Kamu taşınmazlarının doğrudan (ihalesiz) satışı

Ahmet Arslan

CPA, MBA

Kamu taşınmazlarının satışı kural olarak ancak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’na göre yapılan ihaleyle mümkün olmakla birlikte istisnai bazı hallerde kamu taşınmazları belli bazı şartlarda ihalesiz olarak satılabilmektedir. “Doğrudan satış” olarak adlandırılan söz konusu imkan 4706 sayılı Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’da düzenlenmiştir.

İlk olarak belirtmek gerekir ki, söz konusu doğrudan satış imkânı sadece Hazine’ye ait taşınmazlar yani Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından idare edilen taşınmazlar için söz konusu olup, belediye, il özel idareleri, üniversite ve diğer kamu idarelerine ait taşınmazların söz konusu kanun kapsamında doğrudan satışı yasal olarak mümkün değildir. Hazine dışındaki kamu idarelerine ait taşınmazlar ancak 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda yer alan usullere göre ihale yoluyla satılabilir.

Hazine taşınmazlarının doğrudan satışı buna ilişkin kanunun isminden de anlaşılacağı üzere, hazine taşınmazlarının söz konusu taşınmazlar ile kullanma, hissedarlık vb. şekillerde belli bir ilişkisi bulunanlara, kâr amacı gütmeyen kuruluşlara veya belli bazı iktisadi faaliyetlerde bulunanlara satılması suretiyle ekonomiye kazandırılmasına yöneliktir. 

Doğrudan satış; taşınmazın mülkiyetinin herhangi bir ihale prosedürü izlenmeksizin rayiç bedel üzerinden ilgili kişiye devredilmesidir. Söz konusu yöntemin ihaleden başlıca farkı; kendisine satış yapılacak kişinin belli olması ve satış bedelinin ihalede yapılan arttırma sonucunda ortaya çıkan bedel değil, önceden idare tarafından belirlenen bedel (rayiç) olmasıdır.

Öte yandan, doğrudan satış imkânının olması kişiye bu taşınmazı ihalesiz olarak alma konusunda kazanılmış bir hak sağlamadığı gibi Hazine doğrudan satış yoluyla satılabilecek taşınmazı ihale yoluyla piyasada da satabilir. Başka bir deyişle, doğrudan satış yoluyla satış yapılabilecek olması Hazinenin bu imkânı kullanmak mecburiyetinde olduğu anlamına gelmez.

1. Doğrudan Satış (İhalesiz) Yoluyla Satılabilecek Taşınmazlar

Doğrudan satış yoluyla satılabilecek Hazine taşınmazları 4706 sayılı Kanunun 4’üncü maddesinde tek tek sayılmıştır.

Söz konusu kanun maddesine göre, Hazineye ait taşınmaz mallar;

1. a) Karşılıklı olmak, Dışişleri Bakanlığının olumlu görüşü alınmak ve diplomatik amaçlarla kullanılmak kaydıyla yabancı devletlere,
2. b) Üzerinde çeşitli amaçlarla kişiler lehine sınırlı ayni hak tesis edilmiş ise, zemini ile üzerindeki bina ve tesislerin Hazineye geçmesi gereken kısmı, talep edilmesi halinde hak lehtarlarına,
3. c) Hisse oranı yüzde kırkı veya hisse miktarı uygulama imar planı sınırları içinde dörtyüz, dışında ise 4 bin metrekareyi aşmamak kaydıyla talepte bulunan hissedarlarına,
4. d) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında, köy ve mezraların yerleşme alanı içinde bulunan ve yüzölçümü beş bin metre kareye kadar olan Hazine’ye ait taşınmaz mallar kullanıcılarına,
5. e) 3294 sayılı Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanunu’na göre kurulan vakıflara,
6. f) Kuruluş amaçlarında kullanılmak ve ticari faaliyete konu edilmemek üzere; kanunla veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle kurulmuş kurum ve kuruluşlar ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına,
7. g) Tapu kayıtlarında tapu fazlalıklarının Hazineye ait olduğuna ilişkin şerh bulunan taşınmazlardaki fazlalıklar, tapu malikine veya mirasçılarına,
8. h) Serbest bölge olarak kullanılmak üzere, bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil, gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerine,
9. i) Toplu konut amaçlı olarak kullanılmak üzere, düzenlenecek protokolle belediyelere,

Rayiç bedel üzerinden doğrudan satılabilir.

(d) bendindeki taşınmazları satın alacakların veya bunların kanunî ve akdi haleflerinin, bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihte, taşınmazın bulunduğu köy nüfusuna kayıtlı olmaları veya 31.12.2000 tarihinden beri o köyde ikamet etmeleri şarttır. Bu fıkra hükümlerine göre satılan yerler ile (e), (f) ve (i) bentlerine göre satılan yerlerin satış amacı dışında kullanılmayacağı hususunda tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh konulur. (i) bendine göre satılan taşınmazlarla ilgili olarak yapılacak imar uygulaması sonucunda kamu hizmet alanlarına ayrılan yerler, bedelsiz ve müstakil parsel olarak Hazine adına resen tescil edilir.

Hazineye ait taşınmazlar; küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatifler ile kamu kurum ve kuruluşlarına, borsa yapılmak üzere ticaret borsalarına, serbest bölge olarak kullanılmak üzere, bu amaçla tahsis edilmiş taşınmazlar da dahil, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, teknoloji geliştirme bölgelerinde yönetici şirkete, toplu konut üretmek amacıyla Toplu Konut İdaresi Başkanlığ’ına, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 63’üncü maddesinde yer alan harca esas değer üzerinden doğrudan satılabilir. Bu yerlerin amacı dışında kullanılamayacağına dair tapu kütüğüne şerh konulur.

Hazineye ait tarım arazilerinin satışında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunundaki kısıtlamalara tabi olan taşınmazlar bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendindeki kısıtlamalara tabi olmaksızın hissedarına doğrudan veya birden fazla hissedar olması halinde hissedarlar arasında pazarlık usulüyle satılabilir.

1. Kamu lojmanlarının satışı

28.11.2017 tarih ve 7061 sayılı Kanun’la yapılan düzenlemeyle; kamu lojmanlarının da satılarak ekonomiye kazandırılmasına yönelik bir çalışma başlatılmış ve hatta bazı kamu idarelerine ait bir kısım lojmanlar satılmıştır.

Söz konusu kanunda yapılan düzenlemeye göre;

- Savunma, güvenlik, adalet ve istihbarat hizmetlerini yürüten personel tarafından kullanılanlar hariç olmak üzere, genel yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin, döner sermayelerin, fonların, kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşları hariç özel kanunla veya Cumhurbaşkanlığı kararnamesiyle kurulmuş diğer kamu idarelerinin, kamu iktisadi teşebbüsleri ve bunların bağlı ortaklıkları ile müesseselerinin ve sermayesinin yüzde ellisinden fazlası kamuya ait diğer ortaklıklar ve şirketlerin mülkiyetinde veya tasarrufunda bulunan kamu konutları ekonomiye kazandırılır.

- Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan kamu konutları bağımsız bölümler halinde, üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış kamu konutu bulunan taşınmazlar ise üzerindeki yapılarla birlikte bir bütün olarak, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda yer alan hükümler çerçevesinde ihale yoluyla satılır.

- İhale yapıldığı tarihte görev, sıra ve hizmet tahsisli ve kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulan kamu konutlarında oturanlar, ikamet ettikleri kamu konutunu öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptirler.

Dikkat edilirse, sadece Hazine’ye ait taşınmazlar değil, genel yönetim kapsamındaki kamu idareleri (genel bütçeli idareler, mahalli idareler, sosyal güvenlik kurumları, düzenleyici ve denetleyici kurumlar, üniversiteler ve diğer özel bütçeli kamu idareleri) ile kamu şirketlerine ait lojmanlar da söz konusu kanun maddesi kapsamında bulunmakta olup, lojmanda oturanlar ikamet ettikleri lojmanı öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir.

Kanun maddesinde söz konusu taşınmazlar için “ekonomiye kazandırılabilir” değil, “ekonomiye kazandırılır” denildiğinden aslında kamu lojmanlarının satılması gerektiği ima edilmektedir.

Nitekim, tasarruf tedbirlerine ilişkin 2024/7 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Genelgesi’nde de “Savunma ve güvenlik hizmetlerinde kullanılanlar hariç mevcut lojman ve sosyal tesisler ekonomiye kazandırılacaktır.” denilmektedir.

Ne var ki, kurum taassubu vb. nedenlerle kamunun elinde halen 221.167 adet lojman bulunmakta olup, söz konusu taşınmazlar aylık 1.000 TL gibi sembolik kira bedelleriyle kamu görevlilerine kullandırılmaya devam edilmektedir.

1. Yapılan ihalede öncelikli alma hakkı

4706 sayılı Kanun’a göre, ticari faaliyetlerde kullanılmak üzere kiraya verilen taşınmazlar 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nda yer alan hükümler çerçevesinde ihale yoluyla satışa konu edilebilir. İhalenin yapıldığı tarihte en az üç yıl süreyle taşınmazları sözleşmeye dayalı olarak kullanan kiracılar, öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir.

Sonuç

Kamu taşınmazlarının doğrudan satış yoluyla ekonomiye kazandırılması önemli bir imkân olmakla birlikte söz konusu imkanın toplumun genel refahı için kullanılabilmesi için bu tür satışlara ilişkin olarak kamuoyunun çeşitli yöntemlerle bilgilendirilerek bu konuda şeffaflığın sağlanması ve hak sahipliğinin tespiti ve satılan taşınmazın akıbeti konusunda yeterli denetim mekanizmalarının bulunması büyük bir önem taşımaktadır.

Öte yandan, kamu idarelerine ait olup, aylık 1.000 TL gibi sembolik kira bedelleriyle kamu görevlerine kullandırılan lojmanların da 4706 sayılı Kanuna göre o lojmanda oturan kamu görevlisine öncelikli satınalma hakkı sağlanmak suretiyle satılması tasarruf tedbirlerine ilişkin 2024/7 sayılı Cumhurbaşkanlığı Genelgesi’nin de bir gereği olduğu gibi sosyal adalete aykırı olan bir duruma son verilmesi açısından da gereklilik arz etmektedir.

Kaynakça

www.maliekonomim.com