✔Konut piyasasının seyrine ilişkin temel gösterge ilk el satışlar. İkinci eldeki satışların pek de önemi yok. İşte ilk el satışların toplamdaki payı bu yıl ilk iki ayda yüzde 30'la en düşük düzeye indi.
Şimdiye kadar hiç "İkinci el piyasada şu kadar otomobil satıldı, piyasa çok canlı ya da durgun" gibi bir değerlendirme duydunuz veya okudunuz mu? Hayır değil mi... Çünkü ikinci eldeki satışların bir önemi yoktur ki... Önemli olan ve izlenen, ekonomik olarak bir anlam ifade eden ilk el satıştır.
Aynı durum konut için de geçerlidir. İlk ve ikinci eldeki toplam satış sayısına bakarak piyasanın canlı mı, durgun mu olduğunu söylemek ne kadar anlamlıdır ki?
Aslında ikinci eldeki işlemlere satış demek bile çok doğru sayılmaz, bu aslında bir tür devirdir. Ama tanımı o kadar önemli değil, satış diyelim; bu durum ekonomi için çok da anlam ifade etmez.
Tasarruf sahibi konuta hücum ettiyse...
Son dönemde şu tür yorumları da çok sık duyuyoruz:
"Tasarruf sahibi konuta hücum etti ve bu yüzden konut fiyatları tırmandı."
İkinci elde bu kadar konut satılmışsa ve bir alıcı varsa herhalde bir de satıcı vardır.
Ne yani bir kesim konut alarak tasarrufunu değerlendiriyorsa karşıdaki satıcı ne yapmış oluyor? O da kar realizasyonuna mı gidiyor? Buna ne ad vereceğiz?
Yoksa bu satış yoğunluğu ekonomi sıkıntı çeken bazı kesimlerin nakde dönme çabasının bir sonucu olarak mı görmemiz gerekiyor?
Sahi ikinci eldeki bu satışları nasıl yorumlamalıyız? Alan tasarrufunu değerlendirmek için alıyorsa, satanın amacı ne?
ÖNEMLİ OLAN İLK SATIŞ
Konut üretimini hızlandıracak, sektörü canlandıracak olan ilk el konut satışıdır. Yıllar önce bitmiş ve birkaç kez el değiştirmiş konutun yeniden el değiştirmesi, yani ikinci el satış ekonomik anlamda çok şey ifade etmez.
O yüzden asıl izlenmesi ve önemsenmesi gereken ilk el satışlardır.
İşte ilk el satışlar, bu yıl iki ayda her ne kadar geçen yılın aynı dönemine göre artmışsa da ikinci eldeki devirlerle kıyaslandığında gerileme eğilimi içinde.
İlk ve ikinci eldeki satış toplamına göre kıyaslandığında ilk elin payı bu yıl ocak-şubat toplamında şimdiye kadarki en düşük düzeye indi.
İki ayda toplam 186 bin konutun satışı gerçekleşirken toplamda ilk el konutların payı yüzde 30'da kaldı. İkinci eldeki devirlerin payı ise yüzde 70'i buldu.
İLK EL KONUTA YAKLAŞMAK ZOR
Ekonominin geneline yayılan fiyat artışlarından hiç kuşkusuz inşaat maliyetleri de payını aldı; hem de fazlasıyla.
TÜİK verilerine göre inşaat maliyetlerinde son bir yılda kaydedilen artış ocak ayı itibarıyla tam yüzde 79.91 düzeyinde.
Bu maliyet artışı kaçınılmaz olarak konut fiyatlarına yansıdı. Bu yüzden de yeni konutların ikinci ellere göre zaten yüksek olan fiyatı daha da tırmandı ve sonuçta ilk el konut fiyatları rekor düzeylere çıktı.
Bir yandan yeni konut fiyatlarının çok ama çok artması, diğer yandan genel geçim zorluğu bu konutların toplam satışlar içindeki payının daha da gerilemesine yol açacak. Görüntü bu...
TÜİK KONUT SATIŞINDA O VERİYİ NİYE KALDIRDI?
TÜİK konut satışlarına ilişkin açıklamalarında 2021 sonuna kadar önemli bir detaya yer verirdi:
"İlk satış ve ikinci el satış ayrıntısında ipotekli ve diğer konut satış sayıları."
Böylece örneğin ilk el satışların ne kadarının ipotek tesis edilerek, ne kadarının peşin ödemeyle alındığını izlemek mümkündü. Aynı ayrıntıyı ikinci el satışlar içinde izleme şansımız vardı.
Nedendir bilinmez bu detay bu yıldan itibaren yapılan açıklamalardan çıkarıldı. Artık ipotekli ve diğer satışlar ya da ilk el ve ikinci el satışlar biliniyor ama bunların detayını görmek mümkün değil.