamada yükselerek 6. olmuş. Bilinen şu ki Hollanda'da nüfus artışı eksi rakamlarda seyrederken, firmalar bir sonraki nesilden yoksun kalacaklarını anladıklarından ortak arayışına girmişlerdi. Anlaşılan şu ki, gayrimenkul edinmede avantajlar sağlayarak cazibe merkezi olmaya çalışıyor. Böylelikle ekonomik devinimi sağlama almaya çalışacak.
Geçen yılın 1. çeyreğinde konut fiyat artışlarında 2. sırada olan ABD yeni raporda 7. sırada karşımıza çıkıyor. Hemen ardından gelen Güney Kore ile beraber %10'un üzerinde konut fiyat artışı gerçekleştirmişler. İlk 10 Ülkenin yer aldığı listede Jersey adasının 9. sırada olması normal, ancak bir başka Doğu Avrupa Ülkesi olan Estonya'nın listeye girmiş olması dikkat çekici.
"İlginçtir, konut sahipliği oranı azalıyor..."
Yukarıda bahsedilen ülkelerin önemli bir çoğunluğu yüzölçümü nispeten küçük ülkeler. İnşaat için arazi sınırlı ve mevcut konutlara talep geldikçe doğal olarak fiyatlar yükseliyor. ABD'de ise konut fiyatlarının yükselmesi işlerin iyiye gittiğine işaret olarak sayılıyor. Bu arada faizler daha da yükselmeden düşük fonlama maliyeti ile konut almak isteyenlerin sayısı doğal olarak artıyor. Vergi avantajı sağlayan Jersey gibi yerleri bir kenara bırakırsak, inşaat maliyetlerinin artışıyla talep artışının yan yana gelerek fiyatları yükselttiği az sayıda ülkeden biri Türkiye olarak karşımıza çıkıyor. Bu arada düşük faizlerle cesareti iyice artan yerli talebin yanına, vatandaşlık hakkı için konut satın alanlar da eklenince Türkiye'nin birinci olması kaçınılmaz hale geliyor elbette. Ülkeye para girişi açısından olumlu değerlendirilebilir ancak bu durumun birçok yan etkisini yaşayabiliriz.
Hem konut fiyatları hem de kiralar aynı anda artmaya devam ederken, ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıklar artmaya başlıyor. Daha önceki raporlarımda bahsettiğim gibi müzakerelerin pek azı olumlu sonuçlanıyor. Yılsonu enflasyon % 45 veya üzerinde gerçekleşirse, yıl içinde müzakere edilmiş rakamın üzerine bir de bu eklenecek. Bu durum metropollerin tamamında merkezden dışarı doğru bir göç dalgası yaratacak gibi gözüküyor. Son açıklanan veri bize gösteriyor ki, son 10 yılda toplam nüfusta konut sahipliği oranı %’61'den %57’lere düşmüş. Hanelerde konut sahipliği oranı ise %60'tan %55 seviyelerine inmiş. Yani konut furyası var ancak konut sahipliği oranı düşüyor.
Tabii bütün bunlar AB ülkelerinde geride bıraktığımız 40-50 yılda yaşanmış gelişmeler. Ancak biz bu ani değişime ve sıkıntıya gelir dağılımı ve gelir seviyesi açısından oldukça dezavantajlı bir süreçte yakalandık. Bu gelişmeye de müdahale edecek bir şansımız yok.