Gayrimenkul sektörü ülkemizin en önemli yatırım alanlarından birisi. 2024 yılında dünyada ve Türkiye’de yüksek enflasyon baskısı ve sınırlı büyüme oranlarının etkisinde kalan sektör 2025’te nereye gidiyor? Bu soruyu Gülman Group Yönetim Kurulu Başkanı ve CEO’su Polat Gülman’a sordum. Gülman, 2025 yılından itibaren ticari gayrimenkul sektöründe daha belirgin büyüme beklendiğine dikkat çekti. Ticari gayrimenkul sektörünün bir dönüşümden geçtiğini ve bu dönüşümü etkileyen üç faktörü, “dijitalleşme, e-ticaretin yükselişi ve sürdürülebilirlik”şeklinde özetledİ.
Ticari gayrimenkul ön planda dediniz? Büyüme nereden kaynaklanacak?
Dünyada toplam gayrimenkul pazarından yüzde 30 ile yüzde 35 arasında pay alan ve 2025 yılında büyüme öngörülen ticari gayrimenkul piyasasının, geleneksel ofis binaları ve alışveriş merkezlerinden uzaklaştığını, buna karşılık yeni dönemin stratejik segmentleri olarak veri merkezleri, lojistik depolar ve öğrenci yurtları ve bakımevleri olarak kullanıma da uygun ‘mikro konutlara’ daha fazla odaklandığını söyleyebiliriz.
Öncelikle sadece ticari gayrimenkulde değil emlak sektörünün tamamında önemli değişim rüzgarlarının estiğini belirmemiz gerek. Değişimi destekleyen beklentilerin başında insan ihtiyaçlarına uygun çözüm talebi geliyor ve teknoloji bu noktada kilit rol üstleniyor. Nitekim sektörde bugün değişime öncülük eden projeler özgün tasarımlarının yanı sıra teknoloji entegrasyonları, çevreye duyarlılıkları, enerjide bilinçli kaynak kullanımlarıyla öne çıkıyorlar.
2025’in emlak sektörü için yenilikçi ve dinamik bir dönem olacağı bekleniyor. Geleneksel ticari gayrimenkulün dışında, lojistik depolar ve veri merkezleri gibi teknoloji odaklı alanların sektördeki büyümeyi destekleyeceğini düşünüyorum. Aynı zamanda, konut talebi yüksek olsa da, ilk defa envanterde satışa sunulan yeterince hazır konut bulunmuyor. Bu süreçte mikro konut olarak tabir edebileceğimiz yapıda; öğrenci yurtları ve bakım evleri gibi yatırımların da artmasını bekliyoruz.
Lojistik depo konusuyla başlayalım? Neler olacak?
2025 itibarıyla, lojistik depolar ticari gayrimenkul pazarının %20-25’ini oluşturuyor. Bugün, en büyük depoları kiralayan sektörler arasında e-ticaret, hızlı tüketim malları (FMCG), otomotiv ve ilaç endüstrisi öne çıkıyor.
Amazon ve Alibaba gibi küresel devler, müşteri taleplerini en hızlı şekilde karşılamak için "sipariş üzerine inşa edilen" (built-to-suit) depolara yöneliyor. Bu depolar, yalnızca büyük hacimli ürün saklama alanları değil, aynı zamanda çevre dostu yaklaşımlar ve teknolojik dönüşümle şekillenen akıllı lojistik merkezler olarak tasarlanıyor. Depolarda LEED sertifikalı eko-tasarımlar, karbon ayak izini düşüren yapılar ve yenilenebilir enerji entegrasyonu gibi çevreci unsurlar ön plana çıkıyor.
Amazon ve Alibaba, kiralayacakları veya alacakları deponun çevresel etkilerini titizlikle göz önünde bulunduran bir yaklaşıma öncülük ediyorlar. Örneğin arsaların çevreyi kirletip kirletmediğini ve yer altı suyu kirliliğine karşı alınan önlemleri sıkı sıkıya değerlendiriyorlar. Kullanılan araçlar ise depo içinde, maksimum seviyede elektrikli sistemlerle çalışıyor.
Türkiye’de durum nasıl?
Türkiye’de de benzer bir eğilim gözleniyor; firmalar, belirli ihtiyaçlara göre özel tasarlanmış lojistik merkezlerine yatırım yapıyor. Bu merkezler, şehir çevresinde olduğu gibi şehir merkezinde de yer alabiliyor; şehir merkezlerine yakınlaştıkça depo sahası 100.000 m²'den 5.000 m²'ye kadar küçülüyor. Ancak buradaki en büyük avantaj, lojistik verimliliğin artması oluyor zira ‘aynı gün teslimat’ hedefi sektördeki önemini koruyor.
Teknolojinin depo alanlarına entegrasyonu, depo çalışanlarının profilini değiştirerek beyaz yakalı ve yüksek nitelikli iş gücüne olan talebi artırıyor. Bu ise sektörde insan odaklı tasarımların ön plana çıkmasını sağlıyor. Depoların içinde, beyaz yakalı çalışanlar için sosyal alanlar yaratılıyor ve oluşturulan alanlar hem sosyalleşme hem de eğitim amacıyla kullanılıyor.
Veri merkezleri nasıl gelişiyor?
Veri merkezleri, dijital ekonominin büyümesiyle ticari gayrimenkul içindeki payını artırıyor ve 2025 itibarıyla pazarın %10-15’ini oluşturuyor. Türkiye’de özellikle İstanbul ve Ankara gibi büyük şehirlerde yatırımlar hız kazanırken, bu kampüslerde enerji verimliliği ve sürdürülebilir altyapılar öncelik kazanıyor.
Küresel ölçekte, veri merkezleri için yenilenebilir enerji kullanımı giderek yaygınlaşıyor. Google ve Microsoft gibi teknoloji devleri, veri merkezlerini tamamen karbon nötr hale getirme yolunda büyük yatırımlar yapıyor. Türkiye’de de yeşil enerji entegrasyonu, yeni projelerde öne çıkıyor. Aynı zamanda yapay zeka destekli veri merkezleri, operasyonel maliyetleri düşürerek verimliliği artırıyor
Mikro konutlarda durum nasıl?
Büyük şehirlerde konut maliyetlerinin artması ve minimalist yaşam tarzının yükselişi, mikro konutları cazip hale getiriyor. 2025 itibarıyla mikro konutlar ticari gayrimenkul pazarının %5-10’unu oluşturuyor. Özellikle genç profesyoneller ve yalnız yaşayan bireyler için optimize edilmiş yaşam alanları, şehir merkezlerinde erişilebilir bir konut çözümü sunuyor.
Mikro konut projelerinde ortak yaşam alanları ve paylaşımlı tesisler, yaşam kalitesini artıran unsurlar arasında. Geliştiriciler, yenilikçi tasarımlar ve akıllı bina sistemleriyle kompakt yaşamı daha konforlu hale getirmeyi hedefliyor. Öğrenci yurtları ve bakım evleri de bu segmentin önemli bir parçası olarak öne çıkıyor; öğrenci yurtları pazarın %7-8’ini, bakım evleri ise %3-5’ini oluşturuyor.
Siz bir yatırımcı olacak, fırsatların nerede olduğunu düşünüyorsunuz?
Girişim sermayesi (Venture Capital) dünyasında başarılı olabilmek için yatırımcıların hem makroekonomik gelişmeleri hem de teknoloji trendlerini yakından takip etmesi gerekiyor. 2025 yılında özellikle dikkat etmemiz gereken unsurlar arasında sermaye verimliliği, iş modeli sürdürülebilirliği ve teknoloji adaptasyonu öne çıkıyor. Artan faiz oranları ve likidite sıkıntıları, biz yatırımcıları daha seçici olmaya zorlamakta, uzun vadeli değer yaratma potansiyeline sahip girişimlere yönelmek ise büyük önem taşıyor.
Gülman Ventures neye odaklanıyor?
2022 yılında kurulan ve İsveç merkezli bir yatırım firması olan Gülman Ventures ile yenilikçi ve ileri teknoloji odaklı start-up projelerine stratejik finansal destek sağlıyoruz. Yatırım fonları aracılığıyla geleceği şekillendiren, stratejik yatırımlar yapıyoruz. 29 ülkede, 33 sektörde toplamda 249 şirketin yatırımcısıyız.
Gülman Ventures özelinde longevity, biyoteknoloji, yapay zeka, yeşil teknolojiler/sürdürülebilirlik ve fintech odaklı çözümler sunan şirketlerin, yatırımcı radarımızda olmaya devam edeceğini söyleyebilirim.