Piyasaya ne kadar sıfır konut arz edildi, belli. Bu konutların ne kadarı satıldı, o da biliniyor. Dolayısıyla bu iki büyüklüğün farkı bize konut stokunu veriyor. Bu sayıda da en az 1.3 milyon. En az, çünkü stok hesaplaması 2013'ten bu yana olan dönem için yapılabiliyor.
Faiz indirimi konut piyasasına hareket mi getirdi, yoksa zarar mı verdi? Bir görüşe göre zarar daha çok. Eskiden faiz biraz yüksekti ama konut fiyatları şimdikinin altındaydı. Şimdi ise faiz düştü ama bunu bahane edenler fiyatları artırdı, alım daha da zorlaştı.
Arşimet yüz yıllar önce “Bana dayanacak bir yer gösterin Dünya’yı yerinden oynatayım” demiş ya, biz de dayanacak, yani kıyaslanacak verilerden yola çıkarak böylesine iddialı bir sayıyı ortaya atıyoruz.
Bu yılın eylül ayı sonu itibarıyla Türkiye’deki konut stoku en az 1.261.898 adet düzeyinde bulunuyor.
Konut stokuna ilişkin sayıya ulaşmak için birkaç veriye ihtiyaç var.
Neler mi bunlar, sıralayalım: Birincisi, ne kadar konut tamamlanmış ve kullanıma hazır hale gelmiş, yani konut arzı.
İkincisi, ne kadar sıfır konut satışı gerçekleşmiş, yani konut talebinin düzeyi.
Bu iki veriye de sahibiz. TÜİK iki veriyi de düzenli olarak açıklıyor.
Konut stokuna ilişkin sayıyı niye “en az” vurgusuyla aktardığımızı da belirtelim. Konut satışına ilişkin istatistikler tüm Türkiye’yi kapsayacak şekilde 2013 yılından itibaren tutulmaya başlandı.
Önceki dönemlerde yalnızca il merkezleri ve merkez ilçelerdeki satış istatistikleri tutuluyordu. İşte bu yüzden konut stokuna ilişkin verileri 2013 yılından başlatmak durumundayız ve önceki dönemlerden devreden hiç stok olmadığını varsayıyoruz. Ancak elbette önceki yıllardan kalan stok da vardır.
Yapılan-satılan=Stok
Denklem böylesine basit aslında. 2013 yılı başından bu yılın eylül ayı sonuna kadar yaklaşık 5.3 milyon konut için yapı kullanma izni verilmiş.
Bu dönemde satılan konut sayısı ise yaklaşık 4 milyon adet.
Dolayısıyla arz ile talep arasındaki yaklaşık 1.3 milyonluk fark konut stoku demek. Biraz önce de belirttiğimiz gibi 2012 sonu itibarıyla stoku sıfır kabul ediyoruz, çünkü elimizde önceki dönemlere ilişkin veri yok.
Belediyelerin yapı kullanma izni verdiği konutların tümü ikamet amaçlı değil, o ayrıntıyı da vurgulamak gerek. Ama bunların sayısı toplamı etkileyecek ve eğilimi değiştirecek boyuta ulaşmıyor.
Faiz indirimi çare mi oldu, zarar mı verdi?
Başta yeni yapılanlarda olmak üzere genel olarak tüm konutların fiyatında bir artış gözleniyor. Bu artışa yol açan en büyük etken kamu bankalarının faiz indirmesi oldu. Faiz aşağı çekilince sanki vatandaş konut almaya hücum edebilecekmiş gibi satıcılar kendilerini adeta naza çekmeye, fiyatları artırmaya başladı.
Bazı değerlendirmelerde kamu bankaları öncülüğündeki faiz indiriminin sektöre yarar değil zarar verdiği dile getiriliyor.
Faiz indirimi öncesinde durumumuz şöyleydi:
Faiz görece yüksek, ama konut fiyatları şimdikine göre
daha uygundu ve daha çok satış yapılması mümkündü.
Faiz indiriminden sonraki durumumuz ise şöyle:
Faiz düşük, ama bunu bahane edenler yüzünden ev fiyatları yükseldi ve alım düşünenler de bunu ertelemek zorunda kaldı.
Konut stoku artmaya devam edecek
İlk dokuz ayda ruhsat alınan daire sayısının nasıl gerilediğini dün yazdık. İnşaat sektörü yaptığını satamaz olunca nihayet yapmaya ara vermişe benziyordu. İlk dokuz ayda ruhsat alınan daire sayısı geçen yılın aynı dönemin yüzde 64, 2017'nin aynı döneminin ise tam yüzde 85 altındaydı.
Şimdi "Artık daha az konut yapılıyor, stok erimeye başlar" diyebilir miyiz?
Bunu söylemek pek mümkün görünmüyor.
Görünmüyor çünkü daha önce ruhsat verilmiş konutlar zaman içinde tamamlanacak ve ruhsata konu konut sayısının çok üstünde bir yapı kullanma iznine bağlanmış konutla karşı karşıya kalacağız. Son iki yılda olduğu gibi...
Ruhsat ve izin belgesine konu konutları aynı takvim yılı itibarıyla karşılaştırmak bire bir doğru olmasa da bir fikir vermesi açısından bu karşılaştırmayı yaptık.
2013-2017 döneminde izin belgeli konut sayısının ruhsat alınan konut sayısına oranı yüzde 60-87 arasında değişirken oran 2018’de yüzde 135’e, bu yıl ise yüzde 303’e fırladı.
Ruhsat alınan konut sayısı hızla azalıyor ama geçmişte ruhsata bağlanan konutların tamamlanmasıyla konut arzı fazla değişmiyor.
İşte bu durum bir süre daha, en az birkaç yıl da böyle sürecek gibi görünüyor. Hızı kesilmekle birlikte inşaatlar devam ediyor, bir de stok var.
Dolayısıyla konut piyasasında arz lehine fazlasıyla açık olan farkın kapanması ve dengenin kurulması için zamana ihtiyaç var.