Konut Geliştiricileri ve Yatırımcıları Derneği (KONUTDER) Başkanı Ramadan Kumova, önümüzdeki dönemde, doğru verilere dayalı araştırmalarla sektörü, kamuyu ve vatandaşı doğru yönlendiren bir dernek olarak öne çıkacaklarını söylüyor. İnşaat ve gayrimenkul sektörü için bazıları periyodik açıklanacak önemli ‘pazar araştırmaları’ yaptırmaya başladıklarını. Bu yaklaşım sektör için daha sağlıklı politikaların oluşturulmasını sağlayabilir. Türkiye’nin en önemli gündemi haline gelen ‘kentsel dönüşüm’ konusunda da farklı görüşlere sahip. Başkan Kumova, “Kentsel dönüşümde Fikirtepe ilkti ve orada bazı yanlışlar yapıldı. İnsanları mutlu etmek için ekstra imarlar üretildi. Sonra da vatandaş, nerede kentsel dönüşüm olacaksa Fikirtepe’yi örnek göstererek o kadar istedi. Vatandaşa ‘hem dönüşüm olacak hem de çok para kazanacaksın’ demiş olduk. Şimdi bunun böyle olamayacağını anlatmaya çalışıyoruz” diyor.
Yine de biz bu işi başarmak zorundayız. Bu nedenle ‘dünya nasıl yapmış’ diye soruyorum. KONUTDER Başkanı olarak şöyle anlatıyor: “İngiltere’de 1950’lerden itibaren kentsel dönüşümler yapılmış. Dünyanın ilk kentsel dönüşümleri ‘organize kentsel dönüşüm hareketi’ diyebileceğimiz şekilde olmuş. Manchester’da maden ocakları kapanmaya başladığında şehir adeta ölü şehre dönüşmüş ve ‘bu şehri ne yapacağız’ diye sorgulamışlar. Şehrin en değerli yerlerinde fabrika ve maden işçileri yaşıyormuş. Belediye, dönüştüreceği bölgeyi belirlemiş. Örneğin 200 aileyi almış ve şehrin makul bir yerinde onlara 200 ev yaptırıp taşımış. Onlardan boşalan ve hak sahibi oldukları yere şehrin dokusunu bozmayacak şekilde 2 emsalle, 1,5 emsalle proje geliştiriciler gelmiş ve hasılat paylaşımı modeliyle orası yapılmış. Belediye, geliştiriciler ve hak sahibi vatandaşlar paydaş olmuş. Hak sahipleri ve geliştirici yüzde 40’ar, belediye yüzde 5-10 paya sahibi olmuş. Ortaya çok değerli bir proje çıkmış ve paydaşlar payları kadar ortaklığa kavuşmuş. Hak sahibi vatandaş, taşındığı evi istiyorsa, merkez projedeki payından onun değeri düşülüp hem başka yerde evi olmuş hem merkezdeki gayrimenkulde payı korunmuş. Sonuçta vatandaşa ‘sana güzel bir ev ürettim, merkezde de eski evinin yerinde geliri iyi bir gayrimenkule ortak yaptım’ denmiş.”
Ramadan Kumova’nın kentsel dönüşümü hızlandırmak için başka önerileri de var. Şöyle devam ediyor: “TOKİ, konut yapmasın, konutu özel sektör yapsın, TOKİ organize etsin. Devlet zaten arazinin patronu ve o arsa üretsin. Devlet ‘ben sana bu araziyi yüzde 20’yle veriyorum ama sen de oraya sadece sosyal konut yapabilirsin. O sosyal konutu şu fiyattan şu şartlarla vatandaşıma satacaksın’ desin. Vatandaş da uygun fiyat ve finansman koşullarına sahip bu konutları alabilsin. 100 ya da 70 metrekare konutuna kavuşsun.”
Türkiye’de bütün inşaatların maliyetlerinin yarısının arsa maliyeti olduğunu hatırlatan Ramadan Kumova, dünyadan örnekler veriyor: “Arsa kıtlığı nedeniyle ülkemizdeki bütün arsa sahiplerinin kafasında yüzde 50’lik bir çıta yerleşmiş. Kayseri, Diyarbakır, Bursa, Kars hiç fark etmiyor. Her yerde arsan varsa projenin yüzde 50’si senin. Sen her şeyi yapacaksın, yarısını bir kişiye vereceksin. Kalanla projenin toplam maliyetini de çıkarıp kâr edeceksin. Artık bu yürümüyor. Almanya’da iş yaptık. Düsseldorf’ta Nişantaşı gibi yerde arsa sahibi ile proje paylaşımı yüzde 20’ye 80 oldu. Maksimum yüzde 25 olabiliyor orada da arsa sahibi Türk ise zorluyor.”
Ramadan Kumova, gayrimenkulde proje üretimini hızlandıracak bazı finansman projeleri geliştirdiklerini de söylüyor. Birini şöyle anlatıyor: “Dünyada bütün gayrimenkul yatırım fonları proje geliştirmeye ve inşasına para harcayabiliyor, bizde ise yasak. Şu anda sadece bitmiş projeleri satın alabiliyorlar. Vatandaş gibi ‘ileride değerlenir satarım’ diye krumsal yatırım yapmış oluyorlar. Bu fonların önünü açarsak konut üretimi büyüyebilir. Projeler için finansman ve sermaye sorunu hafifl er. Yerli ya da yabancı girişimci herkes para koyabilir. Böylece sermayenin tabana yayılmasıyla ilgili yeni bir araç da ortaya çıkar.”
KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova, orta sınıfın konut sahipliğini artırmanın bir başka yolu olarak Almanya’daki yapı tasarruf sandıklarını da hatırlatıyor. Kumova “Almanlar 17’nci yüzyılda başlamışlar. Sonra Avrupa’da da yayılmış. İnsanlar çalışırken veya çocukları için bu fonlara ödeme yapıyorlar. 25 milyon katılımcısı var. Biz de benzer bir modeli fi nans ve sigorta sektörünün yapabilmesini öneriyoruz. Tıpkı Bireysel Emeklilik Sigortası (BES) gibi çalışacak. Şimdilik adına Konut Edindirme Sistemi (KES) diyoruz. Türk insanı üç alana yatırım yapmayı çok seviyor, altın, döviz ve konut. Toplanan paranın sadece konut projelerinde değerlendirildiği ve kazancın da katılımcılara gelir ürettiği bir sistem olacak. Devlet sistemi kurar ve BES de olduğu gibi teşvik edebilir.”
KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova’ya son dönemde hızla gerileyen ‘yabancıya konut satışını’ soruyorum. Bazı çevrelerin yabancıya konut satışına karşı olduklarını hatırlatıyorum. Kumova şöyle konuşuyor: “Türkiye’ye gelen net doğrudan yabancı sermayenin, yüzde 80’i gayrimenkul yoluyla geliyor. Bu, ülkemiz için çok ciddi döviz kaynağıdır. Toplam konut satışları içinde yabancıya satışın payı da yüzde 3,9 seviyesinde. Bu rakam İngiltere’de yüzde 11, İspanya’da yüzde 10, Portekiz’de yüzde 8, Dubai’de yüzde 65’e yakın. Bu konunun çok tartışılmasının bir nedeni de ‘sığınmacılarla konut satın alan yabancıların aynı kişiler olduğunun’ sanılması olabilir. Suriyeli sığınmacıların çok konut aldığı düşünülüyor. Aslında Türkiye ile Suriye arasında mütekabiliyet bile yok. Yani onlar gayrimenkul alamazlar. Bu meseleyi daha iyi anlatmamız gerekiyor.”
KONUTDER Başkanı Ramadan Kumova, kişisel girişimcilik öyküsünü de şöyle özetliyor: “Boğaziçi Üniversitesi’nde inşaat Mühendisliği okudum. Atak bir öğrenciydim, kulüp başkanlığı yaparak dönemin en önemli insanları ile tanıştım. Mesela o zamanlar en önemli bakanlardan Işın Çelebi’yi, TÜSİAD Başkanı Cem Boyner’i, Türk Rus İş Konseyi Başkanını, Müteahhitler Birliği başkanını okulumuza davet etmiştim. Eski Sovyet ve Doğu Bloku Ülkelerinde inşaat fi rmaları için iş fırsatlarını tartışmıştık. Okul bittikten sonra Enka ve Bayındır’da çalıştım. 1993’te ilk şirketimi kurdum, Türkiye’ye ithalat yapıyordum. 1994’teki ekonomik krizde kapatmak zorunda kaldım. Rusya’ya gittim ve 4 yıl çalıştım. Orada da 1998’de ekonomik kriz çıktı. Memlekete döndüm. Bir arkadaşımla önemli şirketlere proje geliştirme alanında danışmanlıklar verdik. ABD’deki mortgage sistemini Türkiye’ye getirmek için ilk girişimleri yaptık. Gayrimenkul değerleme sistemini getirdik. 2010’da Fer Yapı’yı kurdum. 5 yılda portföy büyüklüğümüz 1 milyar doları aştı. İlk projemiz Sinpaş arsasında Bomonti projesiydi, sonra Altınyıldız Fabrikası arsasına İstwest Projesini yaptık. Hızlı büyümenin ardından ‘bir şirket beş yılda buraya geliyorsa daha dikkatli olmam lazım’ dedim. O dönemde KONUTDER’de başkan yardımcısıydım. 2014’te bir sunum hazırladım ve ‘2017 gibi konut piyasasında ciddi problem olabilir’ dedim, frene bastım. Elimdeki projeleri toparlayıp 2017 sonunda durdum. Fer Yapı olarak yakın zamanda yeni projelere başlıyoruz.”