İnşaat ve gayrimenkul sektörüyle ilgili son verileri aktaralım. Temmuz ayında satılan 127 bin 88 konutun sadece 86 bin 304 adedi ikinci el konuttu. Ocak-Temmuz döneminde ise 672 bin 162 konut satıldı ve bunların da 458 bin 54’ü ikinci el konuttu. Bu rakamlar, pazarın ihtiyacına göre çok az miktarda yeni konut üretimi olduğunu gösteriyor. Temmuz ayında yabancıya satılan konutların toplam satışlar içindeki payı ise yüzde 1,8’e kadar geriledi. Yılın ikinci çeyreğine dair yapı ruhsatı verileri de hiç iç açıcı değildi. Önceki yılın aynı dönemine göre yeni bina ruhsatı sayısının yüzde 22,7, daire sayısının ise yüzde 28,9 azaldığını hatırlatalım.
Son olarak da inşaat maliyet endeksine bakalım. Herkes için en iyi gelişme burada görünüyor. İnşaat maliyet endeksi önceki aya göre yüzde 1,91 ve geçen yılın aynı ayına göre yüzde 46,35 artmıştı. İki rakam da enflasyonun (TÜFE) altında kalmış ki bu en azından maliyetlerin konut fiyatlarını artırıcı baskısının artık azalmaya başladığını gösteriyor.
Bütün bu güncel veriler konut piyasasında arz eksikliğinin en ağır şekilde devam ettiğinin ve uzun süre de düzelmeyeceğinin kanıtı. Çünkü yarın binlerce konutun temelini atsanız tamamlanması ortalama iki yılı buluyor.
Projeleri satan adam ne diyor?
İnşaat ve gayrimenkul sektörünü, genellikle üreten tarafla konuşmaya özen gösteriyorum. Çünkü üretmek daha karmaşık, daha faydalı ve daha zordur. Ülkemizde inşaat düşmanlığı ideolojik bir saplantıya dönüştüğü için de sektöre ne işletme kredisi verilebiliyor ne de konut satışlarını artıracak kredi kampanyaları düzenlenebiliyor. Bunun iyi bir şey olduğuna inananların sayısı da bir hayli fazla.
Birden fazla konut sahibi olanlara da yabancıya konut satanlara da düşmanlık o kadar yükseldi ki bu yıl cumhuriyet tarihimizde ilk kez gayrimenkulde dış ticaret açığı da vereceğiz.
Tabii ki bir de inşaatla ilgili olduğu sanılmayan, depremlerden önce asla hatırlanmayan ‘kentsel dönüşüm’ gündemimiz var.
Bütün bunları bu defa inşaat sektörünün satış tarafındaki en önemli şirketlerden birinin Aremas’ın kurucusu ve yönetim kurulu başkanı Vedat Arslan’a sormak istedim. Çünkü Vedat Arslan, 14 yılda (şirketinin yaşı) ekipleriyle birlikte İstanbul başta olmak üzere birçok ilimizde toplam 5 milyon metrekare gayrimenkulün satışını gerçekleştirdi. Başka bir ifadeyle yaklaşık 30 bin konut sattı. Aklınıza ilk gelen markalı konut projelerinin çoğunda satışı o ve ekibi yaptı. Sadece satış da değil, kiralamaları da o yönetti. 14 yılda elinden geçen gayrimenkullerin satış değeri yaklaşık 6 milyar dolar hesaplanıyor.
Ben de biraz popülizm yapayım diye soruyorum; konutu olmayan vatandaş ne zaman konut sahibi olacak? Arslan şöyle yanıtlıyor: “Konut arzındaki bu çöküş düzelmedikçe, konut sahibi olamayanların ‘sahip olma ihtimalleri’ iyice ortadan kalkıyor. Üstelik arzın ortadan kalktığı bu ortamda arz yeniden devreye girerse fiyatlar tekrar yükselir. Neden çok sayıda konut projesi başlamıyor? Çünkü hem inşaatı yapmak için finansman yok hem de satış yok. Bence ancak 2025’in son çeyreğinde piyasa düzelmeye başlayabilir. Bunun için de faizlerdeki düşüş ve talep önemli. Hem kredi hem de mevduat faizleri yüksek. İkisi de satışı engelliyor. Vatandaş faizden kazandıysa ve konut fiyatları artacak diye inanıyorsa artık konut almalı. Çünkü mükemmel alım satım çok az olur. Sen faizden çıktığında herkes çıkmış olabilir o zaman da fiyatlar yükselmiş olabilir. Son 8 ayda fiyatlar yükselmedi, reel olarak geriledi bile. Bu dönemde inşaat firmalarının da işi zor. Biz projeleri kademeli satmayı öneriyoruz. Çünkü maliyet, kar ve fiyat ilişkisi böyle dengelenebiliyor. Malzeme firmaları da inşaata böyle satış yapıyor.”
Vedat Arslan’a yabancıya konut satışını ve ülkemizdeki deprem riskini, kentsel dönüşümümüzün geleceğini de soruyorum. Şöyle konuşuyor: “Bundan 4-5 yıl önce vatandaşlarımızın yurt dışından aldığı gayrimenkul tutarı yıllık ortalama 250 milyon dolardı. Bu rakam 2023’de 2 milyar dolara çıktı bu sene sonunda 3 milyar doları aşacak. Şimdi, Dubai 400 bin dolarlık gayrimenkul alana oturma izni veriyor. Mesela bizden 2 milyar dolarlık gayrimenkul aldıkları için çok kızdığımız Ruslar, Dubai’den 2 yılda 40 milyar dolarlık gayrimenkul aldı. Ben Yunanistan örneğini Türkiye için öneriyorum. Yunanistan, önce ülke genelinde 250 bin Euro’luk gayrimenkul alana Golden Visa verdi. Sonra Atina ve Selanik’ten 500 bin Euro’luk konut alana diğer bölgelerinden ise 250 bin Euro’luk konut alana Golden Visa verdi. 1 Eylül 2024 itibariyle de Atina ve Selanik’ten 800 bin Euro’luk gayrimenkul alana, diğer bölgelerden 400 bin Euro’luk gayrimenkul alana Golden Visa vereceğini ilan etti. Aynı anda da ‘Atina, Selanik dahil ülkenin her yerindeki sadece kentsel dönüşüm projelerimizden 250 bin Euro’luk gayrimenkul alana Golden Visa veririm’ dedi. Böylece ülkede nerede kentsel dönüşüm olacaksa yatırımı oraya yönlendirdi ve dönüşümün finansmanını vatandaşlık da vermeden yabancı yatırımcıdan sağlamaya başladı.”
Vedat Arslan’ın anlattığı model akla yatkın görünüyor ama bizde yabancı düşmanlığı Yunanistan’dakini de geçmiş olabilir mi?