OSB Yasası’nda yapılan son değişikle OSB olarak belirlenen alanda yatırım yapma taahhüdünde bulunan maliklerin taşınmazlarının, yönetmelikte belirlenen süreler içerisinde malikin yatırım taahhüdünü yerine getirmemesi halinde kamulaştırılması öngörüldü.
Bir başka değişiklikle; “Arsa satışlarının müteşebbis heyetin belirleyeceği ve şeffaflık ilkesi çerçevesinde yönetmelikle belirlenen esas ve usullere uygun şekilde yapılması” da hükme bağlandı. Ne demek bu? Sanayicilerin kendi aralarında yaptığı parsel devirlerine sınır konulmadığı için parsel fiyatları artıyordu. Parsel tahsislerinin iptalinde ya da parsel iadesinde yeniden değerleme oranı dikkate alınarak bedel belirlendiği için de fiyatlar rayiç bedele yükseliyordu. İptal ya da iadede güncellenen bedelin ödenmesinin maliyeti de artıyordu. Ne yapıldı? Parsel satışlarındaki üst limit kaldırıldı. Fiyat belirleme müteşebbis ya da genel kurul yetkisine bırakıldı.
Bir başka madde ile OSB içinde yer alan, boş olan ve OSB mülkiyetinde olmayan parsellerin atıl vaziyetten çıkartılıp sanayi üretimine katkı sağlaması amacıyla mülkiyet sahiplerine üretime geçmesi veya üretim yapmak isteyen yatırımcılara devretmesi için süre veriliyor. Süre sonunda yatırım yapmayan parsellerin daha önce OSB tarafından mülkiyeti devredilenlerin bedeli ödenmek kaydıyla tapuda OSB adına tescili, OSB tarafından devredilmeyenlerin ise kamulaştırılması düzenleniyor.
İade para yeniden değerleme ile güncellenecek
Yasanın nasıl uygulanacağına ilişkin Uygulama Yönetmeliği’ne baktığımızda, Geçici Madde 12’ye atıf yapılarak bu yönetmeliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce yani 15/9/2024’den önce 60’ıncı maddede belirtilen, Bakanlık uzatımı dâhil tüm süreleri tükenen ve yapı ruhsatı veya işyeri açma ve çalışma ruhsatı almayan katılımcılara, 31/01/2025 tarihine kadar Bakanlığa başvurulması halinde, Bakanlık tarafından 3 yıl ilave süre verilebileceği belirtiliyor.
Peki, tahsisin iadesi veya tahsis iptalinde katılımcıya geri ödenecek bedel nasıl belirlenecek? Yeni yönetmelik uyarınca 60’ıncı maddenin birinci fıkrasında belirtilen sürelerin içinde tahsis iadesi veya bu sürelerin bitiminde tahsis iptali hallerinde parsel bedeli 213 sayılı Kanun uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranı ile güncellenecek, 60’ıncı maddenin ikinci ve üçüncü fıkrasında belirlenen sürelerin yani OSB/ Bakanlık tarafından verilen uzatma sürelerinin içinde tahsis iadesi veya bu sürelerin bitiminde tahsis iptalinde parsel bedeli 3095 sayılı Kanuni Faiz ve Temerrüt Faizine İlişkin Kanun’un 1’inci maddesinde belirlenen yasal faiz oranı ile güncellenecek.
Bu arada mevzuata ‘spekülasyon’ konusu da girdi. OSB Uygulama Yönetmeliği’nin 61’inci maddesine eklenen beşinci fıkra ile, tahsisli sanayi parsellerinde spekülatif amaçlı işlemlerin önlenmesi amaçlanıyor. Arsa ön tahsis ve tahsis sözleşmelerinde, parsel tahsisi yapılan şirketin Bakanlık onayı alınmadan toplam yüzde 49’unu aşan ortaklık payı değişikliği yapması halinde, tahsisin iptal edileceği hususuna yer veriliyor. Bakanlık onayı alınmadan toplam yüzde 49’u aşan ortaklık payı değişikliği yapılması halinde tahsisin iptal edileceği, OSB tarafından yapılan incelemede, Bakanlıktan onay alınmadan şirket paylarının yüzde 49’unu aşan değişiklik yapıldığı tespit edildiği takdirde spekülatif işlem olarak değerlendirileceği ve parsel tahsisi iptal edileceği düzenleniyor.
Bu kadar da değil! Tahsis edilen parselin muvazaalı olarak veya spekülatif amaçlı devrine yönelik işlemlerin tespit edilmesi halinde parsel tahsisi, Bakanlığın yazılı bildirimi üzerine OSB tarafından iptal edileceği gibi bu durumda tazminat veya yeniden değerleme yapılmadan tahsis bedelinin en geç bir yıl içinde OSB tarafından geri ödenmesi de hükümler arasında yer alıyor.
OSB parsellerinin gerçek sanayicilerin hizmetine verilmesi yerinde bir girişim olmalı. Bir yandan kamulaştırma, bir yandan parsellerin fiyatlarının yükselmesinin önlenmesi öngörülürken bir yandan da taahhütlerini yerine getiremeyenlere süre uzatımı yapılabilmesi kafa karışıklığına yol açıyor. Uzun zamandır OSB arazilerinin alternatif yatırım aracı olarak kullanıldığı gerçeğinin fark edilmesi de dikkat çekiyor.