Gayrimenkul yatırımlarının ülkemizdeki önemine binaen bu yazımızda az bilinen ama birçok avantaja sahip olan bir yatırım enstrümanını tanıtacağız: Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF). Bugün itibariyle, Türkiye’de 20 portföy yönetim şirketi tarafından kurulmuş 50 adet aktif GYF olup 6 adet Fon da tasfiye edilmiştir. Bu Fonların büyüklüğü 6.5 milyar TL civarında olup ağırlıklı olarak konut ve/veya ofis projelerine yatırım yapmaktadırlar.
GYF, Sermaye Piyasası Kanunu ve ikincil mevzuatı tarafından regüle edilen bir yapıdır. Dolayısıyla, şeffaflık ve kamu denetiminin üst düzeyde olduğu, gayrimenkul yatırımlarının likiditasyonuna aracılık eden, ayrıca vergisel avantajlar içeren bir araçtır. Konunun detayları Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)’nun çıkardığı Gayrimenkul Yatırım Fonlarına İlişkin Esaslar Tebliği (III-52.3) (Tebliğ) ile düzenlenmiştir.
Konuyu teknik detaya fazla boğmadan Fon’un işleyişini şu şekilde özetleyebiliriz. SPK’dan izin almış bir portföy yönetim şirketi veya gayrimenkul portföy yönetim şirketi, gayrimenkul, gayrimenkul projeleri, gayrimenkule dayalı haklar, gayrimenkul yatırımı yapan gayrimenkul yatırım ortaklıkları ve anonim şirketleri gibi gayrimenkul cinsinden yatırım araçlarına yatırım yapmak üzere inançlı mülkiyet esasına göre bir fon kurarlar. Fon kurulduktan sonra kurucular, nitelikli yatırımcılardan¹ katılma belgesi karşılığında para toplayıp yatırımcılara belirttikleri alanlara yatırım yapar. Fona katılımın ayni olması da mümkündür, ama bu gayrimenkuller üzerinde ipotek vb. kısıtlama bulunmamalıdır. Fon kurucuları içtüzük, ihraç belgesi, yatırımcı bilgi formu ile birlikte faaliyetlerini SPK’nın izin ve denetiminde gerçekleştirirler. Fon katılma belgeleri, merkezi kayıt kuruluşunda saklanmaktadır. Yatırım yapılan gayrimenkul portföyünün yönetimi, bu konuda uzman portföy yönetim şirketleri tarafından yerine getirilmektedir.
Fonun tüzel kişiliği bulunmamaktadır ama tapudaki işlemler açısından tüzel kişiliği haiz addolunmaktadır, yani yatırım yapılan gayrimenkuller ve ayni haklar tapuda Fon adına tescil edilmektedir. Dolayısıyla, katılma belgesi sahipleri tapuda Fon adına tescilli gayrimenkullere dolaylı olarak sahiptirler. Fonun malvarlığı kurucunun, portföy saklayıcısının ve portföy yöneticisinin malvarlığından ayrıdır; kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere haczedilemez, üzerine ihtiyati tedbir konulamaz ve iflas masasına dahil edilemez.
Fon’un yatırım yapabileceği araçlar ve sınırları Tebliğde detaylıca belirtilmiştir. Özetle Fon gayrimenkule dayalı bir portföyü yönetmek amacının dışına çıkamamaktadır. Örneğin müteahhitlik veya gayrimenkul proje geliştirmesi, otel-AVM-hastane vb. işletmesi, kıymetli madenlere yatırım, sürekli olarak kısa vadeli gayrimenkul alım satımı, yurt dışından gayrimenkul alım satımı ve kiralaması yapamamaktadır. Fon portföyünde asgari ve azami olması gereken yatırım türleri de belirlenmiştir. Fon portföyünün en az %80’i gayrimenkul yatırımlarından oluşmalıdır.
Katılma payları sadece nitelikli yatırımcılara satılabilir ve nitelikli yatırımcılar arasında devredilebilir. Katılma paylarının Fona iadesi de mümkündür. Fona iade para karşılığı olabileceği gibi, gayrimenkul karşılığı da olabilir. Katılma paylarının nitelikli yatırımcıya satışına başlandığı tarihi müteakip en geç bir yıl içinde fon portföy değerinin en az 10 milyon TL büyüklüğe ulaşması gerekmektedir. Fon ihraç belgesinde yer verilen esaslar çerçevesinde Fon tarafından katılma payı sahiplerine kâr dağıtabilir.
GYF’ler açık veya kapalı uçlu olarak oluşturulabilirler. Kapalı uçlu fonlarda, belirli kişiler Fona iştirak edebilmektedirler. GYF’lerin maliyeti ise kuruluş ve fonun yönetim maliyetleri nedeniyle portföy yönetim şirketine ödenen komisyonlardır. Komisyon genelde Fon büyüklüğüne göre değişmekte olup yıllık olarak sabit ve/veya Fon performansı üzerinden hesaplanmaktadır. Ayrıca portföydeki yatırımların işletilmesi, değerlemesi için katlanılan maliyetler de Fonun malvarlığından karşılanır.
Görüldüğü üzere, GYF’ler gayrimenkul yatırımlarında şeffaflık, denetim, uzman yönetim ve likidite sağlayan bir yatırım aracıdır. Bu yatırım aracının gelişmesi için çeşitli vergi teşvikleri de sağlanmıştır. Türkiye’de kurulu GYF’lerin kazançları kurumlar vergisinden istisnadır. Kurumlar vergisinden istisna olan bu kazanç üzerinden Fon bünyesinde dağıtılsın dağıtılmasın Kurumlar Vergisi Kanunu (KVK)’nun 15/3. maddesi uyarınca yapılan stopaj oranı ise %0 (sıfır)’dır. Ayrıca, GYF’lerin gayrimenkul portföylerine ilişkin alım satım sözleşmeleri ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri damga vergisinden istisna edilmiştir. Diğer taraftan, GYF’lere KDV, emlak vergisi ve harç açısından bir muafiyet/istisna tanınmamıştır.
Fon yatırımcılarına sağlanan vergi teşvikleri de bulunmaktadır. Yatırımcılar, GYF’den kâr payı veya değer artış kazancı şeklinde gelir elde ederler. Fon katılma belgelerinin fona iadesi ile üçüncü kişilere satışı ise GVK’nın geçici 67. maddesi kapsamında değerlendirilip stopaja tabi tutulmaktadır. Stopaj oranı gerçek kişiler için %10, kurumlar için %0’dır. 2014 tarihli Tebliğde Fonun kâr dağıtabileceği belirtilmiştir. Fonun dağıttığı bu kârın vergi kanunları karşısındaki durumu ise net değildir. Zira, Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 75’inci maddesinde yatırım fonu katılma belgelerine ödenen kâr payları menkul sermaye iradı olarak tanımlanmıştır. Ancak, vergi kanunlarında bu düzenlemenin yapıldığı dönemde yatırım fonlarının kâr dağıtması söz konusu değildi, dolayısıyla vergi uygulamasında öteden beri katılma belgelerinin Fona iadesi kâr payı olarak değerlendirilmiştir. Bu nedenle, GYF’lerin dağıtacağı kâr paylarının vergilendirilmesi konusu net değildir. Bu kâr paylarının vergilendirilmesi konusunda iki görüş bulunmaktadır. İlki bu kâr paylarının normal şirket kâr payları gibi değerlendirilmesi, ikincisi ise GVK’nın geçici 67/1. maddesi kapsamında dönemsel getiri olarak kabul edilmesi yönündedir. İlk görüş benimsenirse gerçek kişilere dağıtılan kâr payları üzerinden GVK md. 94 uyarınca stopaj yapılıp, aynı Kanunun 22/3 ve 86. maddeleri uyarınca beyan edilecektir. Diğer taraftan, Fon bünyesinde KVK md. 15/3 uyarınca stopaj yapıldığından, kâr dağıtım aşamasında stopaj yapılmaması gerektiği yönünde görüş de bulunmaktadır. Kâr payı dağıtımı kurumlara yapılırsa kâr dağıtım stopajı olmamakta ve dağıtılan kâr payı iştirak kazancı istisnasından yararlanmayıp kurum kazancına eklenmektedir. İkindi görüş benimsenirse gerçek kişilere dağıtılan kâr üzerinden %10 stopaj yapılıp beyanname verilmeyecektir. Bazı vergi uygulamacılarının dar mükellef gerçek kişilere dağıtılan kâr payları üzerinden %0 oranında stopaj yapılması gerektiği yönünde görüşleri de bulunmaktadır. Gelir İdaresi Başkanlığı, daha önce kamuoyuyla paylaştığı “Yatırım Fon ve Ortaklıklarında Vergi Uygulamaları” başlıklı Rehber taslağında ikinci görüşü benimseyen bir yönde açıklama yapmıştı ama bu taslak daha sonra kalıcı olarak yayınlanmadı.
Yukarıdaki açıklamalardan görüleceği üzere, yeni dönemde GYF’lerin dağıttığı kâr paylarının vergilendirilmesi konusu araftadır ve tartışmaların sona erdirilmesi açısından Gelir İdaresi Başkanlığı’nın gerekli açıklama ve düzenlemeleri biran önce yapmasında fayda bulunmaktadır. Gerekliyse yasal düzenleme de yapılmalıdır.
Yukarıdaki belirsizliğe rağmen GYF’ler gayrimenkul yatırımlarında vergisel açıdan en avantajlı enstrüman durumundadır. Zira, gerçek kişiler açısından, bireysel olarak gayrimenkul yatırımı yapıldığında kira gelirlerinden gayrimenkul sermaye iradı, 5 yıl içindeki satışlar için de değer artış kazancı üzerinden gelir vergisi ödenmektedir. Şirket kurularak gayrimenkule yatırım yapılması durumunda ise önce kira gelirleri ve satış kârı üzerinden kurumlar vergisi, kârın dağıtılması aşamasında ise kâr dağıtım stopajı yapılmaktadır. GYF alternatifinde ise Fon bünyesinde vergi yükü sıfır olup sadece yatırımcı nezdinde düşük bir vergileme söz konusudur. Eğer yatırımcı dar mükellef kurumsa vergi yükü toplamda sıfır olmaktadır. Dolayısıyla, yabancı şirketlerin Türkiye’deki gayrimenkul yatırımları açısından en avantajlı model GYF olarak gözükmektedir. Yabancı gerçek kişiler açısından bir diğer avantaj ise 500 bin ABD Doları üzeri GYF yatırımının en az 3 yıl boyunca yapılması durumunda Türk vatandaşlığı başvurusunda bulunulabilmesidir. GYF’ler miras hukuku ve servet yönetimi açısından da kolaylık sağlamaktadır. Gayrimenkullerin mülkiyeti tapuda Fon adına olduğundan, servet sahipleri gayrimenkulleri çocuklar arasında bölüştürmektense veya mirasçılar taksimin nasıl yapılacağıyla uğraşmaktansa, katılma belgelerinin çocuklara/mirasçılara devri çok daha kolay ve pratiktir. Fonun kapalı bir aile fonu olarak kurulması, katılma belgelerinin aile dışındaki kişilere satışını engelleyecek hükümlerin Fon İzahnamesine eklenmesi mümkündür. Bu özelliği sayesinde GYF’ler aynı zamanda pratik bir servet yönetim aracıdırlar.
Sözün özü: Sermaye piyasası araçlarının derinleştirilmesi ekonomiyi de geliştirir.
Dipnot:
¹Nitelikli yatırımcı, yerli ve yabancı yatırım fonları, emeklilik fonları, yatırım ortaklıkları, aracı kurumlar, bankalar, sigorta şirketleri, portföy yönetim şirketleri, ipotek finansmanı kuruluşları, emekli ve yardım sandıkları, vakıflar, Sosyal Sigortalar Kanununun ilgili maddesince kurulmuş sandıklar, kamuya yararlı dernekler ile nitelikleri itibariyle bu kurumlara benzer olduğu Kurulca belirlenecek diğer yatırımcılar ve sermaye piyasası araçlarının ihraç tarihi itibariyle en az 1 milyon lira tutarında Türk Lirası, yabancı para veya sermaye piyasası aracına sahip gerçek ve tüzel kişilerdir.