Ege DEMİRALP
Arabulucu Avukat
GÜVERCİN ARABULUCULUK VE TAHKİM MERKEZİ
Kira hukuku çeşitli ve ayrıntılı bir konu… Ben bu hafta son günlerde toplumda en çok mağduriyet yaşanan ve tartışma konusu olan kira sözleşmelerinin feshi ile ilgili birkaç önemli noktadan bahsetmek istiyorum. Süresi belli olan kira sözleşmelerinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez. Kanun; Kiracı ve kiraya veren için ayrı ayrı sebepler belirlemiş ve prosedürler düzenlemiştir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin sonunda bildirim sürelerine uyarak kira sözleşmesini feshedebilir. Ancak kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için haklı sebebe dayanması gerekmektedir.
Unutmamak gerekir ki kiraya verenin on yıllık uzama süresi dışında sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kira sözleşmesi; kiracı ben çıkıyorum demediği sürece, kira akdi birer yıllık dönemler halinde yenilenir yani sürenin bitiminde kendiliğinden sona ermez. Hatta kira sözleşmesinde bir artış maddesi yoksa kiracı hiç bir artış yapmadan yıllarca oturabilir.
Kiralayanın kendi veya altsoyu, üstsoyu gibi kişilerin ihtiyacı için kira sözleşmesini feshedebilir. En çok karşımıza çıkan fesih sebeplerinden bir diğeri de kira ücretinin yatırılmaması yahut geç yatırılmasıdır. Bir diğeri yeniden inşaat yapılacağı gerekçesiyle kiracının kiralanandan tahliyesini istemektir.
Dördüncü olarak da kanunda “Açıktan açığa fena kullanım” hali düzenlenmiştir. Kanun; “Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması” şeklinde belirtmiştir. Günümüzde kira uyuşmazlıklarında en hızlı ve etkili çözüm yolu; Arabuluculuk vasıtası ile çözüm yoludur.
Taraflar arabuluculuk vasıtası ile düzenledikleri anlaşma belgesinde; kira bedelini, kira artış oranını istedikleri gibi kararlaştırabilirler, kira artış oranını döviz kuruna endeksleyebildikleri gibi istedikleri bir yüzde olarak da kararlaştırabilirler. Taraflar arabuluculuk sistemine başvurarak; Kira tespit davası açmak zorunda kalmayacak, harç yatırmayacak, karşı taraf ile ilişkilerini de koruyacaklardır.
Bunun haricinde Arabuluculuk Anlaşma Belgesi ile kira ilişkinizi yeniden düzenlediğinizde önemli bir vergi avantajı bulunmaktadır. Arabuluculuk Anlaşma Belgesi damga vergisinden muaftır. Kira bedeli ne olursa olsun binde 9 damga vergisini ödemezsiniz.
Arabuluculuk sürecine gizlilik esası hakim olduğundan, yaptığınız kira sözleşmesi 3. kişiler tarafından bilinmeyecek ve emsal yer kira sözleşmeleri ile aynı veya yaklaşık bedel olarak kararlaştırmak zorunda kalmayacaksınız.