Türkiye’de inşaatı tamamlanmış ve satılmayı bekleyen ne kadar konut olduğunu, yani konut stokunu tam olarak bilmek mümkün değil. Konut stokuyla ilgili en yalın gerçek bu. Ama iyi kötü bir tahmin yapılabilir.
İşte biz de geçenlerde bu tahmine dönük bir yazı kaleme aldık. Konuya bu köşede 21 ve 22 Kasım günlerindeki yazılarımızda yer verdik.
Varsayımımız şuydu: Tamamlanan konutlar için belediyelerden yapı kullanma izin belgesi alınıyor. Yani bu arz demek. Sonra bu konutlar satılıyor, dikkat edelim ilk satışlardan söz ediyoruz, bu da talep. Arz-talep farkı da bize konut stokunu veriyor.
Bu sayıyı eylül ayı itibarıyla 1.3 milyon adet olarak hesapladık. Ama bu hesaplamada eksik bir yön olduğunu da özellikle vurguladık. Tüm Türkiye’yi kapsayan konut satış istatistikleri 2013 yılından itibaren tutulmaya başlandı. Dolayısıyla bu durum konut arz ve talebini karşılaştırmayı ancak 2013 ve sonrası için mümkün kıldı. Yani bu hesaplamada konut stokunu 2012 sonu itibarıyla sıfır varsaymak durumunda kalıyoruz.
Konut stokuyla ilgili ne yazdığımızı böylece özetledikten sonra bu konuda bize ulaşan itirazları aktarmak istiyoruz.
“Satışla iskanın doğrudan ilişkisi yok”
Sektöre yıllarını vermiş bir isimden, Salih Kuzu’dan bir mektup aldım. Konut stokunun 1.3 milyonu bulmayacağını ifade eden Salih Kuzu mektubunda özet olarak şu görüşleri dile getiriyor:
Türkiye’de satılan konutların iskanla doğrudan bir ilişkisi yoktur. Bazen bitmiş ama iskan alınmamış konutların, bazen de ruhsatlı kat irtifak tapulu ancak inşaatı devam eden konutların satışı yapılmaktadır. Bu nedenle ilk el satışlarla iskan alınmış konutlar arasında bire bir eşleşme söz konusu değildir.
Kat karşılığı anlaşmalarla arsasında konut yaptırıp kiraya verenlere ait konutlar, tapu kendi adlarına çıktığı için satış olarak görülmemekte ama iskan alan konutlar içinde bulunmaktadır.
Kendi arsasında oturmak için konut yaptıranlar iskan almakla birlikte satış işlemi söz konusu olmadığı için bu konut satış sayısı içinde görülmemektedir.
Kentsel dönüşüm ile evlerini yenileyenlerin önemli bir kısmı tapu devri yapmadan kat karşılığı yöntemiyle evlerini inşa ettirdikleri için iskan almalarına rağmen bir satış söz konusu olmamaktadır.
“TÜİK stok tespiti yapmalı”
Salih Kuzu mektubunda konut stokunun mutlaka tespit edilmesi ve bunu da TÜİK’in yapması gerektiğini vurguluyor. TÜİK’in konut stokunu sahadan toplayacağı verilerle tespit etmesi ve açıklaması gerektiğini belirten Kuzu mektubunu şöyle tamamlıyor:
“Türkiye’nin istatistiki ola
rak konut stokunu tespit etmemesi çok büyük bir eksiklik. TÜİK bunu tespit etmeli ve şehirler bazında yayımlamalıdır. Bu veriler yayımlanırsa bizim gibi gayrimenkul geliştirme işi yapanlar daha doğru yatırım kararları alabilirler.”
Konut sorunu daha çok tartışılır
Konut stoku ister bizim yaptığımız gibi teorik bir hesaplamayla 1.3 milyon olsun, ister gerçekte bunun yarısı kadar, hatta 500 bin veya daha da az...
Sorun her durumda büyük ve çözümü hiç de kolay değil.
Zaten 2017’ye göre geçen yıl ve geçen yıla göre bu yıl alınan inşaat ruhsatlarındaki gerileme bu sorunun nihayet fark edildiğini, fark edilmek zorunda kalındığını gösteriyor.
Yeni konutların fiyatları ortalama gelire göre astronomik düzeylerde seyrettikçe, gelir artmadıkça ve ekonomiye olan genel güvensizlik havası dağılmadıkça kimse elindeki birikimini böyle bir ortamda konuta bağlamaya yanaşmaz ve yanaşmıyor da...
Her gün kredi faizlerinin daha da düşeceğini söylerseniz iyilik mi yapmış olursunuz, kötülük mü, orası da biraz karışık. Bu örtülü biçimde “Şimdi alım yapma, faiz düşünce alırsın, bekle" demek değil mi?
Kaldı ki bu ülkede faiz sıfır olsa bile konut almaya yanaşamayan, aklından bile geçiremeyen milyonlar var. Üstelik onlar yeni konut peşinde de değiller.
Dolayısıyla genel gelir düzeyi yukarı çekilmeden, finansman koşulları kalıcı olarak iyileştirilmeden, ekonomide her gün yeni bir çalkantı yaşanmasına yol açacak gelişmelerin önüne geçilmeden ve arz patlaması önlenmeden konut stoku makul düzeylere kolay kolay çekilemez.