✔ Türkiye'nin nüfusu artıyor, milyonlarca mülteci ya da sağınmacı var; yani konut talebi her geçen gün büyüyor ama konut arzı neredeyse on yıldır yatay seyrediyor.
✔ Üstelik ruhsat alınıp başlanacak konutların sayısında da birkaç yıldır artış yok. Bu da gelecekte konut arzının yine değişmeyeceğini gösteriyor.
Tamamlanmış ve kullanıma hazır hale gelmiş konut sayısını gösteren yapı kullanma izin belgesi verileri gösteriyor ki son on yıldır konut arzı küçük sayılabilecek dalgalanmalar dışında aynı düzeyde seyrediyor. TÜİK dün üçüncü çeyreğe ilişkin verileri açıkladı ve bu yüzden 2002’den bu yana olan ilk üç çeyrek toplamına ilişkin verileri derledik ve gördüğümüz bu; konut arzı üç aşağı beş yukarı aynı düzeyde.
Üç çeyrek toplamı itibarıyla 2013-2017 dönemi 500 binli sayılarla geçilmiş, 2018'de ilk ve bir kez rastlanan 600 binli bir düzey var, 2019'da yine 500 binlere inilmiş, son üç yıldır ise sayı daha da düşük ve hep 400 binli düzeylerde bir konut arzı söz konusu olmuş.
Yani son üç yılın ilk çeyreğindeki yapı kullanma izin belgesine bağlanmış konut sayısı, önceki yedi yıldan daha düşük gerçekleşmiş.
Kiralara bir de bu yönden bakmalı
Türkiye’nin nüfusu her geçen gün artıyorken, yetmezmiş gibi konut talebini daha da yukarı çekecek şekilde adı artık mülteci mi olur, sığınmacı mı, milyonlarca yabancı Türkiye’de yaşıyorken biz konut arzını yukarı çekemiyoruz.
Beş konuta beş kişi değil de on kişi talip olunca kira da fırlayıp gidiyor!
2018’in ilk üç çeyreği toplamında 614 bin konut kullanıma hazır hale gelmiş, bu yıl ise 442 bin. Dört yılda nereden nereye gerilemişiz!
Hatta öyle ki, 2012 yılının aynı dönemiyle, yani on yıl öncesiyle bile çok büyük fark yok. 2012’nin ilk üç çeyreği toplamında kullanıma hazır hale getirilen ve yapı izin belgesi verilen konut sayısı 379 bin. Sayı 2011’de ise 392 bin...
Türkiye’nin kendi nüfusu için bile daha fazla konutun tamamlanıp kullanılır hale gelmesi gerekirken, bir anlamda reel olarak geri gidilmiş.
Konut kiralarına yansıyan arz-talep dengesizliğinin altında biraz da bu gerçek yatmıyor mu?
Elbette bir dizi başka etken var; konut fiyatları artınca bunun kiraya yansımaması elbette düşünülemez ama çok açık ki konut arzında da bir sıkıntı var.
Sıkıntı daha da büyüyecek
2018’deki 614 bin adetlik konut arzı da, 2019’daki 544 binlik arz da büyük ölçüde yapı ruhsatına konu daire sayısının 2017 yılında 1.2 milyona ulaşan rekor gerçekleşmesinden kaynaklanıyor. 2017’de yapı ruhsatı alındı ve bu konutlar izleyen iki yıl içinde tamamlandı.
Sonrasında yapı ruhsatlarında büyük bir gerileme yaşandı. Bunda 2017’deki rekor düzeyin de etkisi vardı kuşkusuz. Piyasa bir anlamda doyuma ulaşmış gibiydi ve 1.2 milyondan 2019 yılında 177 bine inildi.
Sonrasında yavaş yavaş bir toparlanma ama son iki yıl yatay sayılabilecek bir gidiş...
2021 ve 2022’nin ilk üç çeyreği toplamında ruhsata bağlanan daire sayısı gelecek için hiç de iyi sinyaller vermiyor.
Konut arzının nasıl seyredeceğinin öncü göstergesi hiç kuşku yok ki yapı ruhsatı alınan konut sayısı. İşte bu sayı son üç yıldır görece düşük seyrediyor. 2019’u hiç saymıyorum bile, onun etkisi artık kalmamıştır.
Geçen yıl ve bu yıl ilk üç çeyrekte alınan ruhsatların sayısı, bu konutlar eksiksiz tamamlansa bile, yani bu kadar konut kullanıma hazır hale gelse bile önümüzdeki yıllarda arzın ancak bu kadar olacağına işaret ediyor. Sayıya bakıyoruz; son iki yıl 482 bin ve 415 binle geçilmiş.
Maliyetler bu kadar artınca...
Konut yapımına daha az niyetleniliyor; en azından artış hızı neredeyse sıfıra inmiş durumda.
Yılda 500 bini bile bulmayan konut arzı Türkiye’nin ihtiyacını pek karşılayamıyor. Bu da başka etkenlerle birleşip hem konut fiyatlarının, hem kiraların çok artmasına yol açıyor.
İnşaat maliyetlerinin çok hızlı artış göstermesi konut yapımını yavaşlatan en büyük etkenlerden biri. Ayrıca geniş kitlelerin alım gücü neredeyse tümüyle yok oldu. Kredi kullanmak isteseniz, konut fiyatının çok azı kadar bir kredi olanağı var. Üstelik konut fiyatları öylesine yüksek seyrediyor ki uygun koşulla ve konut bedelinin tümü kadar kredi bulunabilse bile bunu ödemek neredeyse mümkün olmaktan çıktı.