Torunlar GYO, 2010 yılında halka arz edildiğinde 1,2 milyar dolarlık portföyü olan bir şirketti. 10 tane alışveriş merkezi, Torun Tower, Torun Center gibi projeler için Paşabahçe arsası gibi arsaların alınması için finansman gerekiyordu. O dönemde döviz cinsinden 10 yıllık uygun faizli kredi bulma fırsatı vardı.
Şirket de bu yoldan gitti ve borçlandı. 2017 yılına gelindiğinde 700 milyon dolarlık borç stoku olan bir şirketti. Faiz oranları arttı, konut satışları azaldı, alışveriş merkezlerinde dövizle alınan kiralar TL’ye döndü. Şirket borçlarını ödemek için planlama yaptı, elindeki stokları satarak, alışveriş merkezlerini iyi yöneterek borçlarını ödemeye başladı. Bu plan başarılı oldu. Yıl sonunda borç stoku sıfırlanacak. Şirket, yeni projelere ağırlık verecek ve özkaynakla büyüyecek.
“Borcumuzu gününden önce ödemeyi ilke edindik”
Kısa bir süre önce Türkiye Sermaya Piyasaları Birliği tarafından gayrimenkul yatırım lideri ödülüne layık görülenTorunlar GYO’nun Yö netim Kurulu Baş - kanı Aziz Torun ile buluştuk. Borçlarını nasıl ödediklerini, bundan sonra nasıl bir yol izleyeceklerini ve yeni projelerini konuştuk.
Aldıkları ödülü son altı yılda gösterdikleri performansın takdir edilmesi olarak nitelendiren Torun, şöyle devam ediyor:
“Başarılı finansman planımız sayesinde 2023 sonu itibariyle borçları sıfırlamış olacağız. Torunlar GYO geçen yıl sonu itibariyle 46,9 milyar TL portföy değeri, 34,8 milyar TL net aktif değeri olan bir şirket. Bu yıl sonu itibariyle bunun en azından yüzde 50’nin üzerinde artacağını düşünürsek şu anda sermaye piyasasındaki en önemli gayrimenkul yatırım ortaklığı konumunda. Bu yılın ilk altı ayında satış hasılatımız 1 milyar 740 milyon TL oldu. Yıl sonunda EBİTDA hedefimiz 3,6 milyar TL. Bunu tutturacağımızı umut ediyoruz.
Biz hep borcumuzu gününden önce ödemeyi ilke edindik. Kardeşim Mehmet Torun, iyi bir para yöneticisidir ve hep ihtiyatlı davranır. Bir yıl sonraki borcu bile bugünden dert edinen, planlayan bir şirketiz. Bu sayede bugünlere geldik.”
“5. Levent ve Torun Center’daki stokları erittik”
Döviz gelirleri olduğu dövizle borçlandıklarına da dikkat çeken Aziz Torun, ekliyor: “Finansman planlaması yapmıştık. Alışveriş merkezlerinde kira TL’ye dönünce denge bozuldu. Bu döviz borçları nasıl ödenecek diye ciddi bir sorun çıktı ortaya. 2018’den 2023 başına kadar planlı biçimde ödedik. 5. Levent ve Torun Center’daki stokları erittik. Çok iyi yönettiğimiz ve performansları çok iyi olduğu için alışveriş merkezlerinde ciro paylarından gelirimiz oldu. Bu da kurlardan kaybettiğimizi önemli ölçüde telafi etti.”
“FAİZLER YÜKSEK VE ORTA GELİR FİNANSMANA ERİŞEMİYOR, SAT-YAP DÖNEMİ BİTTİ”
Aziz Torun, orta gelir grubunun satın alma gücünün giderek azaldığını ve ciddi bir mağduriyetin söz konusu olduğunu vurguluyor. Torun, şunları anlatıyor: “İmalat girdileri ucuzlamadığı sürece gayrimenkul ucuzlamayacak. Talebin arttığı İstanbul gibi bir şehirse konut fiyatları düşmez, belki duraksama olabilir. Yani ‘Paramı daha fazla gelir getiren yerde tutayım, gayrimenkul ucuzlar’ diyenler yanılıyor. Markalı konut geliştirenlerin hedef kitlesi orta gelir grubu. Orta gelir grubunun konut alma modeli de yüzde 60- 70 kredi kullanarak oldu. Ciddi konut satışları olduğu dönemlerde sistem böyle çalışıyordu. Şimdi bu model geçerli değil. Çünkü satışlar o kadar hızlı değil. Sebebi de orta gelir grubundaki kitlenin finansmana erişimdeki zorluğu ve yüksek maliyet. Ağustostan bu yana çok yükseldi. Yüzde 70’ini kredi kullanarak alan bir kişi bu faizleri ödeyemez. Faiz malın değerinden fazla tutuyor. Şu anda 3+1’e ihtiyacı olan 2+1’e, 2+1’e ihtiyacı olan 1=1’e razı olarak konuta ulaşmaya çalışıyor. Bu konut arzını da etkileyecek. Artık binlerce konut yapan yok. Yüzlerle ifade edilen projeler yapılıyor. Şu anda talebi erteleme var. Ertelenen talebin karşılanması gerekiyor. Kiraların bu kadar artmasının bir sebebi de yeterli arz olmaması. Kiraları sınırlayarak bunu çözmek mümkün değil. İnşaat maliyetinde yüzde 50’den fazlasını arsa maliyeti teşkil ediyor. Kamu kurumlarının arsa ihtiyacını karşılayacak çözümler bulması gerekiyor.”
Embassy Suits By Hilton Avrupa’ya Torun Center ile giriş yapacak
Aziz Torun, yeni projeleriyle ilgili şu bilgileri veriyor: “Torun Center’ın rizedans bloğunun 11 katı Embassy Suite By Hilton olacak. 110 adet stüdyo ve 1+1’den oluşan daire tipleriyle uzun süreli konaklama talebini karşılayacak. Marka Türkiye ve Avrupa’ya Torun Center’dan girecek. Açılışı 2004 sonu veya 2025 başı olacak. Tophane’de Kemankeş projemiz var. Kaba inşaatı bitirdik. Otel olarak planlamıştık ama değişen şartlardan dolayı stüdyo daireler olarak satacağız. Yine bir işletme tarafından yönetilen bir konsept olacak. 90 civarında daire, altında da mağazalar olacak. Paşabahçe projesinde kazık ve temel imalatlarına başladık. Otel, yalı ve yalı apart dairelerden oluşan projes için 200 milyon dolar arsa maliyeti ödemiştik. 105 milyon dolarlık yatırım ön görülüyor.”