Son 2-3 ayda kamu bankaları aracılığıyla konut satışları desteklendi. Konut satışlarında ciddi artışlar sağlandı. Bunun için de “düşük faiz” aracı ya da manivelası kullanıldı.
Peki bu politika veya uygulama neye yaradı? Kime ne sağladı? Daha da önemlisi mevcut sonuçları ne oldu ve ileride muhtemel sonuçları ne olacak?...
Dilerseniz önce rakamlara bakalım, sonra da kime ne sağladığını ve sonuçlarının ne olacağını özetlemeye çalışalım.
Rakamlarla konut satışları
TÜİK’in bu hafta başında yayımladığı konut satış istatistiklerinin özeti şöyle:
2020 yılı Temmuz ayında toplam 229 bin konut satılmış. Bir önceki yıla göre toplam konut satışları yüzde 124 artış göstermiş. 2020 yılının Haziran ayında da konut satışları 190 bin olmuş ve bir önceki yıla göre katlarıyla artış kaydetmiş.
2020 yılının ilk 7 ayına bakıldığında da toplam konut satışı 854 bin olarak gerçekleşmiş ve bir önceki yıla göre yüzde 40 artmış.
Temmuz ayı sonuçlarına göre toplam konut satışları içerisinde ilk el satış miktarı 68 bin ve ikinci el satış miktarı ise 161 bin olmuş. Görüldüğü gibi satışlarda en büyük payı yüzde 70 ile ikinci el satışlar almış. Dolayısıyla geçen yılın aynı ayına göre ilk el satışlar yüzde 75 ve ikinci el satışlar ise yüzde 155 artış göstermiş.
Aynı şekilde 2020 yılının ilk 7 ayı itibariyle bakıldığında, ilk el konut satış miktarı 266 bin ve ikinci el konut satış miktarı ise 588 bin olarak gerçekleşmiş. Burada da ikinci elin payı yüze yüzde 69 ile ciddi artış sergilemiş.
Burada ikinci el satışların ağırlıklı payını göz önünde bulunduralım.
Gelelim satışların şekline… ipotekli konut satışları ile diğer konut satışları da ilginç sonuçlar sergiliyor.
Toplam 229 bin olan konut satışlarının 131 bini ipotekli ve 98 bini ise diğer satış türü. Yani toplam konut satışlarının yüzde 57’sini ipotekli konut satışları oluşturmuş, bir bakıma vatandaş borçlanarak konut sahibi olmuş.
Yukarıdaki rakamları özetle şöyle yorumlayabiliriz. 2020 yılının özellikle Haziran ve Temmuz aylarında konut satışları adeta patlamış. Bu satışlar içerisinde ağırlıklı payı ikinci el satışlar almış, yani yeni konut satışından daha çok mevcut ikinci el konut satışları yükselmiş. Öte yandan yeni veya ikinci el konut alan vatandaşlar mevcut tasarruflarını plase etmemiş, ağırlıklı olarak borçlanmış. Ekonomik krizin ve koronavirus salgınının devam ettiği koşullarla vatandaş teşvik edilmiş ve konut sahibi yapılmış.
Nitekim konutder Başkanı bu satışları, V ve hatta füze şeklinde toparlanma olarak yorumlamış. Hazine ve Maliye Bakanı Berat Albayrak da bu tarihi rekorun, kamu bankaları sayesinde vatandaşın ev sahibi yapılması olarak değerlendirmiş.
Ama bu popülist gibi görünen politikanın önü arkası düşünülmemiş.
Konut satışları kime ne sağlıyor?
Gelin şu son iki aydaki konut satışlarının kime ne sağladığına, kimin kazandığına ve kimin kaybettiğine bir bakalım.
Önce finans alt yapısı oluşturuldu. Yani kamu bankalarının konut kredisi faizleri çok ciddi bir şekilde düşürüldü. Aylık konut kredi faizleri yüzde 0.69’lara kadar geriledi.
Bunun üzerine derhal konuna hücum oldu ve dolayısıyla konut fiyatları yükseldi. Birkaç ayda veya haftada değil, birkaç günde konut fiyatları yüzde 20-40 arasında artış kaydetti.
Gerek ilk el satışlar ve gerekse hane halkının elindeki konutlara ilişkin ikinci el satışlar patladı. Öyle ki özellikle büyük kentlerde ve belli standartlardaki ilk el konutlar yok satmaya başladı.
Sonuçta ne oldu? Yukarıda özetlediğimiz rakamsal ve aşağıda özetlediğimiz sonuçlar oluştu:
- Kamu bankaları yüksek maliyetli ve kısıtlı fonlarını son derece verimsiz ve ekonomik katma değeri olmayan konut sektörüne aktarmış oldu,
- Özellikle özel inşaat müteahhitlerine gün doğdu, konut fiyatları bu ekonomik sıkıntı ortamında füze gibi fırladı ve müteahhitlerle bunu fırsat bulup ellerindeki konutları ikinci elde değerlendirenler ciddi paralar kazandı,
- Bu arada konut satın alanların çok büyük bir kısmına yeni borç yükü geldi, bunların borçları arttı,
- Kamu bankaları ucuz faiz ile maliyetleri arasındaki fark için görev zararı ile karşı karşıya kaldı,
Bu satışların gelecekteki etkileri ne olacak?
Kriz dönemlerinde özellikle hane halkı normal olarak borçlanmazken bu cazip faizler nedeniyle yeni borçlanmaya gitti. Herkesin işsiz kaldığı, mevcut işini korumaya çalıştığı koşullarda yeni borçlar oluştu.
Bu arada inşaat müteahhitlerinin stoklarında bulunan yeni ilk el konut stokları biraz eritildi. İkinci el satışlarda da eski sahiplerin rant geliri oluştu ve yeni sahiplere ipotekle mülkiyet geçmiş oldu.
Konutların 2 yıla kadar ödemesiz 15 yıla uzanan kredi yapılandırılması, yüksek bedeller nedeniyle kolayca realize edilecek gibi görünmüyor. Dolayısıyla kamu bankalarının önümüzdeki süreçte bu konutlara el koyması ve satışa çıkarması bekleniyor.
Sonuç olarak; kamu bankaları eliyle eski konut sahipleriyle inşaat şirketleri kazandı, vatandaş borçlandı, birilerine ciddi kaynak aktarılmış oldu.