Av. Ege Demiralp
UZMAN ARABULUCU
Ön ödemeli konut sözleşmelerini ve ön ödemeli konut sözleşmelerinde Geç teslim konusunu bir önceki “Ön Ödemeli Konut Sözleşmeleri” yazımda anlatmıştım. Ön Ödemeli Konut Sözleşmeleri; satıcının tacir sıfatı ile alıcının ise tüketici sıfatı ile hareket ettiği, konut ihtiyacı amaçlı olarak kurulan, belli bir kısım paranın ya da paranın tamamının ödenmesinden sonra konutun en geç 48 ay içerisinde teslim edileceğinin kararlaştırıldığı ani edimli sözleşmelerdir. Alıcının para ödeme borcu, satıcının ise taahhüt ettiği konutu zamanında ve taahhüt ettiği şekilde eksiksiz teslim etme borcu bulunmaktadır.
Satıcının konutu geç teslim etmesi, objektif olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması, satıcının taahhüt ettiği niteliklerin bulunmaması gibi durumlarda satıcının Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Borçlar Kanunu’na göre sorumlulukları bulunmaktadır.
Malın ayıplı olması; Tüketiciye teslim anında kararlaştırılmış hususlarda eksiklik, reklam, broşür, etiketinde belirtilen özelliklerin bulunmaması, projede tanıtımında var olan özellikleri taşımaması, sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim edilmemesi, montajının hatalı yapılması durumlarıdır. Ön ödemeli konut sözleşmelerinde de bu durum; konutun projede gösterilen özellikleri taşımaması, konutun objektif olarak taşıması gereken özellikleri taşımaması şeklindedir. Objektif olarak bulunması gereken özelliklere örnek olarak; evin çatısı, evin duvarları, borularından su sızması örnek verilebilir. Reklam ya da projede vaat edilen özelliklere örnek olarak da; tanıtımda denize mesafesinin 1 km olduğu yazan bir evin gerçekte daha uzak bir konumda olması, elektrikli araç şarj ünitesi olduğu gösterilen bir evin şarj ünitesinin bulunmaması örnek gösterilebilir. Bu durumlar Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 8. maddesinde “…sözleşmeye aykırı ifa” durumları olarak belirtilmiştir.
Malın ayıplı olması durumunda satıcı; Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 8. Maddesi ve Borçlar Kanunu’nun 219. maddesi ve devamı hükümlerine göre sorumlu olacaktır. Malın geç teslim edilmesi de “Ayıplı Mal” başlığı altında düzenlenmiştir. Aynı zamanda Borçlar Kanunu’na göre temerrüt hükümleri uygulanacaktır.
Öncelikle konuttaki ayıbın tüketicinin konutu teslim anında var olması gerekmektedir. Teslim; Tapuda tescil ile mümkündür. Ancak taraflar teslim süresi için ileri bir tarih kararlaştırmışlar ise o tarih teslim tarihi olacaktır. Konuttaki bazı ayıplar teslim anında gözle görülür ayıplardır, bazıları aradan süre geçtikten sonra fark edilen gizli ayıplardır bazıları ise satıcının gizlediği hileli ayıplarıdır. Teslim anında fark edilebilen açık ayıplara örnek olarak; kararlaştırılmış olmasına rağmen kalorifer peteklerinin takılmamış olması, evin metrekaresinin daha küçük olması, evin boyasız olması gibidir. Bu ayıplar teslim anında gözle görüldüğünde, ev gezildiğinde anlaşılabilecek ayıplardır.
Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’da bildirim ve gözden geçirme yükümlülüğüne yer verilmemiştir. Kanun’un gerekçesinde “Ayıplı malda tüketicinin seçimlik haklarından faydalanabilmesi için ayıbın belirli bir süre içinde ihbar etmesi yükümlülüğü kaldırılmıştır” şeklinde belirtilmiştir. Yine kanuna göre satıcının ayıptan sorumlu olması için satıcının kusuru aranmayacaktır. Satıcı konuttaki ayıbı bilmese dahi ayıptan sorumlu olacaktır. Ön ödemeli konut sözleşmelerinde satıcı konutu zamanında devir ve teslim etmediğinde ya da ayıplı teslim ettiğinde tüketici kanundaki seçimlik haklarından yararlanabilecektir. Satıcının sorumluluğunu kaldıran düzenlemeler hükümsüzdür, yani geçerli değildir.
Sözleşmeden dönme, ücretsiz onarım, ayıp oranında bedelden indirim ve malın ayıpsız misli ile değiştirilmesini talep etme alıcının seçimlik haklarındandır. Ayrıca tüketici seçimlik haklar ile birlikte şartları oluşmuşsa tazminat da isteyebilir. Konut zamanında teslim edilmemiş ise borçlunun temerrüdü hükümlerine göre alıcı sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Ancak ön ödemeli konut sözleşmelerinde teslim süresi en fazla 48 ay olarak belirlenebileceği için, teslim süresi 48 ay olarak belirlenen bir sözleşmede satıcı zamanında teslim etmemişse alıcının artık satıcıya ihtarname çekmesine gerek yoktur.
Tüketici, sözleşmeden dönme hakkını kullanmakta dikkatli davranmalıdır. Tüketici hak kayıpları yaşamaması için bu durumlarda taşınmazın inşaatın tamamlanma oranına göre seçimlik hakkını kullanmasında fayda vardır.
Belirlenen zamanda teslim edilmesi mümkün bir borç, zamanında yerine getirilmez ise sözleşmeye aykırılık ve temerrüt hali meydana gelir. Borçlu olan satıcı temerrüde düşürüldüğünde Tüketici Türk Borçlar Kanunu’na göre “Aynen İfa ve Gecikme Tazminatı” talep edebilecektir. Ancak ilk şart borçlunun temerrüde düşürülmesidir. Borçlunun temerrüde düşürülmesi için; alıcı tüketici borçluya ihtar çekilmelidir. İhtarnamede, sözleşmede belirlenen tarihte devir ve teslim borcunu ifa etmediği belirtilmesi, yine ihtarnamede yazılacak olan süre içerisinde devir ve teslimin talep edilmesi aynı zamanda gecikme tazminatı isteniyor ise de açıkça belirtilmesi gerekmektedir. Borçlunun temerrüde düşmesi için ihtarnameye gerek olmayan bir durum vardır. Eğer sözleşmede teslim süresi 48 ay olarak belirtilmiş ise zaten azami süre belirlenmiş olduğundan ötürü borçlunun temerrüde düşmesi için ihtarname gönderemeye lüzum yoktur.
Bunun haricinde, tüketicinin Türk Borçlar Kanunu madde 125’de düzenlenen iki özel seçimlik hakkı daha vardır. Bunlardan biri; ifadan vazgeçip olumlu zararı talep etme hakkıdır. Bu durumda alıcı konuttan vazgeçerek konutun rayiç bedelini talep etme hakkına sahiptir. Diğeri; sözleşmeden dönme ve olumsuz zararları talep etme hakkıdır. Olumsuz zarar; alıcının sözleşmeden döndükten sonra malvarlığının gösterdiği durum ile böyle bir sözleşme kurulmuş olmasaydı malvarlığının göstereceği durum arasındaki farktır. Örneğin; tüketici sözleşmeden dönerek döndüğü sözleşmeyi yapmasaydı daha elverişli koşullarla yapacağı başka bir sözleşme fırsatını kaybetmesinden doğan zararını talep edebilir.
Satıcının süresinde teslim etmemesinden dolayı tüketicinin konutun mülkiyeti ve zilyetliğini ve gecikme tazminatını isteyebileceğini ikinci paragrafta anlatmıştım. Tüketici bu durumda Türk Medeni Kanunu madde 716 uyarınca ;“Tescile zorlama davası” açabilecektir. Tüketici mülkiyetin devrini istemesine rağmen satıcının mücbir sebebe dayanmadan teslimde gecikmesi halinde tüketici aynen ifa davası açabilecektir. Tüketici aynen ifa ile birlikte satıcının borcunu zamanında ifa etmemesinden dolayı uğradığı zararların tazminini de isteyebilir. Örneğin 01.01.2024 tarihinde teslim edilecek olan evi zamanında teslim etmeyen müteahhit, sözleşmede kararlaştırılmış ise evi teslim ettiği tarihe kadar doğan kira gelirlerden sorumlu olacaktır.
Borçlunun temerrüde düşmesi için kusursuz ya da kusurlu olması şartı aranmaz. Kusur şartı; sözleşmeden dönme ve olumsuz zararların talep edilmesi ya da ifadan vazgeçip olumlu zararların talep edilmesi halinde aranır. Bu durumlarda borçlu satıcı kusursuz olduğunu ispat ederek sorumluluktan kurtulabilir.