Konut piyasasının alt üst olmasına yol açan da hemen her göstergede olduğu gibi 23 Eylül'de başlatılan faiz indirimi...
✔Faiz aşağı gidince inşaat maliyetleri de tırmandı, konut fiyatları da...
✔Enflasyonun çok altındaki faiz yüzünden elindeki birikimi her gün eriyen vatandaş konutu bir seçenek olarak gördü.
✔Yurtiçinden gelen talebe yabancılar da eklendi ama yabancı talebi biraz da istismar etkisiyle fiyatları yukarı çekti.
Geçen yıl 23 Eylül’de yapılan Para Politikası Kurulu toplantısından çıkan karar, Türkiye ekonomisi için dönüm noktasının başlangıcı oldu. O günkü toplantıda faiz indirimi düğmesine basıldı ve aralık ayı da dahil dört toplantıda Merkez Bankası’nın politika faizi 5 puan aşağı çekilerek yüzde 19’dan yüzde 14’e indirildi.
Bu faiz indirimlerinin nelere yol açtığı üstünde defalarca durduk. Herkes yazdı çizdi...
Faiz inince enflasyon da düşecekti, bize Nobel iktisat ödülü getirecek bir teoriydi bu; ama tam tersi oldu. Türkiye en azından son yirmi yıldır görmediği bir enflasyon yaşıyor, vatandaş da şimdiye kadar hiç olmadığı kadar yoksulluk çekiyor.
Faiz inince kur tırmandı, KKM gibi ucube bir sistem icat edilip kur şimdilik de olsa frenlendi.
Enflasyon karşısında yalnızca geçimini sağlamak durumunda olanlar zorluk çekmiyor. Zamanında tasarruf etmiş, kötü günler için ya da gelecekte kullanmak için bir birikim yapmış olanlar da ne yapacaklarını şaşırdı. Türk parasında durmak her gün cezalandırılmak demek. Enflasyonun gelecek bir yılda yüzde 50’nin, 60’ın altına inmeyeceği görülen bir ortamda mevduata yüzde 15 dolayında faiz almak, anaparadan kaybetmek anlamına geliyor. Bazı tasarruf sahipleri “kötünün iyisi” düşüncesiyle KKM’yi tercih etti, birikimi belli bir düzeyin üstünde olanlar da konuta yöneldi.
MALİYET + TALEP = REKOR FİYATLAR
Bu köşede dün konut fiyatlarındaki tırmanışı irdelemiş ve fiyatları yukarı iten temel etkenin inşaat maliyetlerindeki artış olduğunu vurgulamıştık. Dün ayrıca yabancı talebinin konut fiyatlarındaki hızlı artışta birincil etken olmadığını dile getirmiştik.
Öyle anlaşılıyor ki bu konuyu biraz daha detaylı olarak ele almak gerekiyor.
Konut fiyatlarındaki artışta temelde üç etken söz konusu:
- Maliyet artışı.
- Birikimini enflasyon karşısında korumaya çalışan tasarruf sahibinin çaresiz bir şekilde konuta yönelmesi ve bundan kaynaklanan talep artışı.
- Yabancı kaynaklı talepteki artış ve bu artışı gerekçe yapanların fiyatları yukarı çekmesi.
Gelin şimdi bu etkenlere biraz yakından bakalım...
MALİYET EYLÜLDEN SONRA TIRMANDI
Geçen yılın eylül ayında başlatılan faiz indirimi uygulaması ilk düğmenin yanlış iliklenmesinden başka bir şey değildi. Daha önce “Merkez Bankası faiz-fiyat artışı-kur artışı” kapsamında defalarca oluşturduğumuz ve o düğmenin nasıl yanlış iliklendiğini gösteren grafiğin bugünkü konusu konut fiyatındaki ve inşaat maliyetlerindeki artış.
Gidişat o kadar net olarak ortada ki... Geçen yılın eylülüne kadar yatay bir seyir, faiz indirimiyle birlikte başlayan bir tırmanış...
İnşaat maliyetleri 2021'in ilk sekiz ayında yıllık bazda yüzde 28 le yüzde 44 arasında artmış. Aynı dönemde konut fiyatlarındaki artış da yüzde 30 ile 33 arasında kalmış.
Sonrası mı, her şey grafikte... Son oranları dün de aktarmıştık, inşaat maliyetlerinde şubat itibarıyla yıllık yüzde 90, konut fiyatlarında ocak itibarıyla yüzde 77 artış var.
Dün bu oranları yazınca, gerçek değişimin çok daha fazla olduğunu dile getiren okurlar oldu. Konut satış fiyatlarındaki artışı Merkez Bankası ölçüyor ve bu oran bir ortalama. Yabancı alımlarının yoğun olduğu özellikle Antalya ve İstanbul’da oran çok daha fazla olabilir elbette. Her ne kadar Merkez Bankası verilerinin detayında bu iller için de ortalamaya göre çok farklı bir oran yoksa da ben tek tek fiyatları bilemem, dolayısıyla Merkez Bankası verilerini aktarmak durumundayım. Kaldı ki konutun özelliğine ve bulunduğu yere göre spesifik olarak çok yüksek artışlar elbette söz konusu olabilir.
Aynı şekilde inşaat maliyetlerinde de çok daha yüksek oranda artış olduğu dile getirildi. Bu maliyetin malzeme ve işçilik ortalamasını gösterdiğini, işçilik maliyetindeki düşük artışın ortalamayı aşağı çektiğini göz ardı etmemek gerek.
PARAN MI VAR, DERDİN VAR!
Daha önce de kullandığımız bir tanım: “Tasarruf eden itinayla cezalandırılır!”
Enflasyon yüzde 60’ın üstüne çıkmış, vatandaşa verilen faiz yüzde 15’lerde, 16’larda...
Tamam, reel getiri gelecek dönemin enflasyonuyla kıyaslama yapılarak hesaplanır. Peki gelecek bir yılda enflasyonun yüzde 15’lere, 16’lara inmesi bekleniyor mu? Ne gezer!
Şu durumda vatandaş ne yapsın, gücü yeten konut almaya koşuyor. Konut alamayan, küçük de olsa, uzakta da olsa bir arsam olsun diyor.
Sonuçta aslında faiz indiriminin yol açtığı gereksiz bir konut talebi doğmuş oluyor. Gereksiz, çünkü çoğu kişi tasarruflarına enflasyona yakın bir getiri elde edebilse konut peşinde koşmayacak.
İşte “Aman param erimesin, bir yere bağlayayım” telaşı da karşımıza konut talebi olarak çıkıyor ve arz-talep dengesi işliyor, fiyatlar tırmanıyor.
Ayrıca enflasyonun bu düzeylerde seyrettiği ve kolay kolay da aşağı inmeyeceği bir dönemde, enflasyonun neredeyse üçte biri maliyetle kredi kullanmak mümkün oldu mu, konut almaktan daha cazip bir yatırım seçeneği kalmıyor.
YABANCI TALEBİNİN İSTİSMAR ETKİSİ DAHA BÜYÜK
Türkiye genelinde yabancıların toplam konut alımındaki payı bu yılın ilk iki ayında yüzde 4.7 oldu. Bu şimdiye kadar oluşmuş en yüksek oran. Tabii ki bu Türkiye ortalaması.
Yabancı payı Antalya’da yüzde 22’ye ulaşıyor. Oran İstanbul’da yüzde 11 dolayında.
Yabancıların konut talebi fiyatları elbette etkiliyordur. Dün maliyetin çok daha belirleyici bir etken olduğuna vurgu yapınca bu ifade yabancı talebinin fiyatlar üstünde sanki hiç etkide bulunmadığını söylüyormuşuz gibi yorumlandı.
Her talep bir denge değiştiricidir. Ama yabancıların talebinin sayısından çok bunun istismar etkisi çok daha fazla denge değiştiriyor gibi görünüyor. Yerli alıcıya karşı yabancının olası talebi bir koz olarak kullanılıyor. Yabancının döviz getirerek daha kolay alım yapabileceği dikkate alınıyor ve “Bugün yerli yatırımcıya 3’e satacağıma biraz bekler yabancıya 4’e satarım” mantığıyla hareket ediliyor.
Bu durum yerli alıcı üstünde de bir baskıya dönüşüyor. Vatandaş “Bugün almazsam beğendiğim bu evi yarın bulamam” düşüncesiyle elini çabuk tutmak isteyince daha yüksek fiyata razı oluyor.
Bu arada yabancılara Türk vatandaşlığı elde etme olanağı sağlayan konut alımındaki sınır 250 bin dolardan 400 bin dolara çıkarılıyor.