Son bir haftadan beri giderek yoğunlaşan bir konut pazarında hareket var. Bitmiş veya yarım kalmış konutlarda hareketlilik söz konusu. Bu hareketliliğin, COVİD-19 sıkıntısının henüz tamamen ortadan kalkmadığı bir dönemde ortaya çıkması elbette kulağa hoş geliyor. Ancak acaba bu gidişat doğru mu diye konuya biraz fokuslanmak gerekiyor. Bunun için üç soru sormak lazım. Birincisi, neden konut piyasasında bir canlılık ortaya çıktı? İkincisi, konuta hücum ve dolayısıyla hareketliliği doğru algılamak mı gerekiyor? Üçüncüsü de konuta hücumun muhtemel sonuçları neler olabilir.
Dilerseniz bu başlıklar çerçevesinde bir irdeleme yapalım. Her bir sorunun altına cevaplarını da maddeler halinde sıralamaya çalışalım.
Konuta hücumun nedeni…
- Öncelikle yaklaşık 3 aydan beri işlem görmeyen konut piyasasının satışlarda bir artış veya birikim yarattığını belirtelim. Yani bir birikimin olması söz konusu.
- Çok ciddi sayıda galiba 1.5 milyon civarında bitmiş veya yarım kalmış konut stoku var. Dolayısıyla bunların eritilmesi önem taşıyor.
- COVİD-19 sürecinde dünyada (altın ve kıymetli madenler hariç) petrol dahil pek çok malın fiyatının düşeceği beklentisi de konut piyasasına yansımış durumda.
- Bu arada Haziran ayı veya yaz başları konut hareketlerinin yoğunlaştığı dönem olduğunu da hatırlayalım.
- En önemlisi de Hükümetin bu salgın sonrası piyasaları canlandırma adına konut piyasasını teşvik etme çabası. Bu çalışmayı özellikle kamu bankaları üzerinden yürütme kararı verilmiş ve uygulama fiilen başlatılmış durumda.
- Konut piyasasını canlandırma yolu olarak seçilen enstrüman da konut faizlerinin düşürülmesi oldu. Hükümet yüzde 0.64 ile başlayan aylık faizleri piyasalara deklare etti.
- Hükümetin aklında olup olmadığını bilemiyoruz ama şablona oturtmak ve daha önce de söylemiş olmak adına erken ve baskın seçim senaryoları için konut piyasasını canlandırma çok önemli bir politika yolu.
Konuta hücum doğru mu?...
- İktisat teorisinin iktisada giriş derslerinde öğrettiği en önemli husus, tüketici veya birey davranışlarının rasyonel olduğu yönünde. Yani tüketici, birey veya hane halkının verdiği bireysel kararları doğru kabul etmek gerekir.
- Oysa bu teori günümüzde anlamını yitirmiş gibi. Yani tüketicinin rasyonel davrandığını söylemek ve kabul etmek güç ve hatta imkansız. Ayağını yorganına göre uzatmak gibi bir şey yok. Borçlanarak gününü geçirmek ve hatta keyfini sürdürmek gibi değişen alışkanlıklar var. Asgari ücretle çalışanın 3-5 bin liralık telefon kullandığı, 36 ay vadeli kampanya telefondan arabaya kadar mal alımlarının olduğu aşikar. Borç alarak veya taksitle yurt içi ve yurt dışı tatile gitmek artık çok sıradan bir refleks. Dolayısıyla bireyin rasyonel davrandığını söyleyen iktisat teorisi iflas etmiş durumda.
- Tüketicinin borçla yaşamak ve sürekli borçlanmak, gerekirse borcunu yeni borç ile ödemek gibi yeni davranış biçimleri var. Tüketici kredileri, taşıt kredileri, ihtiyaç kredileri, kredi kartı kullanımları ile ilgili rakamlar bunu çok net ortaya koyuyor.
- Özellikle COVİD 19 sonrası ekonomide çok ciddi bir durgunluk söz konusu. Bu durgunluk şöyle şekillenmiş durumda:
* Turizm sektörü çok zor durumda, yabancılar gelmiyor veya gelemiyor, Türkler de zaten ciddi bir potansiyel oluşturmuyor,
* İhracatımız başta AB bölgesi olmak üzere dış pazarlara bağlı ve talep darlığı nedeniyle bir türlü artış gösteremediği gibi çok eksilerde devam ediyor,
* KOBİ’lerin ve özellikle küçük esnafın toparlanamadığı ortada.
* KGF kaynaklı ve diğer başlıklı krediler piyasaların canlanması için yetersiz.
* En önemlisi de çığ gibi büyüyen işsizlik, özellikle de genç ve üniversiteli işsiz sayısındaki olağanüstü yükseliş malum,
* Bu gerekçelere yenilerini eklemek mümkün.
- Sonuç itibariyle yukarıda sıralanan gerekçeler ve tablo karşısında bireylerin konuta hücumunu akılcı bulmak imkansız.
Konuta hücumun muhtemel sonuçları neler olabilir?
- Artan konut talebine bağlı olarak konut fiyatlarının yükseldiğini görüyoruz,
- Hatta daha önceki yıllarda olduğu gibi, bu kadar yüksek konut stokuna rağmen, konut fiyatlarında özellikle faiz ve vadelere göre köpük oluştuğunu izleyebiliyoruz,
- Kamu bankaları tarafından sağlanan bu finansmanın Hazine için çok ciddi görev zararı yükü oluşturduğunu anlıyoruz,
- En önemlisi de çok yakında veya özellikle taksit ödemeleri başladığında taksit ödeme sıkıntılarının baş göstereceğini tahmin edebiliyoruz, açıkçası orta vadede bankaların elinde teminat olarak kalan konutları satacağını biliyoruz.
Sonuç olarak; yukarıda sıraladığımız hususları senaryo olarak değerlendirmemek, böylesine anormal gidişin normal sonuçlanmayacağını tahmin etmek lazım. Keşke ileride yanılsak diyoruz…