Ne demişler “Mal canın yongasıdır.” Oynak kurları, kapanan dükkanları görünce, aldı mı beni de bir endişe. Bizim yonganın değeri düştü mü acaba, diye kara kara düşünmeye başladım. Beni karalar bağladıysa, bir de düşünün gayrimenkul sektörünün halini.
Kiraya verilen veya değer artışı bekleyen, yatırım amaçlı gayrimenkul olarak sınıflandırılıp gerçeğe uygun değerden taşınan, o güzelim binaların, AVM’lerin, değerlerinin yerinde yerler mi esiyor acaba? Yok, böyle olmayacak dedim, dayandım TFRS 13 Gerçeğe Uygun Değer Ölçümü’nün (Fair Value Measurement) kapısına.
“Doğruyu söyle, battık mı, çıktık mı? Bu belirsizlik ortamında gerçeğe uygun değer değişir mi, değişmez mi? Vallahi gözüme uyku girmiyor.” dedim.
Evimin değerini nasıl bulurum?
TFRS 13, sakince anlatmaya başladı: “Arazi, bina veya makineler gibi sabit kıymetlerini bilançolarda TMS 16 standardıyla uyumlu olarak değerleme modelinden ölçüyorsan veya yatırım amaçlı gayrimenkullerini gerçeğe uygun değerden takip ediyorsan, doğru kapıya geldin.
Önce gerçeğe uygun değer ne demek, onu sana söyleyeyim. Gerçeğe uygun değer (fair value) piyasa katılımcıları arasında ölçüm tarihinde olağan bir işlemde (orderly transaction), bir varlığın satışından (örneğin bina) elde edilecek veya bir borcun devrinde ödenecek fiyat olarak tanımlanır (paragraf 9). Gerçeğe uygun değer, çıkış fiyatını (exit price) ifade eder, yani bir varlığın satışında alınan veya bir borcun devrinde ödenen fiyattır; giriş fiyatı (entry price- karşılıklı bir işlemle bir varlık edinilirken ödenen veya bir borç üstlenilirken alınan fiyat) veya işlem fiyatı (transaction price) değildir. Fiyat, ölçüm tarihindeki piyasa koşullarını yansıtmalıdır. Örneğin, evin senin için kıymetli olabilir ama piyasa oyuncularının gözünde o değer biçilmiyorsa, evinin gerçeğe uygun değeri de o kadar etmiyordur.
En iyi ve en yüksek değer
Sakın üzme kendini! Bak sana güzel haberler vereceğim. Parasal olmayan varlıklarda (non -financial assets), örneğin senin evin veya komşunun arazisinin değeri bulunurken, en iyi ve en üst seviyede (its highest and best use) kullanarak ekonomik fayda elde edebilecek tutar, gerçeğe uygun değer olaraj tespit edilir (paragraf 27). Senin huysuz komşun arsasını boş boş tutuyor, arada bir ekip biçiyor ama değeri ölçülürken en çok kazanç getirecek proje düşünülür. Örneğin, oraya bir AVM kondursam kazanç ne olur?
Nasıl gidiyor, takip edebiliyor musun? En havalı bölüme geldik: Değerleme yöntemleri (valuation techniques). Benden sana tavsiye, değerleme yaparken mümkün olduğu kadar gözlemlenebilir bilgilerden faydalan (observable inputs, örneğin borsada işlem fiyatı), gözlemlenebilir olmayan girdilerin (unobservable inputs) kullanımını asgari seviyede tut.
Bak söylemedi deme, değerleme yaparken kullandığın girdilere göre makul değer hiyerarşisi gereği dipnotlarda açıklama yapacaksın. Sonra dış kapının mandalı gibi, Seviye 3’te yer alırsın, sürü sepet dipnot açıklaması yapman gerekir.
Piyasalar beni çarptı
Şekerim, değerleyeceğin varlığın veya varlık grubunun özelliklerini en doğru yansıtacak değerleme metodunu seçebilirsin. Yaygın olarak kullanılan üç değerleme yöntemi; piyasa yaklaşımı (market approach), maliyet yaklaşımı (cost approach) ve gelir yaklaşımıdır (income approach). Sen istersen birini seç, istersen birden fazlasını. Artık paşa keyfin bilir…
Sen meraklısındır, o neymiş, bu neymiş diye sorarsın. Sen sormadan ben anlatayım. Piyasa yaklaşımı yönteminde, benzer işlemler sonucu piyasa oluşan fiyatların ve bilgilerin kullanılmasıyla bulunan değerdir. Hani “piyasa çarpanını (market multiples) 2 aldım, yok 5 çarpanı aldım.” derler ya, işte o yöntem, bu yöntem.
Maliyet yaklaşımına gelecek olursak, dost meclisinde biz ona “cari yenileme maliyeti” (current replacement cost) deriz. Cari yenileme maliyeti, piyasadaki satıcının satış fiyatı veya alıcının inşa veya edinme maliyetidir.
Gelelim sonuncu yöntemimize… Gelir yaklaşımı yöntemi. Kısaca, gelecekte oluşacak tutarların (örneğin, nakit akışları veya gelir ve giderler) iskonto edilerek bulanan değeridir. Örneğin huysuz komşunun arazisine AVM dikseydim, mis gibi kira geliri alacaktım. Bilançoda AVM’yi yatırım amaçlı gayrimenkul diye sınıflayıp, gerçeğe uygun değerden takip edecektim. Gerçeğe uygun değerini de, gelir yaklaşımı modelinde ileride elde edeceğim kira gelirlerinin bugüne indirgenmiş değerinden hesaplayacaktım.
COVID-19’un etkileri
Aklıma gelmişken, COVID-19 evimin gerçeğe uygun değerini etkiler mi, diye sormuştun ya…Güzel kardeşim, bu belirsizlik ortamı tabi ki etkileyecek. Değerleme çalışması yaparken kullandığın iskonto oranının içindeki risk primini ve/veya tahmini nakit akışlarını, piyasa koşullarına göre tekrar gözden geçirmen gerekecektir. Belki de mevcut şartları göz önünde bulundurup, değerleme yöntemini değiştirmen gerekir. “Muhasebe tahminlerinde değişiklik” olarak tanımlayacağın bu değişik konusunda sana TMS 8 Muhasebe Politikaları, Muhasebe Tahminlerinde Değişiklikler ve Hatalar Standardı yardımcı olur. Alırsın eline bir kutu lokumunu, detaylarını ona sorarsın.” dedi.