“Tapu Harcının Kelebek Etkisi”

Murat ÇİFTÇİOĞLU

Vergi Müfettişi

Nedir Kelebek Etkisi?

Kelebek etkisi en basit tanımla, bir sistemin başlangıç verilerinde küçük değişiklikler yapıldığında öngörülemez ve büyük sonuçların doğabilmesidir. Kelebek etkisi teorisi Edward N. Lorenz'in hava durumu ile ilgili verdiği şu örnek ile ünlenmiştir; “Amazon Ormanları'nda bir kelebeğin kanat çırpması, ABD'de fırtına kopmasına neden olabilir.” Peki tapu harcı nasıl olur da vergi sistemimizde kelebek etkisi yaratır diyorsanız gelin bu etkinin nasıl başladığına ve getirdiği sonuçlara beraber bakalım.

Gayrimenkul Alım-Satımında İlk Vergisel Yükümlülük Nedir?

Gayrimenkul alım-satımında bulunan tarafların vergi kanunları kapsamında ilk vergiye muhatap tutuldukları işlemin, taşınmazın tapu idaresindeki tescil işlemi sırasında başladığını söyleyebiliriz. Aklımıza alıcı ve satıcının işlem öncesi yapmış olduğu sözleşmelere ilişkin damga vergisi yükümlülüğü gelebilir ancak “gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri”, “ön ödemeli konut satış sözleşmeleri” ile “kat karşılığı veya hasılat paylaşımı inşaat sözleşmeleri” damga vergisine tabi kâğıtlar arasında sayılmış olmasına rağmen, 2017 yılında Resmi Gazete’de yayımlanan Bakanlar Kurulu eki kararında damga vergisi oranının “0” olarak uygulanacağının hüküm altına alınmış olduğunu hatırlarsak, taşınmazın tapu idaresinde gerçekleşecek devir ve iktisabına ilişkin ödenecek tapu harcının ilk vergisel yükümlülük olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır…

Mevcut Düzenlemeler ve Etkileri

Bilindiği üzere 492 sayılı Harçlar kanununun ilgili maddelerinde; gayrimenkul alım-satımında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere binde 20 oranında tapu ve kadastro harcı (kısaca tapu harcı) alınmaktadır. Ödenmesi gereken tapu harcı; emlak vergisi değerinden az olmamak üzere mükelleflerin beyan ettikleri tutarlar esas alınarak hesaplanmaktadır.

Uygulamada ise binde 20 oranında tapu harcı ödemesi gereken satıcı, piyasada oluşan ticari teamüllere göre bu tutarı alıcıya ödetmektedir. Bu durumda binde 20 oranında tapu harcı ödemesi gereken alıcı, toplamda binde 40 oranında tapu harcı ödediği için vergi yükünün tamamı alıcı üzerinde kalmaktadır.

Oluşan bu vergi yükü nedeniyle alıcı, tapuda gerçekleştirilen işleme ait matrahın gerçek değer üzerinden beyan edilmemesine itirazda bulunmamaktadır.(Çünkü gerçek değer üzerinden beyan edilmesini sağlarsa binde 40 oranında fark tapu harcına kendisi katlanmak zorunda kalacaktır. Ayrıca; alıcının gerçek değer üzerinden binde 40 oranında tapu harcı ödemek istediği durumda bile, bazen satıcıların gerçek değer üzerinden satış işlemi yapılmasına karşı çıktığı galiba herkesin bildiği veya başına geldiği bir durumdur!!)

Bu sebeplerle alım-satıma taraf olanlar taşınmazı gerçek değerinin altında beyan etmekte ve ödenmesi gereken tapu harcını daha az ödeyerek hazinenin gelir kaybına sebebiyet vermektedirler.

 Bu süreç gayrimenkul alım-satımında Vergi Kayıp ve Kaçağının ilk aşaması olarak karşımıza çıkmakta olup, bu anı kelebeğin kanatlarını ilk çırpmaya başladığı zaman olarak da betimleyebiliriz.

Gerçekleşen alım-satım işleminden sonra; alıcıların gerçek bedelin altında beyan edilen işlem tutarı için ileride ortaya çıkabilecek cezai müeyyidelerden yani kelebek etkisinin yaratacağı olumsuzluklardan korunmak için bazı işlemlere başvurdukları görülmektedir. Bunlara; pişmanlık talepli beyanname verilmesi, af kanunlarına başvurulması örnek olarak gösterilebilir.

Gerçek Satış Bedeli Neden Beyan Edilmez?

 Alıcı ve satıcının yukarıda belirtildiği şekilde muvazaalı işlemlerde bulunmasının başlıca nedenleri arasında;

• Genel ticari teamüllere göre toplam binde 40 oranında (binde 20 ödemesi gerekirken) tapu harcının alıcı üzerinde kalması,
• Gayrimenkul satımında bulunan mükelleflerin, kazançlarını düşük göstererek vergi ödemek istememesi,
• Gayrimenkul satımında bulunan mükelleflerin indirimli orana tabi işlemleri nedeniyle kdv iadesi talebinde bulunması,
• Gayrimenkul ticareti yapan mükelleflerin kayıt dışı istihdam vb. nedenlerle maliyetlerini belgelendiremeyerek kayıt altına alamaması,
• Beyan edilen taşınmaz değerinin emlak vergisi değerinden az olmamak koşulu ile taraflar arasında serbestçe belirlenmesi,
• Emlak vergisi değerinin; gayrimenkullerin gerçek değerini yansıtmaktan çok uzak olması,
• Vergi ziyaı cezasının diğer vergi kanunlarının aksine bir kat yerine tapu harçlarında %25 olarak uygulanması,
• Tapu idaresinde gerçekleştirilen işlemlere ilişkin ödeme ve tahsilatların tevsik zorunluluğu kapsamında olmaması vb. hususlar sayılabilir.

Bu saydığımız nedenlerden en etkili olanı ise; satışa konu taşınmaz değerinin belirlenmesinde dikkate alınan tek kriterin emlak vergisi değerinin olmasıdır. Bu değerin taşınmazın gerçek değerini yansıtmaması, alıcı ve satıcıyı menfaat birliği içinde kayıt dışılığa sevk etmektedir. Bu işlemler sonucunda; tapu harcından başlayarak dolaylı ve dolaysız vergi gelirlerini azaltan, vergi sistemini olumsuz etkileyen, toplumda rekabet eşitsizliği ve kayıt dışı ekonomi başta olmak üzere birçok sosyoekonomik sorunlara yol açmaktadır.

Peki Tapu Harcı Nasıl Kelebek Etkisi Yaratıyor?

Gayrimenkul alım-satımında tapu harç matrahının gerçek satış bedeli üzerinden beyan edilmemesi sonucunda, kelebek etkisi yaratarak tüm vergi sistemimizi nasıl etkilediğini beraber değerlendirelim:

• Alım-satıma taraf olanlar tapu idaresinde, taşınmazı gerçek değerinin altında beyan etmekte ve ödenmesi gereken tapu harcını daha az ödeyerek hazinenin gelir kaybına sebebiyet vermekte,
• Gayrimenkul satışında bulunan mükellefin, kanuni defter ve belgelerine gerçek satış bedeli yerine tapu harcı matrahını esas alarak intikal ettirmesi sonucunda, gelir ve kurumlar vergisi matrahı aşındırılmakta ve vergi ziyaına sebep olunmakta,
• Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesinde belirtilen mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançların (şartların oluşması durumunda) Değer Artış Kazancı olduğu düzenlenmiştir. Değer Artış Kazancı konusuna giren bir taşınmazın devir ve iktisap bedelinin tapuda düşük beyan edilmesi sonucunda, beyan edilmesi gereken değer artış kazancı vergilendirilmemekte ve vergi kaybı oluşmakta,
• Gayrimenkul satış bedelinin gerçek değerinin altında beyan edilmesi durumunda (satıcının kdv mükellefi olması) satış tutarı üzerinden hesaplanan KDV’nin de düşük hesaplanması sonucunda KDV yönünden de vergi ziyaına sebebiyet verilmiş olmakta,
• Gayrimenkul satış bedelinin gerçek değerin altında beyan edilmesi ve mükellefin (satıcının kdv mükellefi olması) indirimli oranda KDV iadesi talep etmesiyle haksız iadeye sebebiyet verilmiş olmakta,
• Gayrimenkulü alan taraf, alış işleminde taşınmazı gerçek değeri üzerinden kayıtlarına intikal ettiremediği için; söz konusu taşınmazı ilerleyen tarihlerde elden çıkarması durumunda yukarıda belirtilen işlemlerin tekrarlanarak vergi kayıp ve kaçağının zincirleme olarak devam etmesine sebep olmaktadır.

Sonuç olarak;

Tapu harcı matrahının gerçek işlem bedeli üzerinden beyan edilmemesi ile başlayarak bütün vergi sistemimizi zehirleyen tapu harcının neden olduğu sonuçları, kelebek etkisi örneği ile tanımlamak yanlış olmayacaktır.

Yazımızda yapılan değerlendirmelerden de anlaşılacağı üzere; toplamda (alıcı ve satıcının) binde 40 oranında ödenmesi gereken tapu harcını daha az ödemek için, eksik beyan edilen her birim matrahın; kurumlar vergisinde (2021 yılı için) %25, gelir vergisinde (2021 yılı için) ortalama %20, katma değer vergisinde ortalama % 8 oranında vergi kaybına sebebiyet verdiği görülmektedir.

Tapu harcının olumsuz sonuçlar doğuracak şekilde kelebek etkisi yaratmasının nasıl engelleneceği sorusuna aslında yazımız içerisinde cevap bulunabilir. Satış bedelinin gerçek tutarlar üzerinden beyan edilmemesinin nedenlerine çözüm bulunması halinde, tapu harcının yaratacağı olumsuz kelebek etkisi ortadan kalkmasa bile minimize edilebilecektir.