Levent AKBAY
Reel Sektör Masası
10 Nisan 2023’te yürürlüğe giren OSB’ler ve Yeşil OSB’lerle ilgili önemli düzenlemeler içeren yasa 13 aydır “Uygulama Yönetmeliği” çıkmadığı için hukuken uygulanamadı. Yeni yasaya göre iş yapan suç işlemiş konumuna düşerken, eski düzenlemeye göre iş yapanlar ise yeni haklardan yararlanamadılar.
10 Nisan 2023’te yürürlüğe giren OSB’ler ve Yeşil OSB’lerle ilgili devrim niteliğinde düzenlemeler içeren yasa 13 aydır “Uygulama Yönetmeliği” çıkmadığı için fiilen ‘kadük’ oldu. 7451 Sayılı Yasa, getirdiği değişikliklerin büyük bölümünün nasıl yapılacağını Uygulama Yönetmeliği’ne bırakmıştı. OSB yönetimleri 13 ayı da geçen bu süre içinde hangi yasaya uyacağını şaşırdı. Yeni yasaya göre iş yapanlar suç işlemiş konumuna düşerken, eski yasa ve yönetmeliğe göre iş yapanlar ise yeni yasanın getirdiği haklardan yararlanamadılar.
OSB’lerin üst kurulu konumundaki OSBÜK’ün Yönetim Kurulu Başkanı Memiş Kütükçü Uygulama Yönetmeliği ile işlerlik kazanacak yeni yasayı ‘üretim devrimi’ olarak nitelemiş, yasa ile sorunların çözümünün ötesinde “Yeni nesil OSB’ler yapımı sürecinin başlayacağını” söylemişti.
Yeni yasa ile getirilen değişiklikler nelerdi?
- İmar planlarında sanayi lekesi ile belirlenen yerlerde gerekli etütlerin yapılması kaydıyla, yer seçimi işlemi yapılmadan OSB alanı kesinleşecek. Böylece uzun süren yer seçimi işlemlerine ilişkin süreç kısaltılarak, sanayicilerin ortak altyapı ve arıtma gibi imkânlara erişimi kolaylaşacak.
- Yönetmelikte belirtilen şart ve sürelerde yatırım yapmayı taahhüt eden parsel maliklerine, kamulaştırma yapılmadan seçilen alanda OSB tarafından yer verilebilecek.
- OSB’lerde ilk defa ön tahsis uygulaması getirilmiş olacak. Ön tahsis uygulaması ile artık OSB’ler yer seçimi ve kamulaştırma süreçleri devam ederken, yatırımcılara belirlenen bedel üzerinden ön tahsis yapabilecekler. OSB’ler ön tahsis uygulaması ile elde ettikleri gelirle, kamulaştırma bedellerini ödeyebilecekleri gibi alt yapı çalışmalarını da yapabilecekler. Tüm bu düzenlemeler ile, artık OSB’ler yeni yatırımcılara tahsis yapmak için 4-5 yıl beklemeyecekler. Uzun süren yer seçimi ve kamulaştırma süreçleri hızlanacak, böylece yeni yatırımların da önü açılmış olacak.
-OSB’lere üst yapılı sanayi parseli kiralama veya satma yetkisi de verildi. Önceden sadece alt yapı yatırımlarını yaparak, yatırımcılara parsel tahsis eden OSB’lere, artık üretime geçme taahhüdü veren yatırımcılara, üst yapılı sanayi parseli kiralama veya satma yetkisi verildi. Bu düzenleme ile birlikte, OSB’ler fabrika binalarını da kendileri yaparak, yatırımcılara anahtar teslimi kiralayabilecek veya satabilecekler.
-OSB’lerin özellikle ıslahtan gelen OSB’lerin en önemli sorunlarından biri olan, bir parselde birden fazla işletmenin faaliyet gösterememesi sorunu da çözüme kavuşturulacak. Artık katılımcı sanayiciler, tesislerini üretim amaçlı olmak üzere bir veya birden fazla kiracıya kiralayabilecek.
-Ayrıca OSB kanununa ‘Yeşil OSB’ tanımı eklendi. Düzenleme ile birlikte organize sanayi bölgelerinin karbon emisyonunu düşürmek ve Yeşil OSB kriterlerini sağlamak amacıyla hazırlayacakları projeler, Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından öncelikli olarak değerlendirilecek.
OSB yönetimlerinin kafası karışık
Yeni yasa OSB’lerdeki üretim, hizmet ve destek alanlarında da oransal değişiklikler yapmıştı. Bu çerçevede katılımcılar için gerekli hizmet destek alanı oranının yüzde 10’dan yüzde 15’e çıkarılması, ortak kullanım alanı oranının ise yüzde 8’den yüzde 5’e düşürülmesi hükme bağlanmıştı. 13 aylık bu süre zarfında imar ve parselasyon çalışmaları arasında hangi orana uyulacağı da tartışma yarattı. Yeni hükümlere uyanlar hukuken sorunlu hale gelirken, eski yasaya göre planlama yapanlar için 13 aylık süre boşa geçmiş oldu.
Eski-yeni yasa karışıklığı bunların dışındaki konularda da sorun yumağı yarattı. Kamulaştırma süreci, parsel tahsis ve satışı, yatırım taahhüdünü yerine getirmeyenlerin kamulaştırılması, karma OSB’lerin kimler tarafından kurulabileceği, tahsis edilecek parsellerin elektronik ortamda ilan edilmesi, parsel satışlarında fiyatların oluşturulması, atıl parsel sahiplerine yatırım için ek süre verilmesi, atıl parsellerin kamulaştırılması da bunlar arasında.
Bir OSB yöneticisinin ağzından sorun:
Biz yeni gelen bir yatırımcıya diyoruz ki “Sen projeni çizerken 0,70’e göre çiz. Bu ne demek? Arsan 10 bin metrekare, bunun 7 bin metrekaresini kullan.” Yatırımcı bize diyor ki; “Kanun çıktı. Ben yola ayıracağım alanın dışında hepsini kullanmak istiyorum. “Yapamazsın kardeşim!” diyoruz, “Doğru kanun çıktı ama yönetmeliği çıkmadı.” İşte sorun bu! O zaman muhatabınız size diyor ki “Kardeşim bana bu eksik malı niye sattınız, ben birebir yatırım yapabileceğim diye aldım. Benim zaten eski yerim bu ölçüde”
-Planda sanayi olarak belirlenmiş alanlar için yeniden yer seçimi yapılmadan OSB’ye dâhil edilmesi,
-Yatırım taahhüdünü yerine getirmeyen malikin taşınmazının kamulaştırılması,
-Mesleki derneklerin, birliklerin ve kooperatiflerin yalnızca ihtisas OSB’lerin değil, karma OSB’lerin de kuruluşuna katılmasına izin verilmesi,
-Katılımcılar için gerekli hizmet destek alanı oranının yüzde 10’dan yüzde 15’e çıkarılması, ortak kullanım alanı oranının ise yüzde 8’den yüzde 5’e düşürülmesi,
-OSB’lerde acele kamulaştırma kararı verilen alanlarda üretimin hızlıca başlaması için tescile yönelik işlemler devam ederken mahkemece belirlenen bedelin banka hesabına yatırılmasını takiben bu alanda OSB tarafından altyapı ve katılımcılar tarafından üretim tesislerinin inşa edilebilmesi,
- OSB içinde tahsise uygun parsellerin kamuoyuna duyurularak elektronik ortamda daha şeffaf bir süreçle tahsis edilmesi,
-OSB’lerde yer alan parsel satışlarındaki üst limitin kaldırılarak, parsel satış fiyatlarının belirlenmesinin müteşebbisin- genel kurulun yetkisine bırakılması,
-İmar uygulaması yapılana kadar yatırımcılara parsel tahsisi yapılması mümkün olmayan OSB’lerde yaşanan kamulaştırma ve altyapı inşaatı için kaynak sıkıntısı sorununun çözülmesine yönelik bedeli mukabilinde ön tahsis yapılması,
- OSB’lere mülkiyelerindeki parsellerde tesis inşa ederek katılımcılara üretim şartıyla üst yapılı kiralama ve üst yapılı satış imkânı getirilmesi,
-OSB içinde yer alan, boş olan ve OSB mülkiyetinde olmayan parsellerin, atıl vaziyetten çıkartılıp, sanayi üretimine katkı sağlaması amacıyla mülkiyet sahiplerine, üretime geçmesi veya üretim yapmak isteyen yatırımcılara devretmesi için süre verilmesi,
-Süre sonunda yatırım yapılmayan parsellerin OSB tarafından daha önce mülkiyeti devredilenlerin bedeli ödenmek kaydıyla tapuda OSB adına tescili, OSB tarafından devredilmeyenlerin ise kamulaştırılması.