✔ Konut fiyatlarının bir yılda yüzde 200'e yakın artması gayet normal. Normal; çünkü artışı körüklemek için adeta elden gelen her şey yapıldı.
✔ Faiz düşer ve TL'den kaçış başlarsa vatandaş tabii ki konuta hücum eder.
✔ TL değer yitirdikçe yabancı tabii ki daha rahat konut alabilir hale gelir.
Merkez Bankası’nın belirlemelerine göre konut fiyatları ağustos ayı itibarıyla son bir yılda yüzde 184.6 artış gösterdi. Artış oranı yeni konutlarda yüzde 176.4, yeni olmayan konutlarda ya da diğer bir ifadeyle ikinci el konutlarda yüzde 185.4 oldu.
Türkiye genelindeki artış oranı yüzde 185 ama özellikle İstanbul’daki artış çok daha yüksek. İstanbul için ölçülen artış oranı yüzde 211. Ankara’daki artış yüzde 193, İzmir’deki yüzde 176.
Bunlar, Merkez Bankası’nın belirlediği oranlar. Sektör içinden verilen bilgilerde gerçekte artışın çok daha yüksek olduğu dile getirilmiyor değil. Ancak unutmamak gerekir ki Merkez Bankası’nın belirlediği oranlar bir ortalamayı gösteriyor. Çok talep gören yerlerdeki ya da çok talep gören tipteki konutların fiyatları elbette daha hızlı artış göstermiş olabilir.
Ama ortalama oranlar bile çok yüksek...
Geçen yıl ağustosta 1 milyon lira olan bir konutun bu yıl 2.8 milyonu aştığından söz ediyoruz.
1 milyon nere, 2.8 milyon nere!
Bu bir yılda TÜFE artışı yüzde 80 dolayında. Düşelim enflasyonu, konut fiyatlarındaki reel artış yüzde 58’i buluyor.
Son bir yılda bazı hisse senetleri hariç yüzde 58 reel getiri sağlayan tasarruf aracı var mı?
Konut almak artık hayal!
Konut fiyatlarının çok yükseldiğinden yakınan geniş bir kitle var. Aslında bu kitle konut satın alma olanağını yitirmekten çok, konuttaki bu fiyat artışının kiralara yansımasından rahatsız.
Bir kere kıyıda köşede birikimi olmayan birinin konut satın alma olanağı hiç mi hiç kalmadı. Bırakın düşük faizi, sıfır faizli kredi bile verilse ortalama gelirli bir hanenin konut alması mümkün olmaktan çıktı.
Dolayısıyla yakınma gerekçesi doğrudan konut fiyatı için değil. Konutun fiyatı 3 milyon değil de 2 milyon olsa ne olacak ki! Çoğu vatandaş yine alamayacak, yine alamayacak!
Ama konutun fiyatı 2 milyon yerine 3 milyona çıktı mı, kira da ona göre yükseliyor. Türkiye’de ev sahipliği oranı çok düşük olduğu için de, vatandaş açısından kira tutarı büyük önem taşıyor.
Her ne kadar kira artış oranı yüzde 25 düzeyinde sabitlenmiş görünüyorsa da, biliniyor ki bu sınırlamayı aşmak için ev sahipleri bir dizi yöntem buluyor ya da deniyor. Aslında bu davranışlardan dolayı ev sahiplerini eleştirmek de işin kolayına kaçmak olur. Her şeyin fiyatı serbest, kiranın değil. Kira artışlarının önüne geçmenin yöntemi herhalde böyle yasaklayıcı bir yaklaşım olmamalı.
Kendi ellerimizle yükselttik!
Konut fiyatlarında son bir yıldaki artış yüzde 185; peki bir yıl önceki yıllık artış ne kadardı; yalnızca yüzde 33!
Aslında bu bir yılda yalnızca konut fiyatları artmadı ki... Geçen yıl eylülde ekonomi politikasındaki temel tercihin değişmesiyle birlikte buralara gelineceği iyi kötü görülebilirdi zaten.
Döviz kurunun ve genel anlamda fiyatların yükselmesinden konut fiyatlarını ayrı tutmak, ayrı düşünmek mümkün mü?
Geçen yıl eylülden başlayarak faiz indirilince elinde TL bulunan vatandaş ne yapacağını adeta şaşırdı. Tasarrufunu TL olarak tutmaya devam etse görüyor ki her ay alacağı faizle enflasyonu uzaktan seyredecek. Vatandaşın bir kısmı dövize gitti, bir kısmı aralıktan itibaren kur korumalı mevduata geçti, borsayı ya da altın almayı tercih edenler de oldu.
Bir kesim de doğal olarak gayrimenkule, özellikle de konuta yöneldi. Maliyet kaynaklı artışa bir de talep eklenince konut fiyatları uçtu gitti!
Yetmedi; TL değer yitirdikçe yabancının konut alma olanağı arttı. Bir de bunun üstüne Rusya-Ukrayna savaşı eklenince bu ülkeden adeta kaçmak isteyenler piyasaya hücum etti.
Sonuçta yüzde 200’e dayanan bir fiyat artışı...
Konut sahibi memnun
Konut fiyatlarının artması tabii ki zor da olsa konut almayı düşünenlerin planını bozdu. Evi olmayanların kira gideri, gelirleri içinde çok daha büyük bir yer tutmaya başladı.
Bunlar konut fiyatlarındaki artışın olumsuz yönleri.
Fiyatlardaki artış kuşku yok ki konut sahiplerini memnun etti. Hem de iki yönden...
Satmak isteyen daha yüksek fiyata müşteri bulabilir oldu.
Bir tek evi olan ve o evinde oturan, satışı kesinlikle düşünmeyenler de mutlu oldu. Elindeki varlığın fiyatının artması insanları mutlu eder; o yüzden satılması kesinlikle söz konusu olmayacak konutun değerlenmesi bile içten içe bir mutluluk yarattı.
MERKEZ BANKASI BİR DÜZELTME YAPMALI
Daha önce de yazdım; konutta toplam fiyat artışının, yeni konutlardaki artışla yeni olmayan konutlardaki artış oranının arasında olmaması mantıksız bir sonuç.
Bu durumu ağustos verilerinde Ankara ve İzmir için gördük. Oranları hatırlatalım:
- Ankara’da yeni konutlarda yıllık fiyat artışı yüzde 198.4, yeni olmayanlardaki yüzde 195.3, ortalama ise yüzde 193.5.
- İzmir’de yeni konutlardaki yıllık artış yüzde 170.5, yeni olmayanlardaki yüzde 173.9, ortalama yüzde 175.7.
Mantık, toplam ya da ortalama artışın, yeni ve yeni olmayanlardaki artışın arasında olması gerektiğini söylüyor.
Merkez Bankası bu duruma şöyle bir açıklama getiriyor:
“Konut fiyat endeksi, yeni konutlar fiyat endeksi ve yeni olmayan konutlar fiyat endeksi, hesaplama yöntemi gereğince, farklı örneklem ve farklı tabaka yapısı kullanılarak üretilen birbirinden bağımsız endekslerdir.”
Farklı endeksler ayrı ayrı açıklasanız; tamam. Bu farklı endeksleri açıklayıp adeta ortalaması gibi görülen başka bir endeks daha verdiğinizde işler karışıyor.
Sonuçta konut fiyatlarındaki artış ilan ediliyor. Atomu parçalamıyoruz! Bu yöntem bir şekilde düzeltilmeli. Yoksa her ay benzer durumlarla karşılaşmak kaçınılmaz.